Tras Evergrande, un nuevo nombre del sector inmobiliario chino causa preocupación entre los inversores. La firma Fantasia Holdings anunciaba en un comunicado que no podrá cumplir con el reembolso de una deuda de 205,7 millones de dólares. Según los expertos, este impago se ha sumado a los temores sobre un posible efecto de contagio más amplio después de la situación de Evergrande, además de poner en entredicho la salud del sector inmobiliario chino.
Para entender si estamos ante una crisis sistémica en la economía China, los expertos de Allianz GI se muestran prudentes y contextualizan qué clase de compañía es Fantasia Holdings. “Es una empresa inmobiliaria mucho más pequeña que Evergrande. Ocupó el puesto 60 en una lista de ventas de propiedades contratadas en China en el primer trimestre de 2021. Tiene un pasivo total de 12.900 millones de dólares -frente a Evergrande con 304.000 millones dólares-, y de esto, alrededor de 4.700 millones de dólares en bonos locales y offshore en circulación, mientras que en el caso de Evergrande son 27.600 millones”, explican desde la gestora.
El segundo elemento para entender la dimisión de esta posible crisis es ver qué supone el sector inmobiliario en la economía china. En concreto, su peso en el PIB se sitúa entre el 10% y el 15%, a lo que habría que añadir las conexiones que tiene con otras industrias, como los materiales de construcción. ¿Esto es mucho o poco? Desde Caixabank Research consideran lógico que el enfriamiento de dicho sector en los últimos meses sea motivo de vigilancia, en términos de sus causas y consecuencias.
Según César Pérez Ruiz, director global de inversiones de Pictet WM, el crecimiento económico de China «ha dependido de una manera inusual» de la construcción desde la década de los 90; lo que explica que su gobierno, preocupado por el apalancamiento en el sector, esté imponiendo estrictos controles desde 2020. «Sus autoridades pueden poner suelo a los precios de los inmuebles a nivel regional y, además, no hay señales de que la represión del gobierno sobre el sector inmobiliario a nivel nacional se vaya a aliviar significativamente a corto plazo. En este estado de cosas, estimamos que casi un tercio de las empresas inmobiliarias chinas que cotizan en bolsa tiene ratios de liquidez/deuda a corto plazo/ menor de uno, una de las tres líneas rojas que el gobierno chino impuso en septiembre pasado. Así que es previsible que el sector inmobiliario chino continue con morosidad en aumento», apunta Pérez.
Pese a este contexto, el análisis que publicad Caixabank Research llama a la calma: «No es razonable disparar apresuradamente las alarmas sobre un estallido inevitable e inminente de una supuesta burbuja inmobiliaria. A largo plazo, hay tres factores que permiten vislumbrar buenas perspectivas para el sector inmobiliario: la continuidad del proceso de urbanización; la mejora de la renta per cápita de los ciudadanos; y el apoyo estatal al sector a través de la construcción de viviendas para familias con bajos ingresos”.
¿Otra crisis tipo Lehman Brothers?
Algunas valoraciones son muy tajantes, como el caso de Natixis IM Solution, quien defiende que esto no es un Lehman Brothers. «Esto no es Lehman. No es el fin del mundo y no es algo por lo que tengamos que ponernos a cubierto. Los vínculos del sector inmobiliario con el sistema financiero no son de la misma escala que un gran banco de inversión», señalan los expertos de la gestora.
Sin embargo, advierten: «Una quiebra total de Evergrande provocaría un malestar social generalizado. Aquí es donde radica el contagio. No en el sistema financiero, sino en el canal del tejido social.[…]. Aquí es donde las fichas de dominó podrían empezar a caer si el Partido Comunista Chino (PCC) deja que esto se deshaga». Y es que, tal y como comenta, «las deudas comerciales están vinculadas a más de 8.000 socios de la cadena de producción y distribución en más de 220 ciudades y darían lugar a ventas de contratos a casi 2 millones de compradores de viviendas y a 70.000 personas que se estima que compraron productos de gestión de la riqueza vinculados a los préstamos fiduciarios de Evergrande (42.000 millones de dólares), cuya inversión no valdría nada. Esta es la vía de contagio que no pueden permitirse que se extienda».
Para los expertos de Allianz GI, una pregunta clave es si esta noticia de Evergrande y Fantasia es “la punta del iceberg” y si nos están indicando un potencial de debilidad significativa en los valores del sector inmobiliario residencial, lo que a su vez conduce a un impacto sistemático más amplio para el sector financiero.
“Vemos este escenario como extremadamente improbable. Para empezar, un punto clave es que las autoridades estadounidenses estaban tratando de salvar a Lehman. En realidad, es al revés en China: las autoridades están tomando una decisión activa para permitir que las empresas muy endeudadas quiebren. La intención es evitar una mayor acumulación de apalancamiento en el sector inmobiliario, que durante mucho tiempo se ha considerado una fuente de riesgo económico. Otra diferencia clave es que Lehman sucedió en un momento en que muchas otras grandes instituciones financieras estadounidenses también tenían problemas. Vemos poco riesgo de debilidad sistémica en el sistema bancario de China”, insisten.
Los expertos reconocen que la represión de las empresas inmobiliarias tendrá algún impacto económico. Según Allianz GI, el crecimiento del PIB de China se desacelerará a la región del 7%-8% para el 2021 en su conjunto en comparación con las expectativas de 8,5% o más a principios de año.
“De cara al futuro, es difícil decir durante cuánto tiempo las autoridades mantendrán esta presión sobre el sector inmobiliario. Han dejado claro en los últimos días que se apoyará a los compradores de vivienda particulares, aquellos que han pagado fondos a Evergrande, por ejemplo, pero su propiedad aún no está construida; pero están dispuestos a dejar que las propias empresas fracasen”, añaden desde Allianz GI.
En opinión de Thomas Hempell, jefe de Análisis Macro y de Mercado, y Elisa Belgacem, estratega de Crédito de Generali Investments, el caso de Evergrande es un buen recordatorio de que el exceso de apalancamiento no permite que los impagos corporativos disminuyan en todas partes. “En China, el sobreendeudamiento de los promotores inmobiliarios es actualmente un problema tanto micro como macro, siendo Evergrande el ejemplo del exuberante mercado inmobiliario chino. Es probable que los tenedores de bonos se vean obligados a contribuir, tanto en la parte offshore como en la onshore, tal y como se refleja actualmente en los precios de los bonos de Evergrande, que cotizan en torno al 25% de su valor teórico. Este comportamiento del mercado está en consonancia con nuestra opinión de que Evergrande no es un Lehman y su situación no se extenderá a nivel mundial”, concluyen ambos expertos.
