A raíz de la perturbación económica mundial sin precedentes y de la aceleración de determinadas tendencias de mercado tras la pandemia del COVID-19, el informe de “Perspectivas mundiales para el Sector Inmobiliario” de M&G arroja luz sobre cómo los inversores pueden reposicionar activamente sus carteras inmobiliarias para la recuperación a largo plazo.
En concreto, los resultados revelan el impulso de la confianza económica tras la puesta en marcha de los programas mundiales de vacunación contra el COVID-19 y cómo un enfoque cauteloso previo a la inversión está dando paso a una liberación de la demanda reprimida. Desde M&G explican que, en muchos mercados, los consumidores han acumulado importantes ahorros y esto, junto con el estímulo presupuestario de los gobiernos y los bancos centrales, está creando un clima de dinamismo económico y expansión empresarial.
El estudio sugiere que los cambios estructurales relacionados con la vida y el trabajo están empezando a influir en el modo en que se configuran las carteras inmobiliarias, con un cierto reequilibrio hacia sectores de crecimiento a largo plazo y alternativas como el segmento de la vivienda y las residencias de estudiantes. Sin embargo, los inversores no deben olvidar que tanto los sectores en crecimiento como los estancados también están sujetos a los ciclos.
Según sus conclusiones, el relativo éxito de Asia-Pacífico (APAC) a la hora de mitigar el impacto general de la pandemia ha situado a la región a la cabeza de la recuperación económica mundial. “La economía china ya ha recuperado los niveles anteriores a la pandemia, impulsada por la recuperación del consumo de los hogares y la inversión empresarial, lo que ha estimulado el crecimiento de los países manufactureros y dependientes de las exportaciones de la región, como Corea del Sur y Singapur”, apunta en sus conclusiones.
Principales tendencias
A esta tendencia se añaden otras, como por ejemplo que “parece probable”, según M&G, que se produzca un cambio permanente hacia el trabajo flexible en todas las culturas, aunque el modelo híbrido no desplazará por completo a la oficina. En los mercados de APAC, la expansión de los centros de innovación es sinónimo de instalaciones de tipo campus sumamente colaborativas.
En este sentido, las asignaciones a sectores alternativos aumentarán, con un volumen récord de capital institucional destinado a inmuebles residenciales. La oferta limitada y los elevados precios de la vivienda seguirán impulsando la opción del alquiler en Europa. Por ejemplo, los trabajadores esenciales representan alrededor del 40 % de la mano de obra en Dinamarca, y sin embargo las viviendas asequibles solo suponen el 20 % del parque inmobiliario total del país.
En concreto, la logística seguirá experimentando una gran demanda, respaldada por un cambio estructural en la forma de comprar, con rentabilidades de hasta el 3% en Alemania. “Sin embargo, no todo el segmento mostrará fortaleza: en un entorno de rentabilidades bajas, la selección de activos es fundamental”, matiza el documento. En cambio, el sector del retail sigue haciendo frente a obstáculos estructurales, pero podría experimentar una recuperación en algunas zonas a medida que los hogares liberen ahorros en el mercado y los inversores reaccionen a una importante revalorización.
Según el informe de M&G, el sector inmobiliario sigue reflejando una alta prima de riesgo con respecto a la renta fija, a pesar de las escasas rentabilidades inmobiliarias en toda Europa. La gestora prevé que los factores inflacionistas probablemente serán temporales y que los tipos de interés se mantendrán en niveles bajos. “Junto con unas tasas de disponibilidad reducidas en Europa, los precios de los inmuebles core parecen sostenibles y ofrecen un interesante valor relativo a los inversores”, indican.
En opinión de José Pellicer, responsable de estrategia de inversión en M&G Real Estate, “da la sensación de que la gran magnitud de la demanda de los consumidores que está a punto de desatarse puede desencadenar un fenómeno no muy distinto al de los denominados locos años veinte del siglo pasado. Ya estamos asistiendo a las primeras señales de crecimiento económico sostenido tras un periodo de fuertes restricciones, lo que probablemente tendrá beneficios más amplios para muchas sociedades de todo el mundo”.
Para Pellicer, la calidad de las rentas se ha convertido en un elemento clave para los inversores, con especial hincapié en los inquilinos: “La rotación hacia sectores de elevado crecimiento o resilientes será fundamental para mantener la liquidez de la cartera. Los inquilinos que encabezarán el crecimiento de esta década serán aquellos impulsados por sectores como la salud, el clima, las energías renovables, el transporte y la tecnología. Los catalizadores cotidianos —principalmente en tecnología y finanzas— también tienen probabilidades de prosperar. No todos los mercados están posicionados para sacar provecho de la misma manera, por lo que la recuperación será desigual dependiendo de las circunstancias regionales. Sin embargo, asumiendo que se contenga y detenga la propagación de la pandemia, nuestros datos sugieren que los próximos años se caracterizarán por una nueva oleada de ambiciosas inversiones y niveles de confianza que no se veían desde hace mucho tiempo”.
Catalizadores y oportunidades
El informe también ha identificado algunos de los catalizadores que favorecerán la recuperación del sector. En primer lugar, apunta que el impulso tardío del turismo y el efecto de los importantes planes de estímulo podrían allanar el camino para un repunte con retardo en el ciclo en el mercado español.
En vista de las perturbaciones experimentadas por el sector, es probable que también se produzcan oportunidades en materia de precios en el sector de hoteles. Además, es probable que las economías de mercado abierto, como Alemania y los países nórdicos, lideren la recuperación de Europa, tras el impulso de las exportaciones del mercado mundial y la reanudación del comercio con China.
En segundo lugar, y respaldado por una creciente inversión pública y privada (y resistente al teletrabajo), el sector de las ciencias de la salud ofrece un marcado potencial a largo plazo. “Es probable que los centros de ciencias de la salud conectados a las mejores universidades de Alemania, Francia y Países Bajos ofrezcan las oportunidades más interesantes”, destacan. A estas dos ideas se suman las promociones multifamiliares destinadas al alquiler en los países nórdicos, que son una inversión que combina unos ingresos estables con el potencial del mercado abierto, ya que el crecimiento acelerado de la población y la oferta limitada apuntalan la oportunidad de crecimiento de las rentas.
“Aunque las restricciones a los viajes han hecho que gran parte del aprendizaje se realice online, la enseñanza presencial y la experiencia universitaria en general motivarán a los estudiantes a regresar en cuanto se levanten las restricciones nacionales. Europa continental sigue teniendo un déficit estructural de oferta, ya que las residencias de estudiantes disponibles solo representan una fracción del número total de estudiantes y es proporcionalmente mucho menor que en el Reino Unido. Ello supone una ventaja para los inversores en este incipiente sector”, afirma el estudio en sus conclusiones.
En este sentido, considera que el Reino Unido representa una oportunidad de valor, en vista de los precios en términos relativos. Aunque reconoce que la incertidumbre del Brexit ya se ha reducido sustancialmente, al resolverse una cuestión clave que en los últimos años lastraba los precios de los inmuebles británicos. Sin embargo, la recuperación tendrá forma de “K”:”Aunque es probable que la inversión en sectores innovadores impulse a las empresas tecnológicas centradas en las ciencias de la salud y las tecnologías limpias, las industrias que requieren mucho personal (ocio, hostelería, viajes) se han visto penalizadas de forma desproporcionada durante la pandemia y es poco probable que registren crecimiento durante algún tiempo”.
Por último, la distribución de alimentos al por menor continúa siendo una parte importante de la vida diaria para muchos europeos, lo que implica una penetración relativamente baja de Internet en este segmento. Los contratos de alquiler de larga duración a precios bajos hacen que los hipermercados de toda Europa continental sean una apuesta interesante a largo plazo, mientras que las rentabilidades de entrada se perfilan especialmente positivas en comparación con otros sectores defensivos.
“Creemos que las rentabilidades podrían bajar aún más para los activos con potencial de subida de las rentas, aunque el ritmo de compresión no será necesariamente uniforme. La pandemia ha vuelto a centrar la atención en la calidad de las inversiones, y el flujo de efectivo, la ubicación y la sostenibilidad están sujetos a un intenso escrutinio. En muchos mercados, los precios aún no reflejan las credenciales ESG. Sin embargo, para los inversores a largo plazo, la desinversión debería ser tan importante como la entrada”, apunta Pellicer.
Según sus estimaciones, dentro de una década, “los estándares medioambientales serán radicalmente diferentes y es probable que pongan a prueba las rentabilidades no conformes con los criterios ESG de maneras desconocidas hasta el momento. Todavía no está claro si el fenómeno de la inversión en viviendas en alquiler y inmuebles logísticos continuará siendo una inversión interesante a largo plazo, a costa de la implacable pérdida de peso del comercio minorista. Sin embargo, los inversores tendrán que adaptarse si las inversiones alternativas —incluidos los activos residenciales y los centros de datos— cobraran más protagonismo en las futuras carteras. Algunos arrendadores tendrán que ponerse manos a la obra para satisfacer las necesidades de los inquilinos a medida que las empresas dan cada vez más importancia a sus empleados y al medio ambiente. Todo apunta a que los inquilinos se convertirán en clientes”.
Por Marcelo Soba
Por Fórmate a Fondo
Por Funds Society, Madrid