Son muchos los factores que intervienen a la hora de decidir cómo renovar los inmuebles multifamiliares para obtener la máxima rentabilidad, dice un informe de Lloyd Jones.
Es un punto muy importante para los inversores reconocer hasta dónde debe llegar la reforma y que valores son los que dejarán un buen retorno de inversión.
La compañía recomienda empezar con un proceso de suscripción minucioso, ponerse en contacto con colegas del mercado, la gestión in situ y la realización de estudios de mercado minuciosos conducen a una mayor rentabilidad.
Lo mejor es recordar que no todos los edificios o barrios necesitarán los mismos tipos de reformas. Los datos demográficos, las tendencias de crecimiento previstas y los ingresos medios de los residentes de la zona son los factores que guían la toma de decisiones sobre las mejoras a realizar y el alcance de las mismas.
¿Cómo decidir qué renovaciones hacer?
La decisión sobre qué tipo de mejoras deben realizarse en un edificio sólo puede producirse una vez establecido el plazo de propiedad del mismo.
Las mejoras suelen implicar un gran gasto de capital que requiere un tiempo determinado para su realización, en función de la rotación de inquilinos prevista, así como el tiempo necesario para recuperar la inversión inicial y maximizar la rentabilidad del inversor.
Un minucioso estudio de mercado previo a la compra de un activo puede establecer claramente un periodo de tiempo apropiado para maximizar el retorno de la inversión, y hay dos métricas principales que utiliza Lloyd Jones para determinar si una mejora específica merece la pena la inversión.
El primero es el periodo de amortización del coste adicional basado en el aumento de los alquileres. Lo ideal es que los gastos de capital en las mejoras de las unidades se amorticen en un periodo de 18 a 24 meses.
El segundo parámetro que se pondera es el rendimiento de la inversión en la mejora. El objetivo que destaca la firma es del 20%.
Otra consideración es la medida en que la mejora contribuye a aumentar el valor global del edificio.
Esto puede determinarse observando el múltiplo de capital de la propia inversión de gastos de capital, midiendo el aumento de los alquileres frente a la tasa de capitalización de salida prevista para cuando se venda el edificio.
La importancia de observar las condiciones del mercado
Durante el examen inicial de una propiedad y la posterior diligencia debida, los inversores deben llegar a conocer a fondo el mercado y las propiedades de la competencia. El valor es relativo al mercado en el que se calcula, y los propietarios deben saber qué opciones hay disponibles para los consumidores dentro de ese mercado.
Es importante determinar qué hace la competencia y qué puede soportar el mercado. Pero los inversores también tienen que decidir en qué lugar del espectro de valor pretenden situar una propiedad. No todas las propiedades tienen que ser las mejores de la ciudad, ni tienen que ofrecer los alquileres más bajos.
Las renovaciones que ofrecen el mayor retorno de la inversión siempre están fuertemente correlacionadas con el mercado de la propiedad en cuestión.
La instalación de paquetes tecnológicos con termostatos inteligentes y entrada sin llave solo añade valor si el producto de la competencia en la zona también ofrece estas características o, si no lo hacen, que un estudio de mercado pueda demostrar la demanda de estas mejoras y la voluntad y capacidad de los posibles inquilinos de pagar un aumento de los alquileres por ellas.
Una estrategia prolongada y escalonada de mejora de los activos multifamiliares permite a los propietarios retener a los residentes actuales y mantener un flujo de caja constante, al tiempo que mejoran y aumentan gradualmente el alquiler unidad por unidad a medida que los residentes se marchan.
El deseo de precipitarse en un nuevo activo, actualizar todo de acuerdo con los resultados de los estudios de mercado y aumentar el alquiler en consecuencia es a menudo imprudente en más de un sentido.
Puede ser fácil olvidar que un apartamento multifamiliar es más que una clasificación de activos; es un edificio donde la gente vive y a menudo ha vivido durante muchos años.
Añadir valor a un activo requiere un equilibrio entre el mantenimiento de la base de residentes actual para preservar el flujo de caja en curso y la búsqueda de oportunidades para la aceleración de la rotación que permitan mejorar el activo y la apreciación del valor.
Resulta productivo realizar mejoras que los residentes actuales puedan permitirse, que establezcan y mantengan una buena reputación en el mercado, y que preserven unas tasas de ocupación saludables, en lugar de lo contrario, que puede dar lugar a que el edificio experimente unas tasas de desocupación más altas de lo que las proyecciones proforma habían previsto.
Hacer demasiado, demasiado rápido, en un intento de aumentar la rentabilidad más allá de lo que puede soportar el mercado local es una estrategia que puede resultar contraproducente y acabar obligando a los propietarios a mantener los activos durante más tiempo del previsto, compensando los meses de escaso flujo de caja resultantes de las altas tasas de desocupación autoinfligidas.
Para reducir este riesgo, los propietarios con experiencia se comunicarán con la dirección del inmueble, discutirán las mejoras previstas, verán si los aumentos de alquiler requeridos son compatibles con las condiciones del mercado local y actuarán en consecuencia.
Por Marcelo Soba