Si la crisis del coronavirus ha tenido una virtud, es la de poner en perspectiva las prioridades de la sociedad. Según apunta Anne Tolumunen, gestora de carteras en AXA Investment Managers, la salud de los individuos se ha establecido como un valor innegociable, los Estados han tratado de preservar -en la medida de lo posible- los puestos de trabajo y los recursos de las personas, y las empresas han tratado de garantizar la seguridad de sus empleados y el mantenimiento de sus cadenas de valor.
La creciente preocupación por las cuestiones medioambientales y sociales ha encontrado una acelerador en esta pandemia, mientras que el debate en torno a la responsabilidad individual y colectiva ha contribuido a configurar la respuesta pública y privada.
Este periodo también ha aclarado la propuesta de valor de las finanzas responsables y su papel en la sociedad. Hay muchos sectores, temas y filosofías que han tenido que ser revaluados: el acceso a la vivienda es un ejemplo de ello. Para un inversor, es posible actuar con un doble objetivo: destinar el capital para obtener un rendimiento financiero y, al mismo tiempo, tener un impacto positivo y medible en las cuestiones sociales.
La eclosión de la clase media puede beneficiar a una parte del mercado inmobiliario
En la clásica pirámide de las necesidades humanas establecida por el psicólogo estadounidense Abraham Maslow, la vivienda se sitúa en el primer escalón: una necesidad fundamental y una parte importante del presupuesto de cualquier hogar.
Incluso antes de la crisis del COVID-19, los costes de la vivienda habían aumentado de forma sustancial en los países pertenecientes a la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE). Esto era especialmente así para los inquilinos, ya que la oferta de viviendas asequibles no había podido seguir el ritmo de la demanda.
Encontrar una vivienda asequible puede ser difícil, especialmente para las personas con ingresos bajos o inestables, para los jóvenes, familias con niños y los ancianos. Esto ha exigido que se tomen medidas. Por ejemplo, para evitar que las clases medias se vean obligadas a abandonar el centro de las ciudades, el gobierno alemán está intentando poner en marcha políticas urbanísticas destinadas a controlar o incluso limitar el precio de los alquileres en determinadas zonas del país.
TAG Immobilien es una empresa inmobiliaria alemana que cotiza en bolsa y opera en el segmento de alquileres de bajos que no superan los 6 euros por metro cuadrado (m2). Propietaria de más de 90,000 viviendas en Alemania, TAG Immobilien tiene, en la opinión de AXA IM, un perfil de crecimiento estable y unas altas tasas de ocupación. Con unos ingresos que alcanzan los 323 millones de euros en 2020, los beneficios generados por la inmobiliaria se reinvierten en nuevos proyectos, lo que le permite desarrollarse en nuevos mercados como el de Polonia. A juicio de la gestora, el sector es resiliente y tiene un riesgo relativamente menor, además de conservar perspectivas de revalorización a medio plazo.
En Japón, los precios de los inmuebles son elevados. Según el Banco Mundial, si el precio de una casa o un apartamento supera cuatro veces el salario anual de una persona, se considera que el acceso a la vivienda es inasequible; en Japón, esa proporción era de 8,1 según Tokyo Kantei, una empresa de research enfocada al mercado inmobiliario con sede Tokio. En AXA IM creen que este entorno es favorable para Katitas, una empresa especializada en renovación y comercialización de inmuebles antiguos a precios asequibles. Según el criterio de AXA IM, este operador diferenciado podría arrebatar cuota de mercado a los promotores inmobiliarios más tradicionales. Estas viviendas suelen estar destinadas a un segmento de la población cuyos ingresos o pensión ya no aumentan y que, por tanto, desean ajustar sus gastos lo más posible a sus necesidades.
En Estados Unidos, una de las empresas con más posibilidades es Sun Communities, una empresa que pretende ofrecer viviendas de calidad y de bajo coste en las regiones del sur y medio oeste, donde las perspectivas demográficas de las familias con bajos ingresos y los jubilados siguen siendo favorables. Sun Communities está ampliando su oferta de casas móviles y autocaravanas por todo el país y está desempeñando un papel importante a la hora de ofrecer a los inquilinos y compradores de viviendas opciones de alojamiento muy asequibles.
En el caso de una compra, el coste de una casa móvil representa unas dos veces el salario promedio anual en Estados Unidos, mientras que una casa tradicional costará unas siete veces el salario promedio.
En el caso de un alquiler, Sun Communities afirma que un inquilino de una de sus casas móviles podría beneficiarse de un 25% más de espacio y de un precio por metro cuadrado un 51% inferior al de otro alquiler tradicional.
En los países emergentes, el enfoque de AXA IM se ve limitado por un universo de inversión que aún no cumple plenamente con los criterios de impacto que la gestora se ha fijado, con empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa a menudo posicionadas en segmentos de alto nivel.
Para responder a la problemática social de la vivienda e invertir en el sector inmobiliario, la convicción es que uno se debe centrar más en los modelos de negocio de las empresas que en los activos que poseen o comercializan. El acceso a la vivienda puede ser, por tanto, un verdadero motor de progreso social y de crecimiento para las empresas que asuman estas cuestiones.
Información importante:
Las empresas se mencionan únicamente a título ilustrativo y no constituyen un asesoramiento de inversión ni una recomendación de AXA IM
Por Meritxell Sedo
