En los últimos años, el universo de los activos alternativos ha evolucionado significativamente, con una oferta de productos que abarcan estrategias más allá del private equity y los hedge funds y más clases de activos. Chuck Fiedler, Director global de especialistas en Alternativos de DWS, analiza la evolución del mercado de inversiones alternativas y su relevancia creciente para los inversionistas institucionales. Destacando cómo las megatendencias —como la transición energética, la digitalización y la desglobalización— están redefiniendo las estrategias de asignación. Fiedler aporta claves sobre dónde se encuentran actualmente las más altas convicciones de DWS, ofreciendo claves valiosas para quienes buscan posicionarse estratégicamente en un ciclo global de recuperación.

Hace dos décadas, si mencionaba «alternativos» a un inversor, los fondos de capital riesgo y los hedge funds serían sus dos opciones principales. Hoy ese menú se ha ampliado. Desde un punto de vista global, ¿qué tendencias observa entre los inversionistas institucionales y profesionales en esta clase de activos?

Ha cambiado completamente. En el pasado los inversionistas institucionales solían tener en cuenta solo al private equity y los hedge funds. Hoy en día se dispone de un conjunto más diverso de opciones adaptadas a los diferentes apetitos de riesgo y objetivos de inversión de los inversionistas.

Actualmente, dados los recientes desafíos, observamos un interés de los inversionistas por estrategias más defensivas. Por ejemplo, las infraestructuras han atraído una mayor atención por ser una clase de activos potencialmente «resiliente», con sectores que pueden participar en la transición energética, la digitalización y el transporte. En el sector inmobiliario, observamos un refuerzo de los fundamentales en un contexto de oferta limitada, lo que favorece a los sectores residencial e industrial, así como oportunidades en deuda inmobiliaria. Y para los prestamistas alternativos, los desequilibrios entre la oferta y la demanda de financiación siguen creando amplias oportunidades.

A largo plazo, prevemos que las megatendencias sigan impulsando la inversión y el crecimiento en el espacio de Alternativos:

– Las estructuras semilíquidas están preparadas para crecer, especialmente en Europa, a medida que la evolución favorable de la normativa y los productos innovadores abran nuevos canales de clientes («democratización de los alts»)

– Los temas de la transición energética y la transformación europea son muy favorables al desarrollo de infraestructuras a largo plazo

– La digitalización estimula las oportunidades en nichos de mercado; las tecnologías emergentes requieren capital

– La escasez de capital impulsada por la reforma regulatoria sigue apoyando a nuevas oportunidades private lending

– La desglobalización cambiará el panorama de la inversión y las empresas y los gobiernos tratarán de aumentar el control sobre la cadena de suministro

El panorama geopolítico ha cambiado mucho desde el otoño de 2024. ¿Qué impacto ha tenido sobre las estrategias privadas?

Aunque la actual incertidumbre política introduce un nuevo riesgo a la baja, el panorama general del crecimiento mundial sigue siendo positivo en nuestra opinión. El análisis de DWS apunta a riesgos de inflación sesgados al alza dado el impacto de los aranceles, pero la trayectoria de los precios se ha moderado en general cerca de los objetivos de los bancos centrales, lo que mantiene a estos cautelosos y dependientes de los datos. Esto puede ser una buena noticia para las clases de activos alternativos. Estas condiciones podrían respaldar aún más la recuperación del sector inmobiliario, ya que mantendrían una oferta abundante en los activos con características de transmisión de la inflación (como las infraestructuras) y crearían condiciones favorables para los precios de las materias primas. La volatilidad inducida por la dislocación de los precios puede brindar amplias oportunidades a los gestores activos en el ámbito de los activos inmobiliarios. Además, el desequilibrio entre la oferta y la demanda de financiación también pueden seguir creando oportunidades en la deuda privada.

Hay indicios tempranos de que los mercados de inversión pública se están inclinando más hacia asignaciones globales, dado el cambio en la macroeconomía mundial. ¿Podrían hacer lo mismo los inversionistas que buscan asignarse a inversiones privadas? ¿Sería como recorrer el mundo en busca de las «mejores oportunidades»?

Nuestro equipo global de alternativos observa lo mismo en las inversiones privadas. En el pasado, los inversionistas se centraban únicamente en los mercados más grandes, pero ahora, a medida que se han ido cubriendo esas asignaciones, observamos un interés creciente por otras regiones que no observábamos hace unos años. Hoy en día se pueden presentar, y puede que te pidan, no sólo estrategias globales o estadounidenses, sino también europeas o incluso asiáticas.

Desde el punto de vista de las clases de activos, ¿qué partes del mercado podrían estar viendo las «mejores oportunidades» o por qué asignar a ellas?

Mientras que la caída fue amplia y uniforme, puede que el repunte sea fragmentado, ya que los inversionistas regresan tímidamente, centrándose en una gama selecta de activos en un número limitado de mercados mundiales. A pesar de estos retos, mantenemos nuestra postura de que este podría ser un excelente punto de entrada para comenzar a desplegar capital en el mercado inmobiliario mundial; nuestro equipo de investigación global prevé rendimientos muy por encima de la media histórica. Esto sería típico de un periodo de recuperación, y estamos observando los primeros indicios de esta tendencia. Los índices de rentabilidad en Europa (FTSE EPRA) y EE.UU. (NCREIF) se han vuelto positivos, los volúmenes de transacciones globales en el segundo y tercer trimestre de 2024 experimentaron una mejora interanual marginal, y en un número creciente de mercados los rendimientos se han estabilizado, y en algunos casos están empezando a comprimirse.

Desde el punto de vista del posicionamiento, DWS sigue centrándose en los sectores industrial y residencial. Aunque no han estado exentos de dificultades en los últimos años (por ejemplo, el aumento de la desocupación en el sector industrial y la mayor regulación del residencial), seguimos convencidos de que los factores estructurales de la demanda y las modestas perspectivas de la oferta podrían seguir impulsando el rendimiento en un futuro previsible. Y aunque vemos oportunidades en los demás sectores principales -y en sectores nicho cada vez más emergentes-, nuestra perspectiva positiva es menos uniforme.

Una segunda clase de activos que nos parece muy positiva es la de las infraestructuras, que también se aborda en este debate.

¿Desempeñan las regiones un papel especial a la hora de determinar qué clases de activos privados ofrecen las mejores oportunidades?

Creemos que es importante ver más allá de los titulares a la hora de buscar oportunidades dentro de nichos y subsectores, donde los motores estructurales pueden estar calentándose y los desequilibrios entre oferta y demanda ser más agudos. Algunos ejemplos en el sector inmobiliario serían el residencial suburbano estadounidense sobre rascacielos. Este refleja los cambios en las pautas de trabajo y las tendencias demográficas, el PBSA europeo para captar el crecimiento de los estudiantes internacionales en Alemania y los Países Bajos y la nueva construcción industrial en el norte de Asia ante la escasez y el envejecimiento del stock. Nuestro análisis prevé que las tres regiones atraviesen un periodo de recuperación en los próximos cinco años. Europa y EE.UU., que ya han experimentado una reanudación de los rendimientos totales positivos, están preparadas para liderar la recuperación, con APAC unos trimestres por detrás, debido en parte a que las oficinas japonesas están entrando ahora en un periodo de modesta corrección de precios. En las tres regiones vemos oportunidades atractivas para que el capital nacional y mundial considere la posibilidad de invertir en el sector inmobiliario.

De cara al futuro, nos centramos en varios temas clave:

• el impacto de la nueva administración estadounidense,
• el conjunto de oportunidades europeas, y
• el futuro de las infraestructuras digitales.

En cuanto a la política estadounidense, a medida que evolucione la situación arancelaria, prevemos un elevado riesgo a la baja para las infraestructuras centradas en el comercio en las economías con un importante superávit comercial con EE.UU. En términos relativos, también vemos un impacto moderado en las economías de la Eurozona. En el sector energético, el petróleo y el gas podrían obtener ganancias inesperadas, mientras que la incertidumbre empaña las perspectivas de los sectores de energías limpias. Aun así, nuestra convicción a largo plazo es que el mercado europeo de infraestructuras es atractivo para los inversionistas, incluso en un momento de mayor incertidumbre mundial y riesgo político en mercados como Francia y Alemania. El amplio consenso en torno a los motores estratégicos de la necesidad de inversión en infraestructuras europeas puede proporcionar a esas inversiones cierto grado de aislamiento frente a la volatilidad política.

Al mismo tiempo, los riesgos geopolíticos actuales, incluida la invasión de Ucrania por Rusia, siguen poniendo de relieve la necesidad de una transformación económica europea y de independencia estratégica en sectores clave, lo que supone una oportunidad para el capital privado.

Por último, cabe destacar la relativa «inmunidad» de los centros de datos a la ralentización general de la actividad transaccional y a las presiones de revalorización, impulsadas por una combinación de fuerte demanda de los inversionistas y menor número de activos en desarrollo. 2025 puede ser un año crucial para el mercado europeo de centros de datos, ya que la región trata de alcanzar sus objetivos de independencia económica invirtiendo en su infraestructura digital.

Tradicionalmente, América Latina se ha centrado más en sus mercados nacionales o regionales, pero hay indicios de cambios en las asignaciones. ¿Qué podría tener sentido para ellos considerar para diversificar, ya sea desde el punto de vista de la rentabilidad total o de la generación de ingresos?

Eso dependería del inversor y de sus objetivos y prioridades de inversión, pero lo que puedo decirles es que estamos observando interés por todas las clases de activos. En el pasado, los inversionistas acomodaban sus necesidades a la oferta disponible… y ahora parece ser al revés. Los inversionistas en América Latina continúan sofisticándose ya que las inversiones tradicionales no se ajustan perfectamente a sus necesidades; lo que requiere tener un conjunto más amplio de estrategias más allá de las asignaciones tradicionales en los mercados privados.

Esta entrevista forma parte de la segunda edición del Especial de Alternativos de Américas 2025.