Uno de los dilemas que se plantea sobre el futuro es saber si se va a redibujar el mapa de la riqueza inmobiliaria, es decir, si los edificios resilientes van a ganar valor en la reconfiguración urbanística de las ciudades. Esto es relevante porque su adaptación al calentamiento global está dejando de ser exclusivamente una cuestión urbanística para convertirse en un factor determinante de la valoración de los activos inmobiliarios. Es la principal conclusión del informe “Future Cities: Adapting to a Warmer World “ elaborado por Carsten Menke, CFA y responsable de Investigación Next Generation de Julius Baer.
El analista de Julius Baer advierte de que el envejecimiento del parque residencial europeo, los mayores costes de aseguramiento y las nuevas exigencias de eficiencia energética podrían ampliar la brecha entre los inmuebles preparados para el cambio climático y aquellos que requieren inversiones significativas. En Europa, cerca de 160 millones de edificios residenciales fueron construidos antes de 1980, lo que sitúa la rehabilitación en el centro de una transformación con importantes implicaciones económicas y patrimoniales.
Además, el estudio destaca que muchas ciudades e infraestructuras fueron diseñadas para condiciones climáticas menos adversas. El aumento de las temperaturas y de los episodios de lluvia intensa expone a las ciudades a mayores riesgos para la salud, la actividad económica y los activos urbanos. La adaptación requiere actuar de forma coordinada sobre el espacio público, las redes de infraestructura y los edificios.
Como respuesta a este problema, Menke destaca el enfoque de ciudad esponja: reducir las superficies impermeables, ampliar la vegetación, incorporar pavimentos permeables y soluciones de almacenamiento de agua. Estas medidas pueden contribuir a moderar el calor urbano y reducir el riesgo de inundación, al tiempo que mejoran la habitabilidad de los ciudadanos. La rehabilitación de edificios (mediante mejoras de aislamiento, refrigeración eficiente y sistemas de gestión energética) es otra línea relevante. Pero la ejecución se enfrenta a restricciones presupuestarias, años de inversión insuficiente, procesos de planificación y permisos prolongados y posibles limitaciones de mano de obra.
El informe plantea que la inversión pública deberá complementarse con capital privado cuando existan flujos de ingresos previsibles. Entre los hallazgos relevantes destaca la exposición climática de las superficies selladas y la escasez de vegetación, que intensifican el calor urbano; y describe un mayor riesgo de lluvias intensas y localizadas. Por otro lado, el coste de la inacción, según el análisis, los costes mundiales medios de catástrofes naturales pasaron de aproximadamente 150.000 millones de dólares anuales antes de 2015 a casi 250.000 millones desde entonces. Menos de la mitad de esos costes estaría asegurada.
Además, el estudio subraya una adaptación integrada, con actuaciones que pueden combinar espacio público, drenaje, infraestructura verde, transporte, energía y rehabilitación de edificios, en función de los riesgos y las necesidades locales. Las condiciones de implementación también son relevantes, la priorización deberá considerar la disponibilidad presupuestaria, los permisos, la titularidad del suelo, el mantenimiento y la coordinación entre los agentes responsables.
Valoraciones adicionales y contexto del informe
El documento también señala que, ya que las ciudades concentran una cuarta parte de la riqueza mundial, será necesario adaptarlas. De hecho, las 50 mayores áreas metropolitanas del planeta generan aproximadamente el 25% del PIB mundial, pese a concentrar apenas el 5% de la población. Esta extraordinaria concentración de actividad económica explica por qué la adaptación climática de las ciudades trasciende la protección medioambiental y se convierte en una cuestión de competitividad y crecimiento. Además, el desafío adquirirá una dimensión creciente: según las proyecciones de Naciones Unidas recogidas por Julius Baer, cerca del 70% de la población mundial residirá en ciudades en 2050, frente al 57% actual. El crecimiento urbano añadirá unos 2.500 millones de habitantes, casi el 90% en Asia y África.
También se debe tener en cuenta que las olas de calor no solo deterioran la calidad de vida: también reducen la productividad laboral, perjudican el descanso y elevan los costes sanitarios. Julius Baer recoge una estimación de la London School of Economics según la cual la ola de calor registrada a finales de junio de 2026 ocasionó pérdidas de producción de aproximadamente 1.150 millones de libras en Reino Unido, principalmente por la reducción de las horas trabajadas. En Suiza, la Escuela Politécnica Federal de Zúrich (ETH Zurich) calcula pérdidas económicas de unos 2.100 millones de francos durante el verano de 2026, más del 60% concentradas en áreas urbanas. El informe también señala que las hospitalizaciones urgentes suelen aumentar entre un 4% y un 8% durante las olas de calor.
El informe concluye que el envejecimiento del parque inmobiliario europeo abre un enorme desafío de rehabilitación. Más del 60% de los edificios residenciales europeos, cerca de 160 millones de inmuebles, fueron construidos antes de 1980, cuando las exigencias de eficiencia energética y adaptación climática eran muy diferentes. Según los datos de la Unión Europea citados por Julius Baer, el 75% del parque inmobiliario comunitario presenta deficiencias de eficiencia energética. El documento destaca que la antigüedad media de los edificios residenciales supera los 70 años en Berlín, Londres, París y Viena, mientras que en Madrid, Roma y Zúrich rebasa los 50 años. La modernización del parque inmobiliario constituye, por tanto, uno de los principales retos de adaptación urbana y una fuente de demanda estructural para las actividades de aislamiento, climatización y gestión energética.
Su conclusión es que “el riesgo climático empieza a determinar el valor de los inmuebles y el coste de asegurarlos”. Según argumenta el informe, la adaptación climática está introduciendo una nueva variable en la valoración de los activos inmobiliarios. Julius Baer observa una diferenciación creciente entre edificios eficientes y resilientes, que pueden beneficiarse de primas de valoración (green premiums), y aquellos que presentan mayores necesidades de rehabilitación o vulnerabilidad climática, sujetos a descuentos (brown discounts). Este fenómeno también afecta a los seguros: en zonas especialmente expuestas a inundaciones, incendios o huracanes, las aseguradoras están elevando primas, restringiendo coberturas o retirándose de determinados mercados. La consecuencia podría ser un encarecimiento de la financiación y una pérdida de valor de los inmuebles menos preparados. La importancia de esta transformación es considerable si se tiene en cuenta que Julius Baer estima el valor del patrimonio inmobiliario mundial en unos 290 billones de dólares, por encima del valor conjunto de las acciones y los bonos.
Por último, destaca que la inversión en infraestructuras necesita un nuevo equilibrio entre financiación pública y privada. La transformación de las ciudades requerirá movilizar recursos muy superiores a los presupuestos públicos actuales. Julius Baer señala que una inversión en infraestructuras equivalente a alrededor del 3% del PIB suele considerarse suficiente para mantener redes maduras, mientras que porcentajes superiores al 5% se asocian generalmente a etapas de expansión y modernización. El reporte distingue entre infraestructuras tradicionales, cuyos beneficios sociales dificultan su monetización directa, e infraestructuras digitales, que generan ingresos comerciales para sus operadores. Por su parte, las redes eléctricas ocupan una posición intermedia especialmente interesante: aunque están sujetas a regulación, sus ingresos relativamente previsibles permiten atraer capital privado. Esta combinación sitúa a las redes energéticas, las telecomunicaciones y las infraestructuras digitales entre los segmentos con mayor capacidad para complementar la inversión pública.
Según su visión, la adaptación climática se consolida como una tendencia estructural de inversión. La adecuación de las ciudades a temperaturas más elevadas está transformando las perspectivas de crecimiento de distintas industrias. Julius Baer identifica oportunidades estructurales en materiales de construcción, aislamiento térmico, sistemas de calefacción y refrigeración, automatización de edificios y equipamiento para infraestructuras. Destaca especialmente la refrigeración, que está pasando de considerarse un elemento de confort opcional a convertirse en una necesidad creciente para viviendas, oficinas y otros espacios. Esta evolución podría impulsar la demanda de climatización en Europa a un ritmo superior al de la construcción en su conjunto. El banco mantiene una visión constructiva sobre el segmento de edificios e infraestructuras de su temática Future Cities, aunque advierte de diferencias regionales: mayor dinamismo de la construcción no residencial estadounidense, obstáculos administrativos y financieros en Europa y un contexto inmobiliario especialmente complejo en China.
Por Funds Society
