El volumen total invertido en inmuebles comerciales alcanzó los 281.000 millones de euros en 2019, un 3% más que el año anterior. Sólo en el último trimestre del año se registró una inversión de más de 100.000 millones de dólares, más de un tercio del total. Además, según los datos de BNP Paribas Real Estate, la inversión en Reino Unido se ha visto frenado (-18%), por segundo año consecutivo, ante las dudas sobre su futura relación con los países de la Unión Europea.
El cuarto mercado europeo, Países Bajos también registró un descenso en la inversión. No obstante, Alemania y Francia, los otros dos mercados principales, superaron las caídas y empujaron la inversión en 2019 con un aumento del 19% cada uno. Además, Suecia, Italia e Irlanda cierran 2019 con mayor inversión en inmuebles comerciales. El informe destaca el caso de Alemania que, con 12.000 millones de euros de aumento, supera por primera vez la cifra de 2007. Asimismo, Berlín y Múnich registraron una inversión de más de 10.000 millones de euros en 2019. Francia, por su parte, registra una inversión de más de 40.000 millones de euros.
“Las oficinas siguen siendo la categoría de activos más importante a nivel europeo, representando el 47% de la inversión, un 6% que el año pasado”, subraya el informe que destaca la actividad inmobiliaria en Francia, Alemania, Reino Unido e Irlanda. Sin embargo, los locales comerciales sufrieron una “pérdida de confianza de los inversores, continuando un descenso que comenzó en 2016 y que parece de larga duración”.
Entre las mayores operaciones del año, BNP Paribas destaca dos carteras alemanas que representaron más de 1.000 millones de euros. En 2019 se realizaron 17 transacciones por más de 200 millones de euros, de las cuales 14 fueron carteras, principalmente en Francia, Suecia, Alemania y Reino Unido.
La inversión extranjera en Europa se recupera en 2019
En comparación con 2018, la inversión extranjera en Europa se ha recuperado este año, registrando un 10% más de actividad. Además, La entrada de extranjeros representó la mitad de la inversión durante el año, es decir, 141.000 millones de euros. Los países que más se beneficiaron de este aumento fueron Alemania, con 14.000 millones de euros; Países Bajos, con 6.000 millones de euros; e Italia, con 4.000 millones de euros.
«Los inversores coreanos desempeñaron un papel importante en el mercado europeo en 2019. Por ejemplo, en Francia invirtieron 4.300 millones de euros, una cifra sin precedentes. A pesar de la fuerte implicación de los coreanos, las inversiones asiáticas en su conjunto han disminuido sustancialmente respecto a 2018 a nivel europeo, debido principalmente al Reino Unido. De hecho, las inversiones asiáticas en 2017 y 2018 fueron substancialmente superiores, principalmente dirigidas a activos de prestigio en Londres. En 2019 fueron menos activas (la mitad que en 2018) lo que provocó un déficit de más de 6.000 millones de euros. Pero también invirtieron menos en Alemania”, destaca Larry Young, director del grupo de Inversión Internacional de BNP Paribas Real Estate.
Por otro lado, y después de haber caído drásticamente en 2016, la inversión de los Estados Unidos en Europa ha ido recuperándose paulatinamente. “Tomó impulso en 2019 (+38 %), cuando logró la segunda cifra más alta desde 2015, que fue de 43.500 millones de euros”, destacan desde BNP Paribas. Así, los estadounidenses fueron en contra de la tendencia general, duplicando con creces su inversión en el Reino Unido y casi duplicándola en Alemania. La inversión en Oriente Medio, por su parte, aumentó ligeramente un 14% en comparación con 2018. Se ha mantenido en un rango de 6.500 a 8.000 millones de euros desde 2016. En 2019, los players de Oriente Medio aumentaron sus inversiones en Alemania e Italia, y se mantuvieron estables en el Reino Unido.
La demanda de oficinas sigue siendo alta en los 15 principales mercados europeos
En 2019 se produjo una ligera contracción de las transacciones de oficinas en los 15 principales mercados europeos. En comparación con 2018 y con una ocupación de 9,6 millones de metros cuadrados, los volúmenes se redujeron en un 4%. Sin embargo, “estos niveles seguían siendo altos y muy por encima de la media a largo plazo”, advierte el informe.
Además, pese a los datos generales, algunos mercados muestran una clara desaceleración mientras que otros siguen prosperando. Por un lado, Berlín ha vuelto a batir récords, con un aumento del 22 % de la ocupación en la capital alemana respecto a 2018 y ha superado por primera vez el umbral del millón de metros cuadrados de superficie ocupada, a pesar de la escasez de oferta. Lo mismo ocurre en Milán, con un crecimiento del 25% hasta su nivel más alto. Asimismo, Madrid y Bruselas registraron su mayor ocupación desde 2007, según los datos de BNP Paribas. Aunque existen descensos en el centro de París, Varsovia, Lisboa y Dublín, la ocupación “sigue siendo elevada, en línea o superior a la media a largo plazo”, asegura el informe. El centro de Londres ha resistido, en medio del conflicto político, a pesar de la fuerte caída de los volúmenes (-19%) tras un 2018 excepcional.
«El volumen de transacciones de oficinas en Europa ha crecido continuamente en los últimos años. En consecuencia, muchos mercados tienen tasas de disponibilidad muy bajas, en particular en los distritos de negocios más establecidos, lo que hace que aumenten los alquileres prime en todas las grandes ciudades de Europa», subraya Lou Cellier, subdirector de Asesoría y Alianzas de BNP Paribas Real Estate.
En Europa, la tasa de disponibilidad se ha reducido aún más, hasta una media del 5,2% en los 15 mercados principales europeos. Según los datos de la consultora, las mayores caídas en la tasa de disponibilidad se han producido en Madrid, Varsovia, Ámsterdam y Lisboa. Mientras, los alquileres prime se han mantenido estables o han aumentado en todos los mercados europeos. En Lisboa se produjo el mayor aumento de los alquileres (19%). Los otros aumentos significativos fueron en Berlín (11 %), Ámsterdam (8 %), Hamburgo y Varsovia (7 %).
Buenos fundamentos para 2020
Aunque el crecimiento económico en Europa no alcanzó las expectativas en 2019, debido a las dudas sobre las tensiones comerciales entre EE.UU. y China y el resultado de Brexit, las últimas encuestas económicas sugieren un sentimiento optimista a medida que se inicia el año 2020. «La firma de un primer acuerdo comercial entre EE.UU. y China, así como el inicio de las negociaciones entre la Unión Europea y el Reino Unido, junto con el positivismo del mercado, sugieren que el crecimiento económico debería estabilizarse o incluso mejorar en 2020», sugiere Richard Malle, director global de Investigación de BNP Paribas Real Estate.
La inflación en la zona euro sigue siendo baja y es probable que las políticas monetarias se mantengan sin cambios. No se espera ningún aumento de los tipos de interés clave hasta 2022, según las recientes declaraciones del BCE. «Se espera una entrada de capital en Europa durante los próximos tres años, con enormes vencimientos de bonos del gobierno, así como la continuación de las políticas monetarias expansivas de ciertos bancos centrales. En este contexto de tipos de interés permanentemente bajos, el sector inmobiliario puede ser una alternativa para los inversores que buscan un rendimiento con un riesgo relativamente moderado», concluye Malle.
Por Funds Society, Madrid