“Las rentas privadas son el nuevo sustitutivo de la renta fija, pero hay que asegurarse de que el inversor está listo para ello”. Así de tajante se ha mostrado Andrew Creighton, Head of Direct Property Europe de Aberdeen Standard Investments, a la hora de explicar el motivo por el que los inversores se muestran atraídos por activos alternativos como el real estate.
“Los inversores están más enfocados en lograr un rendimiento sensato en comparación con lo que los bonos o la renta fija pueden ofrecer”, señala. En su opinión, el real estate sigue siendo un activo atractivo, en concreto en Europa, donde Creighton considera que es una de las principales “áreas de crecimiento” de este tipo de inversión. “En términos globales y macroeconómicos, observamos un bajo pero positivo crecimiento, por lo que veremos divergencia en el crecimiento de los sectores. Creemos que toda la atención la van acaparar la evolución de los tipos de interés y cómo ésto puede afectar a los yields”, señala.
Respecto a su visión sobre los activos de real estate explica que esperan que los flujos de capital continúen, aunque pierdan algo de ritmo “en particular en el segmento retail”. En cambio, considera que el alquiler de inmuebles seguirá siendo una gran oportunidad debido al fácil acceso al crédito que existe ahora mismo en el mercado. “Eso sí, habrá que ser muy selectivo en la parte de retail y buscar las mejores localizaciones. Generalizando, creemos que los rendimientos se mantendrán estables los próximos cinco años, con la excepción del segmento retail”, añade.
En este sentido matiza esta reflexión: “No quiere decir que nos guste el segmento retail, simplemente hay que ser consciente que es el que está sufriendo más”. Entre las áreas que encuentra más atractivas, Creighton destaca la parte logística, que vive un gran desarrollo gracias a la evolución del comercio electrónico, y la parte de industria y oficinas. “En el caso de las oficinas, el crecimiento del alquiler se ha moderado alrededor del 1%-2%, disminuyendo algo la demanda y aumentado la oferta. En logística, vemos que los volúmenes de transacciones han bajado algo debido a la falta de producto, pero fue un año fuerte”, añade.
Invertir en real estate
Según su experiencia, la tendencia que está marcando la inversión también en esta clase de activos es el cumplimiento de los criterios ESG. “No es una cuestión solo de rentas, sino de cómo se enfoca la inversión. Desde Aberdeen Standard Investments contamos con estos criterios en el proceso de inversión seleccionando aquellos inmuebles que cumplen con ellos y lo abordamos de una forma trasversal”, afirma.
Por último, Creighton destaca que los inversores también le dan mucha importancia a la experiencia que pueda demostrar el gestor o la casa de inversión sobre este tipo de activos: “Es muy importante que el inversor comprenda la inversión. En nuestro caso, nos diferenciamos por tener los pies en la tierra. Es decir nuestros equipos de gestión del fondo están en contacto con los que cierran las operaciones, por lo que siempre tienen una referencia real y cercana del mercado”. En este sentido, su colega John Danes, analista especializado en real estate de Aberdeen Standard Investments, añade que “la gestión activa es un valor añadido para este tipo de inversión.
La gestora materializa su visión sobre el real estate en la estrategia Aberdeen Standard European Balanced Property Fund. “Se trata de un fondo core diseñado para invertir en la zona europea y destinado a inversores institucionales. La estrategia del fondo se basa en identificar, analizar e invertir en aquellos activos individuales que consideramos pueden ser una oportunidad para lograr rendimientos estables a largo plazo”, explica.
Por Funds Society, Madrid
