Conforme los bancos centrales mundiales aumentaron las tasas de interés para controlar la inflación, los precios de las viviendas se han enfriado en relación con el inicio del ciclo de alzas.
Sin embargo, a pesar de la sensibilidad del mercado residencial a tasas de política más altas, los precios aún se encuentran por encima de los promedios históricos. Los precios de las viviendas en las economías avanzadas, incluida la mayoría de los países de la Unión Europea, así como en África y Oriente Medio, son entre un 10 y un 25% más altos que los niveles previos a la pandemia.
El Fondo Monetario Internacional (FMI) publicó un nuevo análisis sobre el tema de la vivienda y su asequibilidad, es decir el derecho humano a, en este caso, una vivienda a un precio asequible (justo y en condiciones dignas, accesible para una mayoría). El informe fue presentado por sus expertos Nassira Abbas, subdirectora de la División de Análisis y Monitoreo de Mercados Globales del Departamento de Mercados Monetarios y de Capital y autora del Informe de Estabilidad Financiera Global.
También participó Corrado Macchiarelli, economista (programa de mitad de carrera) en el Departamento de Mercados Monetarios y de Capitales del Fondo Monetario Internacional.
El análisis destaca que el aumento de las tasas de interés se ha trasladado rápidamente a los mercados hipotecarios residenciales, impidiendo la asequibilidad para los compradores de viviendas actuales y potenciales.
Además, la escasa oferta de viviendas está limitando las compras en algunas regiones. En total, la asequibilidad de la vivienda se ve más limitada en medio de precios de las viviendas aún elevados y tasas de interés más altas.
En el primer semestre de 2023, las tasas hipotecarias en las economías avanzadas aumentaron más de 2 puntos porcentuales en comparación con el año anterior.
Durante este período, países como Australia, Canadá y Nueva Zelanda presenciaron caídas sustanciales en los precios reales de la vivienda, probablemente debido a una alta proporción de hipotecas con tasa ajustable y precios de las viviendas que han estado al límite desde antes de la pandemia.
Comparativamente, los precios de las viviendas han caído más del 15% en algunas economías avanzadas, mientras que la caída en las economías emergentes fue menos significativa. Pero, en términos netos, los precios reales de la vivienda deberán seguir enfriándose desde los máximos de 2021 y 2022 en comparación con los niveles prepandémicos.
Es probable que los mayores costos de endeudamiento experimenten el mayor impacto en los índices de servicio de la deuda de los hogares (una medida de la capacidad de pago de los préstamos de los prestatarios) en países donde los mercados inmobiliarios siguen sobrevaluados y la vida útil promedio de los préstamos hipotecarios es más corta, advierte el útimo Informe de Estabilidad Financiera Global del FMI.
Por ejemplo, para algunas economías avanzadas como Noruega, Suecia, Dinamarca y los Países Bajos, con coeficientes de servicio de la deuda de los hogares preexistentes de dos dígitos, los costos del servicio de la deuda de los prestatarios podrían aumentar hasta 1,8 puntos porcentuales dado el aumento de las tasas de interés.
Eso tendría consecuencias para las aprobaciones de préstamos y la capacidad de pago de los prestatarios. Pero los prestatarios también están menos endeudados y los estándares de suscripción se han fortalecido desde la crisis financiera global, atenuando el riesgo de un aumento en los incumplimientos de préstamos. Esto también puede haber limitado los casos de ventas forzosas o ejecuciones hipotecarias de viviendas, lo que ha contribuido a sostener los precios de las viviendas.
En Estados Unidos, los aumentos de las tasas de interés de la Reserva Federal trajeron grandes cambios al mercado de préstamos hipotecarios, y la tasa promedio de una hipoteca fija a 30 años alcanzó recientemente un máximo de dos décadas del 7,8%.
Para los posibles compradores, los costos de entrada están poniendo la propiedad de vivienda aún más fuera de su alcance, ya que los pagos iniciales requeridos también se han convertido en un factor prohibitivo porque los ahorros se han reducido desde la pandemia.
Los propietarios de viviendas existentes, disuadidos de comprar nuevas propiedades debido a los mayores pagos mensuales de la hipoteca, se quedan donde están, lo que provoca una reducción en la oferta de viviendas existentes.
Este fenómeno, conocido como efecto “lock-in”, es particularmente evidente en Estados Unidos, donde las hipotecas a tasa fija de larga duración son las más populares. Con tasas hipotecarias promedio a 30 años actualmente en 6,6 por ciento, alrededor de 3 puntos porcentuales por encima de los mínimos pandémicos, las originaciones de hipotecas siguen siendo 18% por debajo de los niveles del año pasado, mientras que las solicitudes de refinanciamiento aumentaron 8,5% durante el año a medida que las tasas hipotecarias continuaron bajando.
Las hipotecas a tasa fija a 30 años representaron el 90% de los nuevos préstamos hipotecarios en Estados Unidos a finales del año pasado, según ICE Mortgage Technology.
Casi dos quintas partes de todas las hipotecas estadounidenses se originaron en 2020 o 2021, según muestran los datos del ICE, ya que las bajas tasas de interés durante la pandemia permitieron a muchos estadounidenses refinanciar sus préstamos hipotecarios.
Si la Reserva Federal comienza a recortar las tasas este año, como proyectan los formuladores de políticas y los participantes del mercado, las tasas hipotecarias seguirán ajustándose y la demanda de vivienda reprimida podría liberarse. Un aumento repentino, como resultado de rápidos recortes de tasas, podría contrarrestar cualquier mejora en la oferta de viviendas, provocando un repunte de los precios.
El mercado de vivienda en los países avanzados todavía no es tan asequible como debería ser, concluyen los analistas expertos del FMI.
Por Funds Society, Miami
