En un momento en que las Fibras (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) dominan el mercado de alternativos en México, el lanzamiento de una nueva plataforma de software, Capreits, apunta a entregar herramientas especializadas de valuación y análisis fundamental. Según informaron a través de un comunicado, esto responde a las crecientes necesidades del sector, cada vez más relevante para la economía local, y su demanda de información.
El mercado de Fibras ya administra activos por más de un billón de pesos y cerca de 32 millones de metros cuadrados de Área Bruta Rentable (ABR). De acuerdo con datos de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra), el sector representa actualmente cerca del 4% del PIB nacional y ha registrado un rendimiento acumulado de 100.14% en los últimos cinco años, por encima del IPC y del S&P 500. A pesar del crecimiento y mayor institucionalización del mercado, analizar una FIBRA continúa requiriendo integrar información proveniente de reportes trimestrales, estados financieros, presentaciones corporativas y distintas fuentes de mercado.
En este contexto, Capreits nació para concentrar ese proceso de análisis en una sola plataforma y permitir que el inversionista construya sus propios escenarios de valuación. Según destacaron, el programa permite modificar variables como la tasa de capitalización (cap rate) y estimar un Valor Neto de los Activos (NAV) propio. El objetivo de este software, eso sí, no es emitir recomendaciones de compra o venta de FIBRA, sino proporcionar información, métricas y herramientas para que cada usuario pueda realizar su propio análisis, recalcaron.
“Durante años analicé Fibras utilizando reportes trimestrales, modelos en Excel y distintas fuentes de información. Capreits nace de querer reunir ese proceso en una sola plataforma y, sobre todo, permitir que cada inversionista utilice sus propios supuestos. No buscamos decirle al usuario cuánto vale una FIBRA; buscamos darle las herramientas para que pueda determinarlo”, dijo Antonio Alejandro González Castillo, cofundador de la compañía tecnológica, en la nota de prensa.
En su primera versión, Capreits V1 cubre 15 Fibras e incorpora más de 60 variables de análisis por cada una, incluyendo NAV, cap rates, deuda, FFO, métricas por CBFI y riesgo financiero. El concepto detrás del producto es que el inversionista pueda analizar una FIBRA desde la perspectiva económica de quien evalúa un portafolio inmobiliario, y no únicamente a partir del comportamiento diario de su certificado en bolsa.
Entre sus principales funcionalidades se encuentran: valuación mediante cap rates y NAV, donde el usuario puede modificar sus propios supuestos y construir escenarios de valuación; desagregación el portafolio, que permite diferenciar entre propiedades estabilizadas, desarrollos y reservas de tierra. Además, incorpora métricas de apalancamiento, capacidad de pago y exposición financiera para evaluar la deuda y estructura de capital. También concentra indicadores relevantes para analizar la generación de flujo y distribuciones mediante FFO y métricas por CBFI; y compara entre FIBRAs para facilitar contrastar valuaciones, rendimientos y métricas financieras entre distintas emisoras.
Esta herramienta, relataron desde la empresa, fue desarrollada durante aproximadamente dos años como un proyecto independiente, con el objetivo de construir una herramienta especializada en valuación inmobiliaria aplicada inicialmente al mercado público de Fibras. La primera etapa de la plataforma estará concentrada en México. A largo plazo, la visión de Capreits contempla extender sus herramientas hacia otros mercados inmobiliarios públicos y al análisis de adquisiciones inmobiliarias privadas.
Según Carlos Enrique Agostini Silva, cofundador de Capreits y líder de arquitectura y desarrollo tecnológico: “El reto tecnológico no era solo reunir información, sino estandarizar los reportes de 15 FIBRAs que publican sus datos de formas distintas y convertirlos en un modelo que se recalcula al instante con los supuestos de cada usuario. Lo que antes tomaba horas en Excel, ahora se puede analizar en minutos”.
Por Funds Society, México
