Estados Unidos

El mercado inmobiliario estadounidense comenzó 2025 con un renovado dinamismo, mostrando rendimientos positivos en todos los sectores principales, incluido un repunte inesperado en el segmento de oficinas. Esta recuperación fue impulsada por la estabilización de las tasas de capitalización y una mejora en los fundamentos, especialmente en el sector residencial, que registró una absorción récord a pesar de los altos niveles de oferta. Sin embargo, la incertidumbre en materia de políticas —especialmente en torno a aranceles, inmigración y política fiscal— ha introducido vientos en contra macroeconómicos. Si bien estos factores podrían ralentizar el crecimiento y mantener elevadas las tasas de interés, no se espera que descarrilen la recuperación. Por el contrario, podrían generar oportunidades alcistas a largo plazo al restringir la nueva oferta y respaldar el crecimiento de los alquileres.

Desde un enfoque estratégico, se mantiene una preferencia por los sectores industrial, residencial y comercial (retail), con un enfoque geográfico en las regiones del Sun Belt y Mountain West. El sector residencial es el favorito debido a la persistente escasez de viviendas y los desafíos de accesibilidad, que se espera se intensifiquen a medida que los aranceles aumenten los costos de construcción. Los activos industriales se proyectan como resilientes a largo plazo, beneficiados por las tendencias de relocalización (onshoring), a pesar de los riesgos a corto plazo derivados de una reducción en el comercio y el gasto del consumidor. El comercio minorista continúa mostrando buen desempeño, liderado por inquilinos de bienes esenciales y un desarrollo limitado de nuevos espacios, mientras que el sector de oficinas sigue bajo presión debido a altas tasas de vacancia y cambios estructurales en los patrones de trabajo, aunque están surgiendo señales de estabilización.

De cara al futuro, se anticipa una fase de transición marcada por una disminución en la nueva oferta y una demanda estable, particularmente en los sectores residencial e industrial. Se espera que el crecimiento de los alquileres se acelere en 2026 a medida que se agoten los proyectos en desarrollo. Se destaca una mayor atención hacia los activos residenciales e industriales, una postura más cautelosa respecto a oficinas, y un enfoque selectivo en comercio minorista, especialmente en segmentos como los centros comerciales anclados en supermercados. La perspectiva es cautelosamente optimista, con la convicción de que las tendencias demográficas, las limitaciones de asequibilidad y la evolución del comportamiento del consumidor seguirán respaldando los fundamentos del mercado inmobiliario, a pesar de las persistentes incertidumbres económicas y políticas.

Europa

El mercado inmobiliario europeo ha entrado en una fase de recuperación, impulsado por una mejora en la liquidez, políticas fiscales favorables —particularmente en Alemania— y restricciones persistentes en la oferta. Se destaca que, pese a las incertidumbres globales, el sector inmobiliario europeo se está beneficiando de flujos de capital, fundamentos sólidos por parte de los ocupantes y un entorno macroeconómico favorable. El estímulo fiscal alemán de €1 billón ha mejorado notablemente el panorama económico regional, mientras que los REITs europeos han superado en rendimiento a sus homólogos estadounidenses. La escasez de oferta, especialmente en los sectores residencial y logístico, se espera que continúe sosteniendo el crecimiento de los alquileres y la apreciación del valor de capital, con tasas de vacancia estructuralmente más bajas que en Estados Unidos.

Desde el punto de vista estratégico, el informe enfatiza una fuerte preferencia por el sector “living”, que incluye vivienda residencial y para estudiantes, debido a la insuficiencia crónica de oferta y una demanda robusta. Se favorecen las estrategias de inversión core y value-add en el sector living, particularmente en zonas suburbanas y núcleos regionales con ventajas de accesibilidad. El segmento logístico sigue siendo atractivo en mercados seleccionados, especialmente aquellos vinculados a la defensa y a tendencias de relocalización industrial, aunque algunas áreas con alta exposición comercial han sido rebajadas. Los sectores de oficinas y comercio minorista requieren enfoques más selectivos, con ubicaciones prime y parques comerciales anclados en supermercados como posibles fuentes de oportunidades. Sectores de nicho como centros de datos y residencias para personas mayores están ganando tracción, aunque siguen siendo limitados en escala y accesibilidad.

A nivel geográfico, Alemania lidera las perspectivas con fundamentos sólidos en todos los sectores, mientras que España, Polonia y ciertas ciudades nórdicas y del Benelux también muestran potencial. El Reino Unido y Francia enfrentan perspectivas más mixtas debido a desafíos fiscales y económicos, aunque ciudades regionales como Manchester y Lyon ofrecen oportunidades potencialmente atractivas. Las proyecciones sectoriales sugieren un crecimiento continuo en alquileres residenciales y logísticos, avances moderados en oficinas y una perspectiva cautelosa, pero en mejora para el comercio minorista. En general, se subraya que el mercado inmobiliario europeo podría ofrecer un entorno de inversión estable y atractivo en medio de la volatilidad global, con tendencias estructurales y dinámicas locales impulsando el rendimiento.

Asia-Pacífico

El mercado inmobiliario de Asia-Pacífico parece estar en posición de iniciar un posible ciclo alcista en los próximos 6 a 12 meses, respaldado por condiciones monetarias más laxas, valoraciones relativamente atractivas y una estabilización en el sentimiento de inversión. Si bien las incertidumbres macroeconómicas —especialmente las relacionadas con aranceles— representan riesgos para economías dependientes de las exportaciones como China y Vietnam, los mercados impulsados por el consumo interno, como Australia, Corea del Sur y algunas regiones de Japón, se espera que mantengan su resiliencia. Las restricciones de oferta, derivadas del aumento en los costos de construcción, probablemente limitarán las vacancias futuras y respaldarán el crecimiento de alquileres en los sectores logístico, de oficinas y residencial.

Por sectores, se prevé que los activos logísticos y residenciales tengan un rendimiento sólido debido a la demanda robusta y a las limitaciones en los nuevos proyectos. En Japón y Corea del Sur, se espera que los alquileres logísticos aumenten significativamente a partir de 2026, mientras que el mercado residencial australiano sigue beneficiándose de tasas de vacancia ajustadas y una fuerte demanda impulsada por la migración. Los mercados de oficinas presentan un panorama mixto: mientras ciudades como Sídney, Brisbane, Seúl y Osaka muestran una fuerte demanda por parte de los ocupantes y rendimientos atractivos, otras como Melbourne y Hong Kong enfrentan vacancias elevadas y obstáculos macroeconómicos. El comercio minorista sigue siendo el sector más débil, con desafíos estructurales y un consumo cauteloso que limitan su potencial de crecimiento.

Desde una perspectiva estratégica, el informe destaca el creciente interés inversor en el sector “living”, particularmente en el mercado Build-to-Rent (BTR) de Australia, respaldado por la demografía favorable, brechas de accesibilidad y recientes incentivos fiscales. El co-living también está ganando terreno en mercados urbanos densos como Tokio, Seúl y Singapur, ofreciendo soluciones habitacionales flexibles y orientadas a la comunidad. En logística, el enfoque se centra en centros de demanda doméstica y ubicaciones urbanas de relleno, evitando regiones con alta exposición a las exportaciones. En conjunto, el informe subraya una perspectiva cautelosamente optimista para el mercado inmobiliario de Asia-Pacífico, con oportunidades potenciales selectivas a través de sectores y geografías impulsadas por tendencias estructurales y preferencias inversoras en evolución.

Tribuna de Kevin White y Simon Wallace, co-directores Globales de Investigación Inmobiliaria, y Koichiro (Ko) Obu, director de Investigación Inmobiliaria para Asia-Pacífico – DWS