En un contexto en que la depresión en la inversión del sector privado ha impactado a distintos sectores en Chile, incluyendo el inmobiliario, las billeteras más grandes del mercado local tienen una oportunidad para engrosar sus carteras. Sin embargo, para eso es necesario aumentar los límites de inversión en alternativos de los fondos de pensiones, dijo en una entrevista con Funds Society Fernando Sánchez, presidente de Independencia AGF, la gestora con el mayor fondo inmobiliario del país.
Es necesario que las autoridades, en particular el Banco Central, “reaccione rápido”, comenta Sánchez. Además de inyectar recursos a la economía chilena, agrega, esto permitirá que “los fondos de pensiones aprovechen estas circunstancias para obtener buenos retornos”.
A fines de 2017 se emitió en la Superintendencia de Pensiones (SP) la norma que permite a los vehículos previsionales invertir en este tipo de activos. La ley estableció un máximo de 20% en la inversión en alternativos, pero dejó al Banco Central a cargo de los máximos específicos para los distintos multifondos. Finalmente, la entidad fijó un rango entre 3% en el fondo menos riesgoso y 13% para el más riesgoso.
Actualmente, ese margen está agotado. “Las AFP han copado sus márgenes de alternativos con inversiones en el extranjero”, explica Francisco Herrera, gerente corporativo de Independencia AGF, en parte por el aumento del precio del dólar en el país andino.
Si es que se aumentaran esos límites, acota Sánchez, eso le daría “oxígeno” al sector inmobiliario –entre otros– y conseguiría activos atractivos para las carteras de los fondos de pensiones.
Las posibilidades de actuar de las AFP en el mundo de las estrategias alternativas son un factor relevante, considerando los volúmenes que operan, con una cartera agregada total de casi 182.598 millones de dólares. Es más, su estrategia emblema, Independencia Rentas Inmobiliarias, tiene entre sus principales aportantes fondos gestionados por las AFP Capital, Habitat, Provida y Cuprum.
Incentivos
En ese sentido, hay señales de esperanza. Según relatan los ejecutivos de la gestora especializada, la SP solicitó ampliar los topes de los distintos fondos, manteniéndose dentro del marco de 20% que estableció la ley original. Así, el rango de techos para alternativos aumentaría a 5% para el fondo más conservador y 15% para el más riesgoso. “No hay un cambio de ley ahí. No es necesario”, destaca Herrera.
Eso sí, desde la firma hacen un llamado a designar un límite también en la inversión en el extranjero, como sucede actualmente con los activos líquidos. Considerando el “gran centro de ahorro de largo plazo” que son los fondos de pensiones en el país austral, indica Sánchez, “debiera haber una parte involucrada en Chile, porque además hace que la gente se alinee con los intereses del país”.
En ese sentido, hay precedente. El presidente de Independencia recuerda cómo los vehículos previsionales le abrieron la puerta a la inversión en acciones locales hace décadas. Esto, relata, sucedió a raíz de las necesidades que generó el terremoto de 1985, un sismo de alrededor de ocho grados en la escala de Richter que causó estragos relevantes en un momento complejo para la economía local.
En contexto, cifras de la SP muestran que los fondos de pensiones chilenos cerraron noviembre con cerca de 1.777 millones de dólares en activos alternativos en la cartera nacional y más de 7.504 millones de dólares en alternativos en el extranjero.
Además, los representantes de la gestora inmobiliaria ven como fundamental mejorar las certezas a inversionistas, para captar capital extranjero. Pese a que Rentas Inmobiliarias es el más grande del país y cuenta con una diversidad de activos de calidad, el presidente de la gestora comenta que no cuentan con aportantes extranjero. Esto, explica, pasa “ porque siempre se está discutiendo el régimen tributario y el régimen de tratamiento a la inversión de este tipo de vehículos”.
En ese sentido, Sánchez describe el vehículo como una estrategia que podría interesarle a otros institucionales latinoamericanos, como las Afores mexicanas y las AFP peruanas y colombianas, “si tuvieran tranquilidad”.
Logística
Respecto a la estrategia de la compañía, el frente local está anclado en Rentas Inmobiliarias, el único fondo de inversión local que están gestionando. Y el camino es claro: reforzar el sector logística.
En medio de la pandemia y posteriormente, relata Sánchez, tanto en Chile como el mundo, ha habido un boom de la demanda de espacios logísticos, gracias a tendencias globales como el e-commerce. “Es impresionante. Donde mires hay una demanda insatisfecha y permanente muy fuerte, porque esto es un proceso”, explica.
En ese sentido, la mayor exposición del fondo de Independencia y el aumento en el posicionamiento en bodegas “nos ha permitido sortear otros problemas”, agrega, considerando los problemas –como mayores vacancias y dificultades para colocar activos– en segmentos como las oficinas y locales comerciales.
Hace unos cinco años, cuenta Herrera, la logística representaba sólo un 30% de la cartera, mientras que el 50% estaba invertido en oficinas y el 20% en locales comerciales, mayoritariamente strip centers. Actualmente, la categoría representa poco más de la mitad del portafolio.
“El principal crecimiento lo tenemos actualmente enfocado en el tema de logística, que ha estado muy demandado”, explica el ejecutivo. A través de su filial Bodenor Flexcenter –donde han aumentado su participación, del 40% inicial al 70% actual–, agrega, han desarrollado cerca de 200.000 metros cuadrados nuevos de bodegas, entre lo que entregaron el año pasado y lo que anticipan para 2024.
En esa línea, Sánchez asegura que seguir potenciando este negocio es el objetivo del aumento de capital que están realizando. “Estamos en medio del proceso. Tenemos buenas señales, a pesar de estos problemas de los márgenes y esa es la primera misión”, indica el presidente de Independencia.
Estados Unidos
En el frente internacional, la gestora está mirando el mercado estadounidense, donde tienen presencia desde 2005 y que Sánchez describe como una plaza con una “gran capacidad de tracción y regeneración”, cuando hay problemas.
Esta ambición se ve reforzada por la autorización que consiguieron para gestionar activos inmobiliarios en el extranjero por parte de la Comisión Clasificadora de Riesgo (CCR). Es la primera administradora local en obtenerla, relata Sánchez, y les permitirá captar capital de las AFP chilena e invertirlo en el extranjero.
Según consignan en su portal web, Independencia tiene actualmente cinco fondos de inversión vigentes en estados unidos y una oficina en Miami.
“En este minuto estamos tratando de aprovechar oportunidades. La situación no está fácil. Hay mucho refinanciamiento, sobre todo el mundo de oficinas, que está sufriendo fuertemente”, comenta el presidente de la gestora.
En esa línea, se están inclinando más por el segmento de deuda privada inmobiliaria. “Ahí hay oportunidades. Como hay restricción del crédito en los bancos, se genera una posibilidad de hacer deudas preferentes, entre otras”, dice.
También están evaluando replicar el modelo de compra de terrenos y desarrollo de parque logísticos en el país norteamericano. “Eso nunca lo hemos hecho en EE.UU. y es un modelo que acá nos ha resultado muy bien”, agrega.
Por Funds Society
