BNP Paribas Real Estate presenta el Informe del Mercado de Inversión en España a finales del primer trimestre, que recoge las principales magnitudes del estado del sector inmobiliario. La consultora inmobiliaria ha analizado qué mercados lideran las principales inversiones inmobiliarias, qué tipo de inversor es el que predomina y cuáles son las perspectivas para el resto del año.

La actividad se incrementa en el último trimestre

Un año de inmensa volatilidad acaba de terminar para los inversores, representado principalmente en la renta variable y en el precio de los activos. Una perspectiva más cautelosa y a más largo plazo ha permitido al inmobiliario mitigar la elevada volatilidad vivida en 2020.

En este contexto, el volumen de inversión directa realizada en activos de oficinas, retail, logístico, hoteles, residencial en alquiler y alternativos entre los meses de enero y marzo se ha situado en 1.845 millones de euros. Esta cifra supone un ajuste del 32,9% respecto al cuarto trimestre del año 2020 y un 45.1% menos respecto al mismo trimestre del 2020, un periodo en el que aún no había aparecido el COVID-19 y que por lo tanto, no es comparable a la situación actual del mercado.

Si se excluye el volumen registrado en el mercado residencial en alquiler, el volumen desciende hasta los 1.105 millones de euros en Commercial Real Estate (CRE) hasta el 1 de abril. 

Asimismo, destaca la existencia de un elevado número de procesos en fase final de negociación, de volúmenes importantes, hecho que confirma la confianza de los inversores por el inmobiliario en España y permite mirar al futuro a corto plazo con optimismo.

El sector residencial lidera la inversión a principios de año

Después de un año de la llegada del COVID-19, ya se tiene una visión más precisa de la respuesta de los distintos sectores ante el escenario actual en el que nos encontramos. En este punto, la consultora inmobiliaria ha estimado qué tipologías de activos se están mostrando más resilientes, aquellos en los que la demanda se ha mantenido robusta y cuáles se están viendo más penalizados.

El mercado residencial en alquiler ha sido el gran protagonista del mercado de inversión durante el primer trimestre del año, canalizando el 38% del capital invertido hasta el 1 de abril, con 705 millones de euros.

El incremento de la demanda por parte de los usuarios, motivado por las dificultades de acceso al mercado de compra venta o la movilidad laboral, la ausencia de producto estandarizado y una gestión más sencilla, unido a una optimización en los costes y unas rentabilidades atractivas, están empujando a los inversores a este segmento, ya sea mediante la compra de edificios o carteras de viviendas terminadas destinadas al alquiler (PRS) o mediante promociones “llave en mano” para explotarlas en arrendamiento (BTR).

Las operaciones más destacadas han sido la adquisición por parte de Grupo Lar y Primonial de cinco proyectos ‘llave en mano’, compuestos de 655 viviendas a Aedas Homes por un importe de 120 millones de euros, la compra de un portfolio de 400 viviendas por parte de Neinor Homes, por un volumen aproximado de 58 millones de euros y la reciente adquisición por parte de DWS (Deutsche Bank) de una promoción (BTR) en la Marina del Prat Vermell (Barcelona), compuesta por 210 viviendas, por un importe de 80 millones de euros.

Además de este tipo de operaciones, BTR y PRS, continúan las asociaciones entre promotores y fondos de inversión con el objetivo de desarrollar el parque de viviendas en alquiler.

En segunda posición se sitúa el sector de oficinas, aglutinando el 20% de la inversión registrada en el primer trimestre del año, con un volumen de 362 millones de euros, lo que supone un ajuste del 10% sobre el trimestre anterior, pero en línea con la media del periodo COVID-19 (T2 2020– T1 2021).

Destaca además, la reciente adquisición de la sede de Wood en Las Rozas, Madrid, por parte del fondo francés Corum, por un importe aproximado de 31,5 millones de euros y la compra por parte de Metropolis de uno de los edificios más emblemáticos de Barcelona (Diagonal 125) por un importe aproximado de 55 millones de euros.

En general, los inversores demandan edificios de oficinas ubicados en mercados muy consolidados, donde el riesgo comercial actualmente está siendo más moderado, o bien activos con contratos de larga duración.

El sector de logística es sin duda, otro de los sectores que está centrando gran parte de las miradas de los inversores. El incremento de la demanda de plataformas logísticas continúa en máximos niveles históricos en lo que llevamos de 2021, gran parte de ellas vinculadas directa o indirectamente al comercio electrónico y la alimentación.

El buen momento por el que pasa la demanda, unido al elevado capital existente y las rentabilidades atractivas que ofrece este sector, colocan a la logística en los planes de inversión de la mayoría de los fondos de cara a 2021. El volumen de operaciones firmadas en el primer trimestre se sitúa en 250 millones de euros, cifra que representa un incremento del 34% sobre el primer trimestre.

Destaca también el elevado número de procesos en venta, algunos de ellos de volúmenes considerables, con cierres previstos para los próximos meses, hecho que va generar que el año 2021 vuelva a marcar un nuevo récord de inversión logística en España, pudiendo superar la barrera de los 2.000 millones de euros invertidos.

Si bien es cierto que ha sido uno de los sectores que más ha sufrido la pandemia, el interés de los inversores por el sector hotelero en España está siendo muy elevado. El hecho de que el mercado ofrezca más oportunidades, derivadas de las necesidades de venta de propietarios con necesidades de liquidez, unido a la confianza en la recuperación paulatina del sector, debido a que la pandemia parece encontrarse bajo control y a la apertura de fronteras, está generando un interés muy elevado a los inversores. El volumen de inversión registrado en el primer trimestre alcanza los 231 millones de euros.

Si se analiza el sector retail, se concluye que la inversión durante el primer trimestre no ha sido muy elevada, firmándose diversas operaciones por un volumen aproximado de 180 millones de euros. Principalmente las dos tipologías de activo más demandadas han sido los supermercados, con volúmenes por operación inferior a los 10 millones de euros, y locales comerciales en ubicaciones exclusivas.

Las operaciones más destacadas del periodo analizado han sido la compra por parte de BMO del local ubicado en la calle Portal del Ángel 9 -11, en Barcelona, por un importe de 80 millones de euros y la venta de una cartera de 22 supermercados Eroski al fondo de inversión británico Blackbrook por un importe aproximado de 59 millones de euros. Además, destaca la existencia de diversas operaciones en curso, tanto en tipología de locales calle, como de puntos de venta de alimentación, que impulsarán la inversión en el resto del año.

Tipología y origen de inversores y perspectivas para 2021

Tras analizar el movimiento que está percibiendo el sector, BNP Paribas Real Estate destaca el peso que están teniendo los fondos institucionales de inversión, que siguen dominando el mercado y representando más del 50% del volumen transaccionado en el primer trimestre. Destaca también en 2020 la actividad llevada a cabo por Socimis, compañías inmobiliarias y aseguradoras, ya que entre las tres han supuesto el 20% del total.

El origen de los principales inversores del 2020 ha sido alemanes, franceses, británicos y americanos, por ese orden, representando más del 70% de las inversoras, por encima de la media de los últimos años.

En cuanto al inversor privado (family office) la consultora inmobiliaria asegura que la situación actual del mercado ha posibilitado la entrada a este tipo de inversor, que está generando un incremento notable de actividad. La tipología más demandada son locales comerciales, ocupados principalmente por entidades financieras y supermercados, edificios o portfolios de viviendas en buen estado o a rehabilitar con volúmenes entre 3 y 10 millones euros aproximadamente.

Dentro del sector de la logística, se buscan plataformas ubicadas en mercados consolidados como Madrid, Barcelona, Valencia, Zaragoza, Pamplona y País Vasco, con contratos de larga duración. También se observa un interés en la compra de suelo residencial en ubicaciones donde la demanda es elevada.

En términos de rentabilidad, en el primer trimestre del año, a excepción del sector de la logística, donde el interés voraz de los inversores continúa presionando las rentabilidades prime, no se han apreciados grandes variaciones en el resto de sectores.

Destaca en el sector de oficinas, donde actualmente hay negociaciones sobre edificios prime, con riesgo comercial limitado, con rentabilidades similares a las observadas antes de la llegada del COVID-19. Igualmente, en el segmento High Street, se están analizando oportunidades de inversión con unas rentabilidades por debajo del 3,75%.

Si se analiza cómo se prevé que evolucione el sector durante el resto del año, se estima que la inversión inmobiliaria se siga consolidando como líder de la inversión alternativa. Teniendo en cuenta las operaciones que actualmente están en fase de negociación, el elevado capital existente con necesidades de inversión y la esperada recuperación de cara al segundo semestre del año de los sectores más expuestos a la pandemia, se espera un incremento de actividad notable en ese periodo.