A casi una década de su fundación, período en que han encantado a una variedad de inversionistas a lo largo de América Latina con sus estrategias de inversión inmobiliaria, HASTA Capital está moviendo las fichas para consolidar su presencia regional. Con una robusta cartera de activos multi-family en EE.UU. –punta de lanza de su negocio–, la firma está dirigiendo su atención a América Latina, iniciando negocios en Colombia y Guatemala y mirando a Chile y Perú.

El corazón del negocio es el desarrollo de edificios multi-family con capital institucional, ofreciendo flujos estables y una demanda resiliente a inversionistas latinoamericanos, según describe Sebastián Muñoz, Managing Director para Sudamérica de HASTA, en entrevista con Funds Society. Para esto, la firma –fundada en 2016– apalanca los conocimientos que sus dos fundadores, Mark Hafner y Rodrigo Suárez, adquirieron en sus años en Greystar.

Esto incluye una cercanía con los inversionistas de la región, ya que los profesionales estuvieron a cargo de la expansión internacional de la operadora inmobiliaria. “Ellos fueron los precursores del modelo multi-family institucional en la región. Y vieron el potencial tan grande que había”, explica Muñoz.

De EE.UU. a América Latina

Desde la creación de la boutique de inversión inmobiliaria han construido una cartera de poco más de 2.000 millones de dólares en activos habitacionales, financiado casi completamente por capital latinoamericano, incluyendo chilenos, mexicanos y colombianos.

De ese total, alrededor de 1.800 millones de dólares están en EE.UU., su mayor mercado –por el momento–, mientras que el resto está repartido en un puñado de proyectos que están desarrollando en la región. Tres, explica Muñoz, están en México –por unos 100 millones de dólares–, dos en Colombia –por unos 60 millones de dólares– y están realizando una estructuración en Guatemala.

“Quisiéramos y queremos tener mucha más participación en Latinoamérica, y eso es a lo que estamos apuntando”, asegura el Managing Director regional de HASTA.

En sus ambiciones latinoamericanas, según describe el ejecutivo, la clave está en aplicar los conocimientos que la firma –y sus fundadores– han acumulado en el negocio de la renta residencial en EE.UU. y desarrollar la clase de activo en la región, de una manera “muy institucional”.

Además, están interesados en encontrar una fórmula para –con capital institucional– empezar a desarrollar vivienda social en la región. Esto es algo que están estudiando actualmente, principalmente en Colombia, donde está basado Muñoz.

En esa línea, la compañía ya tiene delineadas su prioridades de corto plazo.

Expansión latinoamericana

“La prioridad principal que tenemos en este momento es acabar de montar nuestra plataforma de operación”, señala Muñoz, refiriéndose a la estructura que va a operar los activos que están desarrollando actualmente en América Latina. Ese proceso, asegura, está en curso y es el paso en que se estarán concentrando en las próximas semanas.

La segunda prioridad, una vez que eso esté consolidado, agrega, “es empezar a crecer en toda la región ofreciendo el servicio de desarrollar nuestros propios activos con capital institucional o de family offices en cada uno de los países donde vayamos”.

Para esa etapa, los lugares de mayor interés de HASTA son Chile y Perú, que son dos mercados que han estado prospectando desde hace tiempo. “Es la primera prioridad de expansión”, en palabras de Muñoz.

Mientras que la forma de estructurar los negocios variará según la jurisdicción, el foco en tipos de inversionistas dependerá del balance entre las dinámicas de institucionales y family offices de cada país.

Tipos de inversionistas

En Colombia, por ejemplo, los primeros interesados fueron los institucionales –con Parque Arauco y Bancolombia destacando por su actividad en el segmento multi-family– y las fortunas familiares se han mantenido más cautelosas. En cambio, en Chile han visto un espectro de inversionistas más variado, con un impulso relevante de aseguradoras y más participación de family offices.

Perú también ha visto un mayor desarrollo de la industria, apuntalado por grupos chilenos, mientras que en Centroamérica –con mercados más pequeños y con menos uso de arriendo– han sido los grupos familiares ligados al mundo inmobiliario los que han impulsado el desarrollo de edificios multi-family.

“Vemos el potencial que hay de desarrollar el multi-family en la región, porque son países en los que hay una propensión muy grande a vivir en arrendamiento, que viene en crecimiento», explica Muñoz, agregando que hay “enormes” déficits de vivienda a lo largo de toda la región.

Otro factor a considerar, acota el profesional, son los fondos previsionales. Mientras que en mercados desarrollados estos institucionales tienen una apuesta relevante por los activos inmobiliarios multi-family, en América Latina no se ven. Y la expectativa de HASTA es que eso cambie: “Esa es una de las tendencias que creemos que va a pasar. Que una vez que se empiece a probar la tesis o ya los activos estén estabilizados, empiece a entrar ese jugador institucional que son los fondos de pensiones”, en palabras de Muñoz.

Servicios de gestión

Junto con aplicar su modelo, donde desarrollan activos multi-family propios y los operan con estándares institucionales, la expansión latinoamericana también contempla expandir el negocio. “Algo que prontamente vamos a sacar al mercado es operar activos de terceros”, explica Muñoz.

Actualmente, sólo operan sus propios activos, pero una vez que su plataforma de operación esté instalada, el plan es usarla para apoyar a family offices, fondos inmobiliarios y otros actores en la gestión de sus activos, como una nueva línea de negocios.

En ese sentido, el Managing Director para Sudamérica de la firma asegura que tienen la ventaja comparativa de tener un “mirada muy de asset management”. ¿Qué quiere decir esto? Que tienen una visión integral que no sólo considera lo operacional, sino que también perspectivas en materias como comercialización y property management, con el objetivo de resguardar la rentabilidad del inversionista.

“Ahí, el mercado más natural para ir es Chile, porque es el edificio donde hay más edificios multi-family”, con un mercado “un poco más maduro y más consolidado” en la clase de activos, acota el ejecutivo. Por lo mismo, en la firma planean viajar al país andino durante el mes para tantear terreno.

Inversiones en EE.UU.

De todos modos, el foco latinoamericano que están tomando no quita la fortaleza de su negocio en EE.UU. Muñoz asegura que aún hay “una intensión y un interés de capital latinoamericano de diversificar sus inversiones”, llevando su capital al mercado residencial estadounidense.

En ese sentido, el profesional indica que hay un espacio de oportunidad relevante en el momento, que ha despertado el apetito de los inversionistas de la región. “En este momento estamos creciendo bastante en EE.UU., porque hay una ventana de inversión como nunca antes”, comenta, con rentabilidades muy altas.

La inflación y el alza de tasas, explica Muñoz, provocó una “iliquidez institucional altísima” en los mercados, con niveles de transacciones muy bajos, lo que empezó a presionar precios a la baja. Esto ha abierto oportunidades de compra con descuentos que han llegado al 60% en algunos casos, en la experiencia de HASTA. Eso sí, advierte, esta ventana “se está empezando a cerrar”.