PATRIZIA, gestora de activos inmobiliarios globales, ha publicado recientemente las tendencias en inversión de su III Encuesta Anual a Clientes, donde se recoge el grueso de las opiniones de la base de inversores institucionales de la firma. Los resultados ilustran la continua expansión y el atractivo de las carteras de activos reales, a pesar de las difíciles condiciones del mercado. Asimismo, se muestra una clara tendencia hacia la generación de valor a través de la gestión práctica de activos, con un enfoque particular en las iniciativas de descarbonización y en la captación y utilización de datos ESG, así como un cambio de enfoque hacia estrategias de valor añadido en los próximos cinco años.
La aceleración hacia los activos reales continúa a pesar de los vientos en contra del mercado
El 60% de los inversores afirmaron que tienen previsto aumentar la proporción de infraestructuras en sus carteras en los próximos cinco años, de los cuales el 11% prevé un aumento significativo de más del 10%. Aunque el sentimiento de los inversores hacia el aumento de las asignaciones a infraestructuras sigue siendo fuerte, se prevé una ligera ralentización del ritmo de crecimiento lo que refleja las perspectivas más tímidas sobre el actual entorno de mercado.
Sin embargo, los inversores siguen contemplando la evolución del mercado de infraestructuras con un cauto optimismo, ya que casi la mitad esperan un repunte de las transacciones y oportunidades de inversión en los próximos 12 meses. El 55% también prevé que los ingresos recurrentes de sus inversiones se mantengan estables y alrededor de un tercio espera que los ingresos recurrentes aumenten. Asimismo, aproximadamente el 70% de los inversores prevé que las valoraciones se mantengan o aumenten este año.
Para Graham Matthews, consejero delegado de infraestructuras de PATRIZIA, «los inversores entienden que las megatendencias mundiales de descarbonización, digitalización, urbanización y cambio demográfico hacen que el panorama a largo plazo de las infraestructuras sea muy atractivo. Estas megatendencias sustentan nuestra estrategia de inversión global en PATRIZIA y siguen impulsando el crecimiento de nuestra plataforma de infraestructuras, que ahora representa alrededor del 15% de los activos totales. Aunque el entorno de mercado ha moderado claramente la confianza de los clientes, nuestra encuesta muestra que sigue habiendo un fuerte apetito por ampliar las carteras de infraestructuras centrándose en la transición energética, lo que respalda las convicciones fundamentales que tenemos para nuestras emblemáticas estrategias de infraestructuras en Europa y Asia-Pacífico».
El entorno de mercado genera cautela a la hora de ampliar las carteras inmobiliarias
La encuesta indica que los inversores se muestran más cautelosos a la hora de ampliar sus asignaciones inmobiliarias, lo que refleja la incertidumbre del actual entorno de mercado. La mayoría de los inversores (55%) tiene la intención de mantener sus carteras inmobiliarias sin cambios, con alrededor de una quinta parte planeando un aumento en las asignaciones y el 28% con la intención de disminuir en los próximos cinco años. En comparación, el año pasado más del 60% de los inversores afirmaron que esperaban aumentar sus carteras inmobiliarias en los próximos cinco años.
En cuanto a la confianza del mercado en general, más de la mitad de los inversores prevén que el rendimiento total de la inversión caerá en los próximos 12 meses, mientras que el 66% espera menos transacciones en el mismo periodo. Sin embargo, los inversores siguen confiando en la resistencia del perfil de ingresos del sector inmobiliario, ya que el 64% cree que se producirá un aumento de los alquileres a lo largo del año, lo que compensará el fuerte incremento previsto de los costes de financiación.
A la hora de ampliar sus carteras inmobiliarias, los inversores siguen apostando por la logística y el residencial para crecer. Más del 20% de los inversores tiene previsto aumentar la ponderación de cada una de estas clases de activos en los próximos cinco años, mientras que esperan seguir disminuyendo su exposición al comercio minorista y a las oficinas.
Acelerar la transición “de lo marrón a lo verde”
Según la encuesta, el 85% de los inversores cree que en los próximos 12 meses aumentará la transición a edificios más verdes, y de los cuales casi una cuarta parte espera un aumento significativo. Al mismo tiempo, dos de cada tres inversores prevén un aumento del gasto de capital y de los programas de renovación, lo que refleja el creciente interés de los inversores por la creación de valor a través de la gestión práctica de los activos.
En apoyo de la mayor atención prestada a la gestión de activos, los resultados también muestran un cambio en la estrategia y el apetito por el riesgo, con la deuda, el valor añadido y el oportunismo como las tres principales estrategias en las que los inversores esperan aumentar más sus asignaciones en los próximos cinco años. Estas opiniones subrayan una tendencia general hacia la modernización del parque inmobiliario europeo, donde alrededor del 65% de los edificios de oficinas se construyeron antes del año 20001.
En palabras de Philipp Schaper, consejero delegado de PATRIZIA para el sector inmobiliario europeo, «nuestra encuesta muestra claramente el impacto que el aumento de los tipos de interés y la incertidumbre económica está teniendo en la confianza de los inversores. Sin embargo, lo que es más importante, subraya también nuestra convicción de impulsar el valor a largo plazo del sector inmobiliario a través de una estrategia de gestión activa respaldada por un enfoque basado en datos. A pesar de la volatilidad a corto plazo prevemos que las condiciones actuales del mercado, con una brecha de financiación dual cada vez mayor por el aumento de los costes de la descarbonización y la deuda, ofrecerán interesantes oportunidades de inversión. Los gestores de inversiones con un balance sólido y capacidades excepcionales de gestión de activos y desarrollo como PATRIZIA están en una posición fuerte para crear más valor».
Integrar la «E» de ESG se ha convertido en norma del sector
En cuanto a la opinión de los inversores sobre los aspectos medioambientales, sociales y de gobernanza, la encuesta muestra una tendencia al alza de la importancia de estos aspectos en su toma de decisiones.
De los encuestados, casi el 90% afirmó que ahora recopila y utiliza los datos ESG de sus inversiones inmobiliarias (+17% interanual). Asimismo, el 70% afirmó que los criterios ESG son una parte importante de su proceso de inversión y esperan que las nuevas inversiones tengan en cuenta los objetivos ESG, por ejemplo, los fondos del artículo 8, según el Reglamento de la UE sobre divulgación de información financiera sostenible. Más de la mitad de los inversores también afirmaron que ahora evalúan el «impacto» junto con el riesgo y el rendimiento en su toma de decisiones para las inversiones.
Sin embargo, los inversores siguen centrándose principalmente en medir su impacto climático. El 82% afirma que hará un seguimiento del consumo energético de sus inversiones inmobiliarias en los próximos cinco años (+19% interanual). Durante el mismo periodo, casi tres cuartas partes medirán las emisiones directas (Alcance 1) de CO2 (+12% interanual), el 65% hará un seguimiento de las emisiones indirectas (Alcance 2) de CO2 (+67% interanual) y el 46% medirá las emisiones de CO2 de Alcance 3 a lo largo de su cadena de valor (+40% interanual).
Mathieu Elshout, director de sostenibilidad e inversión de impacto de PATRIZIA, afirma que «nuestra encuesta a inversores pone de manifiesto el compromiso de nuestros clientes con la sostenibilidad y la descarbonización del entorno construido, que es una megatendencia mundial que sustenta nuestra filosofía de inversión. Resulta enormemente alentador ver que nuestros clientes sitúan firmemente los ESG en el centro del proceso de inversión, ya que más de la mitad de nuestros clientes quieren que consideremos el «impacto» junto con el riesgo y la rentabilidad en sus inversiones. Aprovechando nuestra experiencia en gestión de activos y sostenibilidad, nuestros inversores pueden acelerar la transición ecológica de sus activos, lo que será decisivo para preservar los ingresos y el valor a largo plazo de sus inversiones. Y con la intensificación de las expectativas en torno a ESG, es vital que sigamos ampliando nuestra cartera de productos para incluir estrategias impulsadas por ESG, como nuestra estrategia de impacto dedicada y nuestra estrategia de infraestructuras sostenibles en APAC».
Fuerte convicción por las inversiones que abordan las megatendencias mundiales
Según la encuesta, los inversores tienen una clara preferencia por invertir en los sectores que abordan las megatendencias mundiales, con especial atención a la descarbonización. El 56% afirma que tiene previsto aumentar sus inversiones en energías renovables, como la solar y la eólica, en los próximos cinco años, mientras que el 45% espera aumentar su asignación a la transformación energética y a soluciones energéticas alternativas, como el biogás y el hidrógeno. Asimismo, casi el 40% tiene previsto disminuir su exposición a las fuentes de energía tradicionales, como la nuclear, el carbón y el gas.
También hay un sentimiento positivo de los inversores hacia la infraestructura digital, ya que alrededor del 35% tiene previsto aumentar su exposición a la infraestructura de telecomunicaciones y fibra, así como a la infraestructura social, donde casi una cuarta parte tiene previsto aumentar sus asignaciones.
«Como indica nuestra encuesta, los inversores tienen una visión clara de cómo preparar sus inversiones para el futuro aumentando sus asignaciones a sectores transformadores clave, como la transición energética, las infraestructuras digitales y las infraestructuras sociales. Con nuestro enfoque temático y reflexivo de la inversión, podemos apoyar plenamente a nuestros clientes en la construcción de carteras que tengan una exposición adecuada a todos estos sectores, que en última instancia darán forma a cómo viviremos en el futuro y permitirán comunidades más inteligentes, más limpias y mejor conectadas en todo el mundo. Desde una perspectiva estratégica, nuestros clientes reconocen el atractivo del segmento intermedio del mercado, en consonancia con nuestra propia creencia de que las operaciones en este segmento ofrecen oportunidades únicas para impulsar el rendimiento de las inversiones», añade Graham.
La encuesta muestra que los inversores esperan que el segmento inferior del mercado medio -las inversiones de capital inferiores a 250 millones de euros-, sea el que probablemente supere al mercado de infraestructuras general en los próximos cinco años, con un 16% de inversores que prevén mayores rendimientos en este segmento. Esta opinión está en consonancia con los estudios de PATRIZIA, según los cuales las estrategias de mercado medio superan con creces a sus homólogas del mercado de gran capitalización, ya que se benefician de una mayor oferta de operaciones en un mercado menos eficiente, se abastecen más de empresas independientes sin titularidad privada previa y aportan ventajas de diversificación a una cartera.
Por Funds Society, Madrid
