El sector inmobiliario estadounidense estuvo en el centro del crash financiero de 2008, y el sector inmobiliario vuelve a estar otra vez en el foco ya que la incapacidad de pago está volviendo a sus máximos de 2005-2007, trayendo de vuelta malos recuerdos.
En esta ocasión, es improbable que el real estate estadounidense amenace a todo el sistema financiero a nivel global. Dicho esto, la vivienda todavía será una gran fuente de dolor financiero para los consumidores, negocios y mercados en los próximos meses.
Preparado para caer
Como muestra el gráfico superior, desde un punto de vista de asequibilidad, los precios actuales de la vivienda están mucho más altos que los de hace 15 años y deben caer. El indicador que usamos para los precios, que muestra la ratio de precio en relación a la renta, es más elevado que el de 2007-2008, lo que es muy preocupante.
La tentación es ver esto como un presagio de una corrección más profunda – digamos un 25%- que podría asustar a los propietarios actuales, detener nuevas compraventas y reducir el gasto de forma generalizada. Mi sensación, sin embargo, es que la inflación hará mucho del trabajo pesado en los próximos años. A medida que los precios y salarios de toda la economía suban debido a la inflación más elevada de lo usual, la verdadera caída en el valor puede maquillar mucha de la diferencia y mantener más limitado esta suerte de gran deslizamiento nominal.
Esas son las buenas noticias. La mala noticia es que el impacto sobre el consumo probablemente sea sustancial. Hay dos elementos de la vivienda que la gente subestima; el primero es el pago de la hipoteca, que para los nuevos compradores subirá abruptamente. El segundo es lo rico que te sientas en función del valor de tu casa y, como resultado, cuánto gastas. No hay muchos factores para sentirse bien en un entorno de precios del consumo al alza y precio de la vivienda escaso o negativo.
La clase media en América se verá perjudicada
El perfil y la situación de los prestatarios también es diferente esta vez. En 2005-2006, hasta el 25% de las hipotecas en EE.UU. tenían tasas ajustables (ARM por sus siglas en inglés). Esta vez ese número está en torno al 3%. La puntuación media de crédito para quienes solicitan préstamo para una vivienda también es mucho mejor: con puntuaciones FICO en torno a 700, la mayoría de prestatarios se categoriza como “prime” o “super prime”, a diferencia de la crisis “sub-prime” de 2008-2009.
Esto debería hacer más robusto al sistema financiero. Pero nos dice algo más de la naturaleza de lo que está viniendo. Los compradores de primera vivienda que serán perjudicados esta vez no serán los de la sufrida clase trabajadora, ahogada para pagar casas con presupuestos ya muy ajustados de por sí. Más bien será la clase media americana, con buenos trabajos y rentas disponibles a la baja los que recibirán esta ronda de dolor. Esto empeorará a medida que el desempleo empiece a subir, como espera la Reserva Federal.
Doloroso, pero no sistémico
Hay un lado positivo de este gráfico. Los pagos de la deuda que soportan los hogares en general son mucho más bajos como porcentaje de la renta disponible de lo que eran al entrar en la crisis de 2008. Los cortafuegos puestos en marcha por los reguladores del sector financiero a nivel global han incluido controles mucho más duros sobre el volumen de riesgo adoptado por los bancos, que están mucho mejor capitalizados de lo que estaban en la Crisis Global Financiera.
Asimismo, el impacto de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en EE.UU. ha contribuido a que los estadounidenses sean más cautelosos en cuanto al riesgo que asumen. En 2006, la deuda en relación con la renta disponible era de en torno al 135%. En esta ocasión está 30-40 puntos más abajo. Fundamentalmente, la gente está menos presionada y debería estar más capacitada para hacer frente a lo que se avecina.
Por tanto, esta sacudida no será como la presenciada hace 15 años. La corrección golpeará al consumo, pero no al sistema en su conjunto. Será pequeño el consuelo para quienes se sientan perjudicados por la alta inflación, cuotas más altas de la hipoteca y la sensación de que ahora están mucho menos seguros de lo que estaban hace un año. Pero significa que lo que está en juego es la profundidad de la recesión, más que el sistema financiero en sí mismo.
