Cada ciudad tiene su propia identidad, una combinación del paisaje natural, la arquitectura urbana, la industria, las infraestructuras y la demografía de sus ciudadanos que, en conjunto, conforman su ADN a partir del cual evoluciona su cultura.
En los últimos años, las grandes ciudades europeas han sufrido una importante transformación provocada por dos fenómenos de gran impacto: la crisis climática (las ciudades son un actor clave para reducir las emisiones de CO2) y la pandemia (el modelo de trabajo híbrido impone nuevos proyectos de construcción y de diseño del espacio urbano). Para afrontar estos retos y responder con dinamismo a las incipientes necesidades, las grandes ciudades europeas necesitan reestructurarse, lo que supone una oportunidad única de inversión.
En este nuevo escenario, cabe destacar el comportamiento de nuestro país vecino, Francia. Las principales ciudades francesas se ven afectadas por tres elementos fundamentales: la escasez de espacio, la eficiencia energética y la expansión de la población.
El crecimiento de población experimentado en los últimos 40 años ha obligado a aprovechar terrenos agrícolas y forestales para dar cabida a los nuevos ciudadanos. La artificialización degrada la biodiversidad, aumenta el riesgo de inundaciones y contribuye al calentamiento global. En lugar de seguir expandiéndose hacia el exterior, Francia ha establecido por ley que sus principales ciudades deben aumentar su densidad, utilizando el suelo y el espacio edificable de forma más eficiente para absorber el crecimiento de la población.
Los promotores inmobiliarios deben tratar de optimizar al máximo la superficie disponible. Este cambio de la expansión a la concentración está incrementando el valor de los terrenos edificables dentro de los límites urbanos y generando una necesidad de financiar la renovación de edificios ineficientes, dado que las nuevas regulaciones medioambientales afectan directamente al desarrollo urbano.
Se estima que el parque inmobiliario francés consume actualmente el 43% de la energía nacional. Abordar la eficiencia se ha convertido en una cuestión de Estado, impulsándose múltiples normativas para abordar esta problemática, lo que ha aumentado la demanda de capital propio para reestructurar los edificios existentes. Esta tendencia hacia la eficiencia energética de las ciudades es mundial, ya que el papel de las urbes en el calentamiento global es muy relevante. Los edificios representan aproximadamente el 40% de las emisiones anuales de dióxido de carbono, lo que los convierte en el principal contribuyente en este sentido.
La Coalición Net Zero de las Naciones Unidas, creada en 2015 con el objetivo de lograr la neutralidad mundial de las emisiones de carbono para 2050, cuenta ya con más de 80 países signatarios, que representan más del 70 % del total de las emisiones mundiales.
Por otro lado, las tendencias demográficas también afectan al tamaño de los hogares, que ha visto cómo se reduce año a año. En las últimas dos décadas, se ha producido un importante cambio en los modelos de familia en Europa. En Francia, por ejemplo, se han creado 1,5 millones de nuevos hogares desde 2014 y parece que esta dinámica se mantendrá en los próximos años.
Surge así una gran necesidad de viviendas más reducidas de tamaño, pero ubicadas en barrios bien comunicados con los servicios fundamentales, como el transporte público, con el objetivo de contribuir a la reducción de la huella de carbono.
Invertir en la transformación de las ciudades francesas
En este contexto de cambio de modelo, es lógico que, a largo plazo se produzca una revaloración de los solares y edificios dentro de las ciudades impulsada por la normativa sobre artificialización del suelo, la legislación de eficiencia energética y las tendencias sociodemográficas. Es evidente que debemos acelerar la transformación de nuestras ciudades, lo que supondrá una gran oportunidad de inversión.
Francia cuenta con un amplio volumen de terrenos y oportunidades de desarrollo inmobiliario. El principal escollo es que la gran mayoría de los compradores potenciales carecen de los fondos propios necesarios en la fase inicial. En este punto, como proveedores de capital, consideramos que estamos bien posicionados para aprovechar la oportunidad de adquirir activos a precios muy atractivos. Por otro lado, actualmente no hay competidores con capacidad para ofrecer a los promotores soluciones de financiación para proyectos de entre 5 y 10 millones de euros, ya que la mayor parte del capital privado se centra en oportunidades de entre 40 y 50 millones de euros.
La solidez del mercado francés en términos de oferta es incuestionable. Actualmente la cartera de viviendas nuevas sin vender es muy reducida, situándose por debajo del 3% de la oferta total (unas 5.000 unidades). En el lado de la demanda las circunstancias son diametralmente opuestas, más de dos millones de personas buscan vivienda social y los operadores siguen apostando por los programas de construcción de viviendas de este tipo. Por otro lado, este mercado cuenta con el soporte de los inversores institucionales y los grandes gestores de activos que son compradores habituales de programas de vivienda social.
Conscientes de esta realidad, y las múltiples oportunidades que ofrece, proponemos la estrategia Mirabaud Sustainable Cities, que proporciona capital a promotores líderes para financiar programas de reestructuración y nuevas viviendas en toda Francia, centrándose en las principales ciudades regionales.
Mirabaud Sustainable Cities proporciona financiación inicial a las mejores oportunidades, convirtiéndonos en accionistas mayoritarios de las sociedades instrumentales (SPV) que compran los terrenos o edificios existentes que necesitan reestructuración. Somos el socio exclusivo para la tenencia de activos del Grupo Bouygues y nuestra empresa conjunta cuenta con una inversión total en capital de 100 millones de euros para comprar parcelas antes de su desarrollo. No existe ninguna otra asociación de este tipo en el mercado.
Cabe destacar nuestra capacidad para proporcionar financiación para la adquisición de terrenos y la reestructuración de edificios existentes, con un objetivo de tasa interna de rentabilidad (TIR) neta del 12% en un horizonte temporal de 3 a 6 años a nivel de proyecto sobre un múltiplo de 1,6x del capital invertido (MOIC). Asimismo, colaboramos con los 15 principales promotores de Francia, aprovechando el equipo de miles de observadores y analistas sobre el terreno para identificar las oportunidades potenciales de inversión más atractivas.
Habitualmente, los bancos sólo conceden financiación después de que se hayan concedido los permisos de construcción. La mayoría de los promotores no tienen margen en sus balances para cumplir esta condición, por lo que cada vez son más los que buscan socios financieros externos.
Nos estamos convirtiendo progresivamente en el socio institucional número uno de los mayores promotores franceses y tenemos una profunda convicción en la revalorización a largo plazo de los terrenos y edificios que se están desarrollando.
Dada la escasez de terrenos, los promotores compiten intensamente entre sí y deben aportar fondos propios para asegurarse un acuerdo antes de que se presenten y concedan los permisos de construcción.
Por todo ello, estamos convencidos de que Mirabaud Sustainable Cities permitirá a los inversores aprovechar esta oportunidad única que brinda la transformación de las ciudades francesas.
Columna de Olivier Seux, director de Real Estate en Mirabaud Asset Management
Por Funds Society, Madrid