La gestora de fondos Principal Global Investors (PGI), con activos de 544.000 millones de dólares, ha publicado el informe “Europe Real Estate sector report” en el que analiza las expectativas de los diferentes activos inmobiliarios en el mercado europeo, teniendo en cuenta la situación actual de cada tipología de activo: oficinas, industrial, residencial, hoteles, retail (comercio minorista), data centres, sanitario, y residencias de estudiantes.
Oficinas: entorno neutral, perspectiva neutral
Los contratos de arrendamiento de larga duración han protegido a los arrendadores de oficinas del peor impacto de la pandemia de COVID-19, aunque hay signos de cierta tensión en el mercado del alquiler. A corto plazo, se espera que en casi todos los mercados de Europa los rendimientos se mantengan relativamente planos, incluso si el crecimiento de las rentas se frenase o se volviese negativo.
Parece que el mercado está considerando como criterios para la selección de activos, la diversificación entre las inversiones core y las non-core, la calidad de los activos, la calidad de los inquilinos y la identificación de oportunidades de inversión y desinversión.
Industrial: entorno favorable, perspectiva positiva
Al igual que en otras regiones del mundo, el sector industrial volvió a registrar una fuerte demanda de ocupación, acompañada de un incremento de los rendimientos, lo que refleja el entusiasmo de los inversores.
Este segmento del mercado inmobiliario parece estar beneficiándose de los cambios en el comportamiento de los consumidores a raíz de la pandemia. Por ejemplo, los envíos a través de e-commerce alcanzaron los mil millones en Francia en 2020, frente a los 800 millones de 2019.
En general, todos los tipos de inmuebles industriales han experimentado un crecimiento positivo en las rentas, y un aumento importante en la rentabilidad implícita, teniendo en cuenta la revalorización potencial de los activos, que es probable que continúe, a causa de los cambios en la demanda provocados por el incremento del comercio electrónico.
Residencial: entorno favorable, perspectiva positiva
Los activos residenciales han sido muy demandados por los inversores a medida que se consolida el crecimiento del mercado de alquiler de viviendas. Los fuertes incrementos en los precios de las viviendas en propiedad, sobre todo en las grandes ciudades, siguen impulsando la demanda de los alquileres.
Además, continúa la escasez generalizada de viviendas, lo que fortalece todavía más la demanda. La pandemia ha ralentizado los precios de los alquileres en algunas regiones, pero el sector sigue siendo muy competitivo.
Hoteles: entorno desfavorable, perspectiva negativa
La demanda hotelera ha experimentado un descenso sin precedentes con el turismo, los negocios y el sector de eventos de empresas fuertemente afectados por el COVID-19. Europa continental se ha visto especialmente perjudicada por los cierres ordenados por los gobiernos, y por una distribución más lenta de las vacunas en comparación con el Reino Unido y los Estados Unidos.
Los precios por habitación han caído bruscamente, y los destinos que antes estaban agotados están afrontando niveles de ocupación impensablemente bajos.
Comercio minorista: entorno neutral, perspectiva ligeramente negativa
Aunque el sector del comercio minorista ha sido el más afectado por la pandemia, los daños han sido menores de lo que se temía. Las quiebras han aumentado, pero han afectado sobre todo al segmento del textil y la moda.
Sin embargo, no cabe duda de que a corto plazo se producirán nuevos descensos de las rentas en la mayoría de los segmentos retail, debido a la aceleración de los cambios estructurales. También se espera que el valor de los activos sufra cierta presión antes de alcanzar el escenario de la «nueva normalidad».
Data centres: entorno favorable, perspectiva positiva.
La pandemia ha provocado que la atención de los inversores se focalice en los data centres, una clase de activo que se ha convertido en un engranaje vital para la infraestructura de la economía europea. El uso de datos está creciendo exponencialmente entre los consumidores y las empresas, lo que impulsa la demanda de esta clase de activo.
Los principales usuarios de data centres son los proveedores de infraestructuras para la “co-ubicación” de equipos de comunicaciones, y los proveedores de servicios en la nube. Estos últimos se encuentran sometidos a una enorme presión para acelerar su expansión, para lo cual están asociándose con operadores y promotores del negocio de la “co-ubicación”, y desarrollando sus propios proyectos para crecer en esta clase de activos.
Sanitario: entorno favorable, perspectiva positiva
Este segmento del mercado inmobiliario sigue creciendo sustancialmente, a causa de los cambios en la estructura demográfica del continente. Sin embargo, existen diferencias importantes en la estructura y el uso de los activos del sector sanitario en toda Europa.
Los habitantes de los países del norte demandan en mayor medida centros de asistencia y residencias de ancianos, respecto a los que residen en los países del sur, donde es habitual que los hogares acojan a individuos que pertenecen a varias generaciones.
En consecuencia, la tipología de los inmuebles propicios para los inversores del sector sanitario varía mucho en función de cada país, por lo que es necesario entender los matices particulares que cada uno presenta, para identificar las mejores oportunidades de inversión.
Residencias de estudiantes: entorno favorable, perspectiva positiva
Un tipo de propiedad muy valorada por inversores institucionales, que se ha consolidado en Estados Unidos y el Reino Unido, las residencias de estudiantes, se está convirtiendo en una importante oportunidad para los inversores en Europa Continental.
Mientras que los países que son potencias tradicionales en el sector educativo, como Alemania y Francia, mantienen un elevado atractivo para los inversores, el crecimiento de los centros educativos de nivel superior en toda Europa está impulsando una avalancha de oportunidades.
Por ello, es probable que continúe el interés de los inversores institucionales por las residencias estudiantiles, no sólo en los mercados tradicionalmente consolidados, sino también en las ciudades que se están estableciendo como mercados competitivos para los centros de educación superior.
Por Funds Society, Madrid
