Las tormentas macroeconómicas mundiales han perjudicado a la mayoría de las clases de activos. El sector inmobiliario no ha sido una excepción pero, de cara a 2023 , Bjoern Jesch, Global Chief Investment Officer de DWS Group, ve razones para un cauto optimismo.

Jesch afirma que las correcciones de precios en respuesta a los mayores costes de la deuda ofrecen ahora puntos de entrada más atractivos y destaca que una característica bastante inusual del actual ciclo bajista es que los fundamentos parecen bastante saludables.

“Sin embargo, es fundamental identificar correctamente las dinámicas estructurales, cíclicas y microdinámicas dentro de los segmentos”, señala.

El ataque de Rusia a Ucrania, la inflación, la subida de los tipos de interés y, en los últimos meses, el espectro de las recesiones, han trastornado el entorno macroeconómico mundial. Según el director global de inversiones de la gestora, estas condiciones han perjudicado el rendimiento de la mayoría de las clases de activos, incluido el sector inmobiliario, pero Jesch observa razones para un optimismo prudente.

Invertir en el sector inmobiliario en tiempos de inflación

Desde una perspectiva a largo plazo, destaca el CIO de DWS, varios segmentos inmobiliarios parecen beneficiarios plausibles de la inversión en tiempos de inflación.

En general, explica, los bienes inmuebles tienden a proporcionar una buena cobertura frente a la inflación en términos de protección de los futuros flujos de efectivo de los alquileres que generan las propiedades existentes. Además de elevar los ingresos nominales de los inquilinos, la inflación tiende a presionar al alza los costes de construcción, limitando la oferta competitiva.

En el sector inmobiliario residencial de Estados Unidos, según explica, los tipos de arrendamiento suelen ajustarse anualmente, lo que proporciona una cobertura oportuna contra el aumento de los precios al consumo, especialmente cuando y donde la demanda de vivienda es localmente fuerte.

En Europa, sin embargo, las disposiciones legales sobre los alquileres residenciales difieren de un país a otro y, a menudo, también dentro de un mismo país o por tipo de edificio, aclara.

El CIO de DWS Group apunta en tanto que en el caso de las oficinas y otros inmuebles comerciales, las condiciones de arrendamiento pueden variar tanto de un activo a otro como de un país a otro. Algunas oficinas se ajustan automáticamente a la inflación y otras tienen tarifas fijas o con incrementos fijos.

Costes de financiación suben, excepto en Japón

Para los participantes en los mercados de capitales, según Jesch, el mayor problema de los bienes inmuebles ha sido que durante los 10 años de políticas monetarias relajadas, los tipos de interés ajustados a la inflación o «reales» han tendido a ser bajos, si no negativos, en la mayoría de los mercados.

Esto, a su vez, se ha traducido en unos tipos de descuento inusualmente bajos a la hora de valorar los inmuebles, lo que ha impulsado las valoraciones de los activos en un proceso que ha estado en pleno apogeo a lo largo del año.

Para ilustrar algunos de los mecanismos, el director global de inversiones propone considerar el coste de financiación de la deuda para empresas inmobiliarias típicas en varias regiones.

Según señala, en la mayoría de los mercados, tanto los tipos de interés básicos como los diferenciales han subido bruscamente. En la zona euro se ha producido la mayor ampliación de los diferenciales, mientras que, en el otro extremo, los costes de financiación en Japón apenas han variado.

Jesch subraya que este aumento de los costes de financiación ha tenido un impacto considerable en las valoraciones inmobiliarias mundiales, con correcciones de precios en casi todos los mercados fuera de Japón, en respuesta al aumento de los costes de la deuda y a la reducción de la actividad inversora.

En el caso de los activos inmobiliarios no cotizados, según destaca, estas presiones se han intensificado en los últimos trimestres en la mayoría de los mercados y segmentos.

Como suele ocurrir en los ciclos descendentes, la situación ha sido aún más difícil para las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa, afirma el CIO de DWS.

De forma más sutil, los préstamos bancarios se han ralentizado y las normas de suscripción han aumentado, lo que ha dificultado la realización de transacciones complejas y ha reducido los volúmenes de operaciones, explica.

De acuerdo a su evaluación, a escala mundial, los balances de las empresas inmobiliarias cotizadas en bolsa siguen siendo sólidos, pero en el caso de algunas empresas europeas, parecen tensos.

Proyecciones para 2023

El CIO de DWS considera que “en Europa, las recientes correcciones de precios, sobre todo si van acompañadas de unos fundamentos sólidos y un menor desarrollo, sugieren la posibilidad de ganancias de valor a largo plazo”.

En cuanto a la región de Asia-Pacífico, “vemos un sólido potencial a largo plazo”, señala Jesch, quien aclara que cada país y sector debe ser analizado por separado.

En ese sentido, señala la subida de los tipos de interés ya ha hecho mella en el sector inmobiliario de Australia y Corea del Sur, aunque ya están en la senda de la recuperación.

Según sus pronósticos, se espera que Japón se encuentre entre los mercados con mejores resultados del mundo en 2022, gracias a unos tipos de interés bajos y estables.

A nivel mundial, su conclusión es que los fundamentos son razonablemente saludables, incluso aunque algunos de los mercados más calientes, por ejemplo en el sector residencial norteamericano, han experimentado una desaceleración significativa en comparación con las fuertes tendencias observadas en 2021.

“En general, creemos que los precios inmobiliarios subyacentes se estancarán en gran medida durante los próximos dos años, lo que se traducirá en rentabilidades de un dígito bajo, impulsadas por las rentas de alquiler, y que los resultados variarán ampliamente entre sectores y mercados, sobre todo en términos de la capacidad de los propietarios para repercutir la inflación”, concluye Jesch.