El sector inmobiliario ya no es un sector monolítico. En los últimos años, han evolucionado y se ha convertido en un sector muy diverso, lo que supone que existen distintas formas de obtener exposición actualmente. Janus Henderson Investors organizó recientemente un webcast temático en torno al real estate en el que participaron Guy Barnard, co responsable de la estrategia Global Property Equities, y Matthew Bullock, responsable para EMEA de construcción de carteras y estrategia.
Ambos expertos comenzaron explicando la primera distinción que deben hacer los inversores a la hora de invertir en real estate: existe la posibilidad de invertir en activos listados vía REITs, o de invertir en activos privados. No es una distinción baladí, dado que el año pasado se vio una enorme divergencia entre ambas categorías: mientras que el real estate cotizado experimentó una fuerte caída, los activos privados cerraron el año en positivo. Para ambos expertos “no tiene mucho sentido esta divergencia”, y la atribuyen a que los REITs funcionan como un indicador adelantado: se desploman antes, pero también se recuperan antes que los activos privados, que tardan más tiempo en recoger en precio la evolución macro. “Esta distinción es importante, porque los gestores activos que invierten en real estate cotizado pueden aprovechar los repuntes de volatilidad, que crean oportunidades”, explica Bullock.
En cualquier caso, desde la gestora explicaron que, al final, las valoraciones de los activos inmobiliarios privados y públicos terminan por converger en el largo plazo: tomando la media móvil a dos años, demostraron que la rentabilidad se acaba igualando, por lo que las oportunidades surgen en el camino. “En el último año han surgido oportunidades para incrementar la asignación táctica en real estate. Los gestores activos hemos aprovechado las dislocaciones en un sector que conocemos muy bien para invertir”, declara Barnard.
El responsable de la estrategia de real estate global de Janus Henderson Investors habló de que “existe un malentendido” bastante extendido entre los inversores respecto a que los activos privados pueden ofrecer más rendimiento que los públicos. “En realidad los activos subyacentes son los mismos, la principal diferencia es que la inversión en REITs ofrece liquidez para invertir en real estate comercial, y las oscilaciones de los REITs son el reflejo inmediato de las noticias que están llegando al mercado, mientras que los rendimientos de los activos privados en realidad son un reflejo del pasado, van con retraso y esto hace que sean muy difíciles de valorar, no vas a saber cuál es su precio hasta que los vendes”, explica.
¿Ha perdido el real estate su función de protección contra la inflación?
Una vez establecida esta diferencia, ninguno de los expertos eludió la gran polémica del real estate en el último año: tradicionalmente ha sido un activo real que ha ofrecido protección contra la inflación al garantizar un flujo constante de rentas y fijación de precios. Y, sin embargo, el año pasado no fue capaz de brindar esa protección que tanto necesitaban los inversores, que se vieron lastrados con pérdidas como el resto. “En 2022 se materializaron los peores escenarios posibles. Los REITs pusieron en precio una enorme cantidad de subidas de tipos en muy poco tiempo durante 2022. Al subir tan rápidamente los tipos de interés y las tasas de los bonos, se encarecieron de golpe los costes de financiación, lo que redujo la prima de los REITs en un momento en el que también estábamos viendo que el sentimiento era negativo porque las perspectivas económicas apuntaban a una recesión, por lo que los propietarios de activos no estaban consiguiendo poder de fijación de precios. La naturaleza de la inflación provocó que retrocediera la generación de rentas”, resume Barnard.
Una vez aclarado este punto, ambos expertos han señalado que la fuerte revisión de los precios ha devuelto un gran atractivo al inmobiliario cotizado, particularmente en Europa, donde han observado un descuento del 40% sobre el NAV. El descuento medio del sector se encuentra en el 30% sobre el NAV, con un dividendo medio del 4%. “Creo que en 2023 se va a reducir este descuento”, puntualizó Barnard. Según evidencia histórica aportada por la gestora, desde 1990, cada vez que el descuento sobre el NAV es superior a 20% el real estate cotizado ha sido capaz de batir al privado el 100% del tiempo en los tres años posteriores, con n retorno un 99% superior de media.
En cuanto a la previsión de inflación, el gestor cree que “todavía quedará inflación en el sistema en 2023, pero empezará a retroceder hasta niveles más normales, del 2-3%. «La historia demuestra que los REITs generan rendimientos positivos cuando los bancos centrales empiezan a retirar presión del sistema», indica. Para Barnard, “el real estate ofrece una resiliencia relativa en un contexto de recesión o desaceleración y ofrece diversificación dentro de una asignación a renta variable”.
Un sector más profundo y diverso
Barnard considera que los REITs han llegado a 2023 en una mejor posición, no respecto a 2022, que también, sino también respecto a los últimos años: “El sector ofrece ahora más calidad en los activos: el apalancamiento es menor, los balances están más saneados y ha evolucionado la estructura del mercado, por lo que ahora hay más variedad”, resume Barnard. Éste indica que la estrategia global de la firma ofrece diversificación, aunque presente un sesgo hacia activos estadounidenses, que suponen un 65% de la cartera – en línea con el índice-, pero aclara que lo importante no es la diversificación geográfica, sino “por subsectores y por la calidad de los balances, de los equipos directivos y de los activos subyacentes”.
Por ese motivo, Barnard explica que su estilo de gestión combina el enfoque en las valoraciones dado por el NAV con el enfoque en la calidad, para lo cual se fija especialmente en la generación de flujos de caja. Esto le ha llevado a tomar decisiones como la de eliminar la exposición del fondo a uno de los subsectores más tradicionales dentro del real estate, el de alquiler de oficinas en EE.UU., al observar que nuevas tendencias como el teletrabajo han impulsado el número de vacantes. En cambio, ha encontrado oportunidades en sectores más nicho, como almacenamiento, logística, centros de datos, salud y cuidados medios y en el mercado residencial. Las cinco principales posiciones del fondo actualmente son Prologis Trust, VICI Properties, Weltowen, Alexandria Real Estate y Digital Realty.
Janus Henderson Investors ha dejado disponible para su visionado el panel íntegro sobre real estate cotizado con subtítulos en español.
Por Cecilia Prieto