Gillian Tiltman, portfolio manager de las dos estrategias REITS de Neuberger Berman, está convencida de que el sector inmobiliario cotizado es el primero en reaccionar a las temáticas sociales y demográficas que están cambiando el mundo. Así, en una entrevista en exclusiva para Funds Society, la gestora explica el fuerte potencial que esperan en los sectores non-core en el segmento de inversiones inmobiliarias cotizadas (REITS).
“Están cambiando totalmente la forma en que la gente vive y trabaja y el sector inmobiliario tiene que dar una respuesta inmediata”, explica Tiltman. Entre otros, el almacenamiento de datos es una de las principales nuevas industrias que se están aprovechando.
“Nuestra posición más significativa en ambos fondos es en una empresa de torres de tecnología inalámbrica. La expansión del uso global de banda ancha y la tecnología 5G que cada vez esta más presente requiere de una infraestructura sólida de torres inalámbricas”, asegura la experta.
Tiltman destaca, además, las tasas de crecimiento cercanas al 40% que se esperan en el consumo de datos en Estados Unidos hasta 2023. “No se trata solo de que las personas tengan cada vez más dispositivos, sino en la cantidad de datos que usan. Cuando se piensa en una torre inalámbrica estamos alquilando espacio en el aire, cuantos más datos se usen más espacio se necesita. Son 0,02 mega bites mandar un correo electrónico y 11.000 veces más ver un programa de 30 minutos en Netflix”, explica la gestora.
Otro de los sectores non-core con mucho potencial es el de naves industriales que se ha desarrollado en respuesta al auge del comercio electrónico. Las fuertes ventas en el comercio electrónico han impactado en el sector inmobiliario tradicional por cierres de establecimientos y quiebras de empresas de la economía real, pero, sin embargo, ha provocado el desarrollo del sector de naves industriales para satisfacer las necesidades de distribución de la última milla en las que los fondos han invertido.
Por otro lado, los cambios socio demográficos de la generación milennial y el envejecimiento de la población se han traducido en una sobreponderación del sector residencial estadounidense: “Antes el hecho de contraer matrimonio era una razón para comprarse una casa. Ahora, la gente cada vez se casa más tarde y si lo hace no es decisivo para comprarse una casa. La gente quiere flexibilidad y no quiere atarse al compromiso que implica ser propietario”, comenta Tiltman. En esta línea, destaca la mayor demanda en servicios de alquileres profesionales de las nuevas generaciones. “Los que deciden formar una familia y prefieren vivir en zonas más alejadas prefieren alquilar, pero a compañías profesionales y no directamente a personas físicas.”.
El segmento de casa prefabricadas es otro de los que se encuentra sobreponderado en su cartera, por su popularidad entre población más senior y por ser “uno de los bastiones de acceso al mercado residencial aun barato en Estados Unidos”, afirma Tiltman.
Aunque el desarrollo de los segmentos non-core se ha centrado principalmente en Estados Unidos, sectores como el de residencias de estudiantes y almacenamiento de enseres personales son sectores non-core en el Reino Unido, que han ayudado a paliar el menor crecimiento y la incertidumbre generada por el Brexit. “Existe una sólida demanda por parte de estudiantes nacionales y extranjeros no europeos por residencias de estudiantes, que es donde nos estamos centrando”, declara Tiltman.
En cuanto al impacto del momento macro, Tiltman rebate la idea de que el sector inmobiliario pueda considerarse cíclico y destaca la importancia de la inversión de forma global. “Cuando inviertes globalmente el ciclo deja de importar tanto, porque se invierte en muchos ciclos diferentes. En nuestro fondo global el ciclo de las oficinas en San Francisco es totalmente diferente al de oficinas en Nueva York u hoteles en Miami. Es por eso que pienso que es un asset class que perdura en el tiempo”.
Con respecto a las ventajas que ofrece esta clase de activo en la composición de las carteras, Tiltman destaca tres: liquidez, rentabilidad y exposición. “Es un activo que puede formar parte de una cartera junto con bonos, acciones globales o incluso inversiones inmobiliarias físicas”, afirma. En cuanto a su correlación con el mercado de acciones, es alta porque son valores cotizados, pero sus niveles actuales se encuentran en niveles pre-crisis cercanos al 0,5.
En este sentido, la gestora añade: “Cuanto más tiempo se mantengan los valores más se va a parecer a la inversión en activos inmobiliarios reales. Por eso nuestra visión se centra en comprender el valor real de los activos que es fundamental en nuestro estilo de inversión”.
Otra de las ventajas de esta clase de activo es que las inversiones inmobiliarias cotizadas están obligadas a pagar el 90% de sus beneficios en concepto de dividendos “lo que implica que tengan una buena disciplina de gestión de capital y que se no se vean forzados a invertir como pueden estar las inversiones inmobiliarias privadas”, explica la experta.,
Por último, Tiltman se muestra optimista con respecto a las perspectivas para esta categoría de activo a pesar de las fuertes rentabilidades ya registradas. “Somos muy positivos para los próximos tres años. Esperamos que haya fuertes crecimientos en beneficios en diferentes sectores. Los REITS están cotizando a múltiplos bajos comparado con las acciones y tenemos claras señales de que los REITS se han mostrado resilientes en fases tardías del ciclo”, concluye la gestora.
Por Funds Society, Madrid