El sector de real estate atraviesa un momento particular, en el que las tasas de desocupación en la mayoría de las regiones y sectores se encuentran por debajo de las medias históricas, de acuerdo al análisis de DWS Group.
La gestora destaca que estas tasas se sitúan incluso muy por debajo de dichas medias en algunos segmentos, en especial el inmobiliario industrial en gran parte del mundo desarrollado, así como el sector residencial estadounidense. Por ello, varios segmentos inmobiliarios asoman como posibles beneficiarios de la inversión en tiempos de inflación.
Bjoern Jesch, Global Chief Investment Officer de DWS Group precisa que una característica bastante inusual del actual ciclo descendente del sector inmobiliario es que los fundamentos y los motores de valor a largo plazo siguen siendo bastante saludables.
El sector inmobiliario norteamericano afronta una inminente desaceleración con la oferta bien controlada, ya que la escasez de mano de obra y el aumento vertiginoso de los costes de los materiales (un 45% más que antes de la crisis) han frenado el desarrollo, agrega Jesch.
El gasto en construcción inmobiliaria ajustado a la inflación ha caído un 18% desde principios de 2020, hasta su nivel más bajo desde 2015, y el aumento de los costes y la menor disponibilidad de financiación, así como el creciente nerviosismo económico, parece que reducirán aún más la actividad, según el análisis de DWS.
“Creemos que la oferta está alcanzando su punto álgido y caerá bruscamente hacia finales de 2023”, sostiene Jesch.
Las vacantes están por debajo de las medias históricas en la mayoría de las regiones y de los sectores
En el negocio de real estate es clave “identificar correctamente la dinámica estructural, cíclica y microdinámica en lugares y segmentos concretos”, apunta el director global de inversiones de DWS.
El caso estadounidense
En opinión de Jesch, a la hora de determinar los alquileres en el sector inmobiliario residencial estadounidense resulta imprescindible analizar la dinámica local en términos de vacantes residenciales, renta disponible de los hogares, formación de hogares y migración neta.
“A corto plazo, no obstante, es posible que observemos algunas tendencias más generales que apunten hacia un aumento de los alquileres. Después de todo, unos tipos de interés más altos en las hipotecas pueden disuadir a los posibles compradores de vivienda, al menos mientras los precios de la vivienda sigan siendo tan altos que hagan que los pagos mensuales sean cada vez más inasequibles para muchos hogares”, apunta el director global de inversiones de DWS.
Históricamente, los alquileres residenciales en EE.UU. tienden a seguir razonablemente bien las presiones inflacionistas, incluso durante las recesiones económicas.
El legado de la pandemia
Más allá del panorama nacional, los inversores en bienes raíces analizan el legado que dejó la pandemia de coronavirus, en especial en términos de acuerdos laborales más flexibles, con trabajo remoto o híbrido desde el hogar.
El COVID-19 aceleró temporalmente, y luego suavizó, la demanda de apartamentos en las ciudades de menor coste de los estados que integran los denominados Sun Belt y Mountain West.
El escaso arrendamiento de apartamentos en varios mercados del Sun Belt, como Phoenix, Texas y Florida, durante los últimos tres trimestres también sugiere que la migración durante la última década lejos de ciudades como Nueva York y Chicago se ha estancado, quizás porque el éxodo de empleados provisionalmente remotos ha disminuido, según el análisis de DWS.
Sin embargo, la gestora considera poco probable que la tendencia al trabajo a distancia se invierta por completo, por lo que prevé que continuará la migración de familias jóvenes de la generación millenial hacia ciudades estadounidenses en crecimiento.
Impacto dispar en los rubros de oficinas y comercio minorista
Por otra parte, prevé que la penetración del comercio electrónico en EE.UU. aumentará al menos hasta el 25% a finales de la década; mientras tanto, los esfuerzos por asegurar las cadenas de suministro tras las interrupciones por pandemias y las tensiones geopolíticas añadirán más apoyo a la demanda industrial.
El director global de inversiones señala que, por el contrario, es probable que las oficinas, junto con el comercio minorista tradicional, sigan siendo uno de los segmentos más difíciles en muchos mercados inmobiliarios, donde la selección y un buen conocimiento de los microimpulsores siguen siendo fundamentales.
“Por ejemplo, es probable que la elevada desocupación en las oficinas estadounidenses y en el comercio minorista europeo ejerza una presión a la baja sobre el crecimiento nominal de los alquileres”, detalla Jesch.
En el comercio minorista estadounidense, los centros de barrio y comunitarios parecen en cambio haber dado un giro. Sus tasas de desocupación han caído a sus niveles más bajos en 17 años y resisten a la recesión y al comercio electrónico.
“En resumen, esperamos que la combinación de unas tasas iniciales de vacantes bajas y una oferta limitada mantenga unos fundamentos inmobiliarios estadounidenses saludables, aunque no en todos los sectores y mercados”, concluye el director global de inversión de DWS.
Esta información está sujeta a cambios en cualquier momento, en función de consideraciones económicas, de mercado o de otro tipo, y no debe interpretarse como una recomendación.
Las rentabilidades pasadas no son indicativas de rentabilidades futuras.
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Las inversiones alternativas pueden ser especulativas e implicar riesgos significativos, como la falta de liquidez, un mayor potencial de pérdidas y la falta de transparencia. Las inversiones alternativas no son adecuadas para todos los clientes.
Por Funds Society, Madrid
