BNP Paribas Real Estate ha presentado su último informe de inversión en mercado inmobiliario en España cuyos datos corresponden al segundo trimestre del año.
La consultora inmobiliaria destaca que indicadores como el acelerado ritmo de vacunación, la llegada de los fondos europeos o la mejoría gradual en socios comerciales claves de España, como sería el caso de EE.UU, han sido claves para la recuperación económica que se ha percibido en este segundo trimestre.
Estos indicadores también han favorecido que las perspectivas del PIB para 2021 y 2022 sean más optimistas que hace unos meses. Así, se estima un crecimiento para el 2021 del 6,2% y del 5,8% en 2022, según datos del Banco de España.
Los inversores apuntan al sector inmobiliario
Tras dejar atrás dieciocho meses de pandemia, el sector inmobiliario poco a poco se va aproximando a los niveles de inversión pre-COVID. El volumen de inversión directa realizada en activos de oficinas, retail, logístico, hoteles, residencial en alquiler y alternativos entre los meses de abril y junio se ha situado en 2.816 millones de euros. Esta cifra supone un incremento del 50% respecto al trimestre anterior y un 203% más que el mismo trimestre del 2020. En este punto, destaca la compra por parte de Bankinter de una cartera de activos logísticos, que ha supuesto el 32% del volumen de inversión del trimestre.
En el acumulado del año, la inversión se alza hasta los 4.680 millones de euros en el primer semestre del año 2021, suponiendo un incremento del 9% respecto al mismo periodo de 2020 y teniendo en cuenta que, hasta el mes de marzo de 2020, la actividad fue muy elevada. Si además se excluye el volumen registrado en el mercado residencial en alquiler, la inversión sitúa 3.932 millones de euros en Commercial Real Estate (CRE) hasta el uno de julio, lo que supone un incremento anual del 12%.
El sector logístico sigue consolidando su rol como favorito: concentra el 42% del volumen de inversión trimestral
Como ya se anticipaba a finales del año pasado y, teniendo en cuenta el crecimiento exponencial registrado y el potencial de la demanda, el sector de la logística y el mercado residencial en alquiler están siendo dos de las tipologías de activos más cotizados por los inversores en lo que llevamos de 2021.
El sector de la logística ha canalizado el 42% del volumen de inversión contabilizado en el segundo trimestre, con 1.192 millones de euros. Dentro de la actividad registrada, destaca la adquisición por parte de Bankinter de la cartera de 865.000 m2 de activos como plataformas logísticas y 13 proyectos en distintas fases de desarrollos. En este punto, el volumen aproximado por los activos en rentabilidad se sitúa en torno de los 900 millones de euros, más 300 millones de euros aproximados por los proyectos en desarrollo.
Destaca también en este periodo la compra por parte de UBS de una plataforma logística de 72.000 m2 en Zaragoza, por un importe de 58 millones de euros. Por último, a nivel europeo, destaca la venta por parte de Clarian Partners Europe de un portfolio de 31 activos ubicados en países como Alemania, Países Bajos, Francia y España principalmente.
La confianza de los inversores CORE por este tipo de activos es cada vez más elevada, observándose exigencias más laxas en las duraciones de los contratos y en ubicaciones PRIME. Se observa además como hay una demanda cada vez más acentuada por las plataformas logísticas de última milla, fruto del boom del e-commerce durante la pandemia, en volúmenes inferiores a 20 millones de euros.
La inversión registrada en el primer semestre se alza hasta los 1.456 millones de euros, una cifra que representa casi el 95% de la inversión total registrada en el 2020. Este hecho representa un 211% más que el primer semestre de 2020 y el 79% del 2019, año récord de la serie histórica.
El sector de oficinas aglutina el 21% de la inversión
El dinamismo con el que el sector de oficinas se está recuperando de la pandemia lo sitúa en la segunda posición como el segmento que más inversión ha recibido. En este punto, ha captado el 21% de la inversión, con un volumen de 600 millones de euros.
El rol de protagonista que ha tomado el 22@ cada vez se va acentuando más, pues concentra el 62% de la inversión registrada en España durante el segundo trimestre. Destacan operaciones como la compra por parte de Allianz de la sede de Everis por un importe de 180 millones de euros en 22@ (Barcelona), la compra por parte de IBA Capital del complejo Glòries en el mismo distrito de la ciudad condal por 120 millones de euros y la adquisición de Torre Esteve por parte del fondo alemán KGAL en la zona de BcnFira District de Barcelona. Por su parte, en Madrid Kennedt Wilson ha adquirido recientemente el complejo de oficinas ubicado en la calle Ulises 16-18, por un importe de 40 millones de euros.
El volumen de inversión acumulado en el primer semestre se alza hasta los 863 millones de euros, lo que supone un ajuste considerable del 40% comparado con el mismo periodo de 2020, debido a que en el volumen del primer trimestre del año pasado el volumen registrado fue de 1.228 millones de euros.
El mercado hotelero se posiciona como el tercer segmento más dinámico
El sector hotelero ha registrado un volumen de inversión de 350 millones de euros, siendo Cataluña el mercado más demandado por los inversores, aglutinando más del 45% del volumen invertido en el trimestre. El resto del capital invertido se ha concentrado en Madrid, Marbella, Mallorca, Sevilla y Cádiz.
En el acumulado del año, si bien es cierto que el volumen se sitúa en 566 millones de euros, una cifra muy parecida a la que se registró en el mismo periodo del año anterior (-6%), se espera un incremento de operaciones en el segundo semestre del año debido al elevado número de operaciones que están actualmente negociándose.
El sector retail capta 315 millones de euros
La inversión que ha registrado el sector retail representa el 12% del total, con 315 millones de euros. Se observa una actividad muy elevada en la tipología locales comerciales, con diversas operaciones realizadas en este periodo en los principales ejes comerciales de Madrid, Barcelona, Valencia y Vigo. Otra tipología de retail que está generando mucho interés en los inversores son las medianas comerciales, destacando la compra del Ikea de Palma de Mallorca por parte del fondo nórdico AB Sagax por un importe aproximado de 50 millones de euros.
En la tipología de centros comerciales, la actividad registrada no ha sido muy elevada, destacando la venta del centro Madrid Sur y la reciente adquisición del centro Parque de Ciudad Real por un importe aproximado de 17 millones de euros.
Las inversiones en residencias para mayores canalizan 230 millones de euros y el mercado residencial en alquiler se sitúan en torno a los 750
Dentro del segmento inversiones alternativas, destaca la tipología de residencias de la tercera edad que ha canalizado una inversión de 230 millones de euros aproximados en el trimestre analizado. La operación más destacada de los últimos meses ha sido la adquisición por parte de Confinimmo de una cartera de 18 residencias a Batipart. Otra operación importante ha sido la compra de la residencia universitaria Rector Estanislao del Campo de Sevilla, compuesta por 437 camas.
Los inversores continúan analizando operaciones en el mercado residencial en alquiler, debido al potencial de la demanda en España. Factores como la movilidad laboral, el cambio de mentalidad de la población, que ya no priorizan tanto tener una vivienda en propiedad, y la elevada tasa de desempleo en los jóvenes, están dirigiendo a la demanda al mercado de alquiler. La inversión acumulada hasta el 1 de julio se sitúa en el entorno de los 750 millones de euros, cifra que representa el 60% del volumen de inversión registrado en todo el año 2020.
Los fondos institucionalizados siguen dominando el mercado
Si se analiza el tipo de inversor, destacan los fondos institucionales de inversión cómo los inversores protagonistas del mercado, representando más del 44% del volumen transaccionado en el primer semestre. Durante los últimos meses, se evidencia la elevada actividad realizada por entidades financieras que están incrementando notablemente su exposición al sector inmobiliario, protagonizando algunas de las operaciones más destacadas de lo que llevamos de 2021.
Si se analiza el origen de los inversores, se observa cómo durante el primer semestre del año el inversor local posee una cuota de mercado muy elevada, debido principalmente a las adquisiciones de gran volumen realizadas por la entidad financiera Bankiter y las SOCIMIs. Además, fondos de inversión alemanes y americanos continúan protagonizando importantes operaciones en España, con una cuota de mercado superior a la registrada por los inversores británicos y franceses en 2021.
En cuanto a inversores privados (family office), se observa cómo dentro del mercado de inversión existe un nicho de mercado que está cada vez más presente en operaciones de inversión. La situación actual del mercado, donde las posibilidades de entrada a este tipo de inversor son mayores que en años pre-COVID 19, está generando un incremento notable de actividad dentro de este sector.
La tipología de activo más demandada por este tipo de inversor son locales comerciales ocupados principalmente por entidades financieras y supermercados, edificios o portfolios de viviendas en buen estado o a rehabilitar y plataformas logísticas ubicadas en mercados consolidados; Madrid, Barcelona, Valencia, Zaragoza, Pamplona y País Vasco, con contratos de larga duración. También se observa un interés en la compra de suelo residencial en ubicaciones donde la demanda es elevada.
La rentabilidad se mantiene en niveles similares a la época precovid
Durante el segundo trimestre del año no se han observado muchas variaciones en las rentabilidades Prime. No obstante, el hecho que la oferta del producto CORE sea muy bajo en sectores como oficinas y retail calle (High Street) donde el interés de los inversores es muy elevado, está manteniendo las rentabilidades en niveles similares a las registradas antes de la llegada del COVID-19. La elevada presión inversora por el sector de la logística ha seguido comprimiendo las rentabilidades en los últimos meses, situándose en 4,25% a fecha 1 de julio.
Por Funds Society, Madrid
