En un contexto de reconfiguración acelerada de las cadenas de suministro globales, los principales directores de los fideicomisos de inversión en bienes raíces de México (FIBRAs), coincidieron en que el fenómeno del nearshoring ha dejado de ser una tendencia coyuntural para convertirse en un cambio estructural de largo plazo que está redefiniendo el mapa inmobiliario de Norteamérica.
Además, el repunte de los usos mixtos (conocidos en inglés como mixed-use developments o MUDs) son una realidad en Norteamérica, y se refieren a la planificación y desarrollo inmobiliario que integra espacios residenciales, comerciales, de oficinas, ocio y áreas verdes dentro de un mismo edificio o complejo transitable.
Durante el FibraDay 2026, foro organizado por la Asociación Mexicana de FIBRAs Inmobiliarias (AMEFIBRA), líderes del sector institucional delinearon lo que denominaron una nueva etapa del fenómeno: el “Nearshoring 2.0”, caracterizado por una mayor integración regional, presión sobre infraestructura crítica y la consolidación de México como pieza central de la estrategia manufacturera de Norteamérica.
El panel central, titulado “El papel estratégico de las FIBRAs en la reconfiguración productiva de Norteamérica”, fue moderado por Lyman Daniels, presidente de CBRE México, Colombia y Costa Rica, quien planteó que el debate ya no gira en torno a la existencia del nearshoring, sino a sus implicaciones estructurales.
“La pregunta ya no es si el fenómeno es real, sino cómo está cambiando estructuralmente a México”, señaló Daniels, al proponer el concepto de “Nearshoring 2.0”.
Uno de los puntos más reiterados por los participantes fue la fortaleza estructural de la región de Norteamérica como bloque económico. De acuerdo con Gonzalo Robina, director general de FIBRA UNO, aproximadamente el 85% de la producción regional se consume dentro de la propia región, un nivel de integración significativamente superior al de otras economías exportadoras.
Este dato fue utilizado para reforzar la tesis de que Norteamérica cuenta con una ventaja competitiva sostenida en términos de autosuficiencia y resiliencia ante disrupciones globales, particularmente frente a Asia y Europa.
En este contexto, los panelistas coincidieron en que la infraestructura —especialmente energética, logística y de agua— será el factor determinante para capitalizar la relocalización de cadenas productivas.
Desde la perspectiva inmobiliaria, el debate se centró en cómo está evolucionando la demanda hacia corredores industriales menos tradicionales. Simon Hanna, director general de FIBRA Macquarie, señaló que el valor de los activos se está desplazando hacia mercados secundarios dentro de los principales corredores industriales, impulsado por la disponibilidad de energía y agua, elementos que hoy se han convertido en variables críticas para la instalación de nuevas operaciones manufactureras.
La conclusión general es que la ubicación ya no se define únicamente por proximidad logística, sino por la capacidad de los mercados locales para garantizar condiciones operativas completas para empresas globales.
Retail y oficinas: segmentos que sorprenden en el ciclo
Aunque el sector industrial sigue siendo el principal beneficiario del fenómeno de relocalización, el panel destacó dinámicas relevantes en otros segmentos del mercado inmobiliario. En el caso del retail, Gonzalo Robina destacó la fortaleza del consumo interno en México y la recuperación del poder de fijación de precios en arrendamientos comerciales. Según explicó, los incrementos en rentas durante renovaciones contractuales están alcanzando niveles comparables —e incluso superiores en algunos casos— a los del segmento industrial.
Este comportamiento ha impulsado el desarrollo de nuevos proyectos comerciales y de usos mixtos, en línea con la creciente demanda urbana. Por otro lado, Salvador Daniel, director general de FIBRA Danhos, subrayó que el segmento de oficinas premium comienza a mostrar señales de recuperación estructural, impulsado por la escasez de grandes bloques de espacio Clase A en mercados primarios.
México como estrategia de largo plazo
En la parte final del panel, los participantes coincidieron en que México no solo está beneficiándose de una tendencia global, sino que se ha consolidado como un eje estratégico dentro de la reconfiguración productiva de Norteamérica. Jorge Girault, director general de FIBRA Prologis, enfatizó que el país no debe ser visto como una oportunidad táctica, sino como una plataforma estructural de largo plazo para la inversión industrial global.
“México es una estrategia”, sintetizó Girault, al subrayar las ventajas competitivas del país frente a otros destinos de manufactura como Vietnam.
Un sector en consolidación histórica
El FibraDay 2026 también sirvió como contexto simbólico para el sector, al coincidir con el 15 aniversario de la llegada de las FIBRAs a México y el décimo aniversario de AMEFIBRA.
En este periodo, el sector inmobiliario institucional ha evolucionado hasta convertirse en uno de los pilares de la infraestructura productiva del país, consolidando su papel como vehículo clave para canalizar inversión, desarrollar parques industriales y soportar el crecimiento de las cadenas de valor regionales.
En conjunto, las conclusiones del foro reflejan una visión compartida: el nearshoring ha dejado de ser un fenómeno emergente para convertirse en una transformación estructural de largo plazo, en la que México ocupa una posición cada vez más central dentro del rediseño económico de Norteamérica.
Por Funds Society, México
