El pensamiento convencional sostiene que tasas de interés más bajas significan precios más altos de viviendas, sin embargo, dadas las condiciones de oferta y demanda en la vivienda actuales, los «precios podrían suavizarse en el futuro si los costos de préstamo caen a niveles que cambien el comportamiento de los prestatarios», según un informe de DoubleLine.
A medida que los rendimientos de los bonos del Tesoro de EE.UU. comenzaron su meteórico ascenso hace más de dos años, los llamados a una caída en los precios de las viviendas en EE.UU. eran una docena. La mayoría de los pronosticadores del mercado se han dejado llevar por una formulación simplista que reza que a tasas de interés más altas significan precios de viviendas más bajos, o el corolario, tasas más bajas significan precios más altos.
Según Ken Shinoda, Portfolio Manager de DoubleLine que firma el informe, “esta teoría ingenua” trata los precios de la vivienda como análogos a los precios de los bonos de cupón fijo, que se mueven inversamente a las tasas de interés.
Sin embargo, el mercado de la vivienda no es tan sencillo. Formar una perspectiva sobre los precios de la vivienda requiere profundizar más que en factores únicos, como los precios de las viviendas y los costos hipotecarios, en la dinámica de oferta y demanda.
En el mercado actual, se da lo que Shinoda llama una “paradoja de las tasas” con una de las limitaciones en la oferta ha sido el «efecto de bloqueo» debido a hipotecas generalizadas con tasas del 3%-4%, cientos de puntos básicos por debajo de las nuevas tasas de compromiso hipotecario, un legado de los días gloriosos de la flexibilización cuantitativa.
Tras un pronunciado aumento en las tasas de nuevas hipotecas, estas hipotecas heredadas de bajo interés son tan valiosas que los propietarios son muy reacios a mudarse y poner casas en el mercado.
De todas maneras, una recesión podría aumentar la oferta de viviendas a través de nuevas ejecuciones hipotecarias, pero se espera que estrategias de mitigación de pérdidas desarrolladas después de la Crisis Financiera Global, como modificaciones de préstamos y tolerancia hipotecaria utilizadas extensamente durante la reciente pandemia, restrinjan la oferta en mayor medida en comparación con otros períodos recesivos.
“El precedente histórico indica que las recesiones no conducen inherentemente a disminuciones en los precios de las viviendas; de hecho, durante la mayoría de las recesiones posteriores a la guerra, los precios de las viviendas o se mantuvieron estables o experimentaron un aumento, como lo demuestra la crisis de ahorros y préstamos y el estallido de la burbuja puntocom”, dice el informe.
Las tasas hipotecarias más bajas podrían suavizar los precios de las viviendas, dice el informe de Shinoda y lo llama como “un giro irónico”.
Una financiación más asequible podría incentivar a los posibles vendedores que se han quedado obstinadamente bloqueados en hipotecas del 3%-4%. Existe un “número mágico para las tasas hipotecarias fijas” que podría descongelar el mercado de la vivienda.
“Un precio que reúne a compradores y vendedores dispuestos, un precio de equilibrio de mercado”, dice el experto que lo simplifica en un 5%.
El suministro y el volumen de transacciones desencadenados por tasas hipotecarias en la zona del 5% podrían disminuir los precios de las viviendas a nivel nacional o al menos estabilizarlos.
En el caso del “número mágico”, el experto espera un comportamiento de precios lateral. Adelanta que el suministro sería bueno para el mercado, bueno tanto para compradores como para vendedores.
Además, el suministro sería bueno para la economía, ya que la actividad de la vivienda no se trata solo de comprar y vender casas, sino de todos los gastos asociados, como la renovación del hogar, la reparación y la compra de nuevos electrodomésticos y muebles. La construcción de viviendas nuevas también probablemente se recuperaría a medida que el volumen de transacciones repuntara.
Esto es un resumen del informe, para leerlo en su totalidad debe acceder al siguiente link.
Por Funds Society
