Los expertos consideran que, una vez sentadas las bases legales y fiscales para el desarrollo de las socimis en España, su número crecerá. Y eso es lo que está ocurriendo: tras Entrecampos Cuatro y Promorent en 2013, y Lar en 2014, que rompieron la racha de sequía en salidas a bolsa en este sector desde 2007, llega ahora una nueva socimi: Merlin Properties.
El gestor español de activos inmobiliarios Magic Real Estate ha constituido esta sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario y pretende lanzar una oferta para sacarla a bolsa. Esta semana, anunciaba que «está considerando» realizar una oferta de suscripción de acciones (OPS) y solicitar la admisión a negociación en la bolsa española en régimen de sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario. Aunque aún no tiene fecha para ello.
Según informaba Merlin, sus planes pasan por utilizar los fondos obtenidos con la salida al mercado para comprar «una cartera de propiedades inmobiliarias de alta calidad» todas ellas arrendadas y situadas en España, estrategia que permitirá a sus accionistas «beneficiarse con carácter inmediato de los flujos generados» por estos activos. Los fondos remanentes servirán para financiar el crecimiento mediante la compra de propiedades comerciales en la península, sobre todo en activos ubicados en las mejores zonas de las principales ciudades de España y, en menor medida, en Portugal, explicaba la entidad.
La empresa, que ha encargado a Credit Suisse Securities la labor de coordinador único y colocador junto a Deutsche Bank, London Branch y UBS, aspira a convertirse en «la mayor compañía inmobiliaria cotizada» por capitalización bursátil bajo la forma de socimi en España, con más de 1.000 millones de euros según calculan fuentes del mercado. A diferencia de las dos primeras entidades de este tipo, que nacieron sin una cartera previa de inmuebles, algunas fuentes aseguran que Merlin sí dispondrá de ella, teniendo en cuenta que Magic Real Estate, gestor del vehículo, cuenta con 2.800 millones de euros en activos. Y parte de esos activos, entre los que se encuentran las sucursales del BBVA adquiridas a la entidad hace cuatro años, podrían pasar al vehículo.
Al igual que Lar cuenta con Bill Gross e Hispania con Soros y Paulson, el objetivo de Magic sería, según algunas fuentes, atraer al proyecto a otros grandes institucionales como Blackstone, firma a la que ya asesora. De confirmarse la cifra de 1.000 millones, se trataría de la socimi más grande hasta ahora, puesto que Entrecampos Cuatro y Promorent tienen tamaños por debajo de los 100 millones, y Lar España cuenta con una capitalización de unos 400 millones. Hispania Activos Inmobiliarios, que se estrenó en bolsa con el apoyo de inversores como George Soros o John Paulson, acumula más de 500. Pero el grupo Azora, gestor de la compañía, no se ha acogido de momento al régimen de socimi, sino de sociedad cotizada.
Dos tipos de socimis
Los expertos hablan de dos tipos de socimis y auguran mayor éxito a las de mayor tamaño. Desde Mazabi establecen una línea divisoria entre aquellas promovidas más bien por familias, con bajo patrimonio, menor a 100 millones de euros y que buscan fiscalidad o liquidez para sus activos inmobiliarios, y otras promovidas por inversores institucionales, con patrimonios por encima de 300 millones, que buscan las ventajas fiscales y beneficiarse de unas reglas del juego que conocen bien para entrar en el activo, como hace Soros. Como el coste de las socimi está en torno a 100.000 euros, escalable en función del volumen, y requieren un gran trabajo administrativo, Juan Antonio Gutiérrrez, consejero delegado de Mazabi Gestión de Patrimonios, confía más en el desarrollo de estas últimas, o de socimis formadas por la integración de varios grupos familiares con mayores volúmenes, según comentaba en una reciente conferencia organizada por iiR. El caso de Magic sería el de un gigante en el negocio.
El equipo directivo de la nueva sociedad estará compuesto por los principales responsables del gestor de inversiones Magic Real Estate, entre ellos sus socios fundadores Ismael Clemente y Miguel Ollero. Asimismo, se incorporará como director de inversiones David Brush, ex responsable de Brookfield Asset Management en Europa.
El crecimiento esperado
Las socimis tienen gran atractivo como vehículo para canalizar el interés de los inversores por el real estate español, más allá de la inversión directa. “Para las familias puede ser un vehículo muy interesante y también para el inversor internacional. Ahora sí ha llegado la hora de tener socimis en la cartera de productos”, comentaba Gutiérrrez, añadiendo que “hay inversores internacionales con activos inmobiliarios españoles que se están planteando entrar o formar una socimi” y calculando que a finales de 2015 podría haber entre 15 y 20 sociedades de este tipo en el mercado español, tanto de inversores nacionales como internacionales.
Una de las ventajas clave es la liquidez que pueden aportar en el futuro, cuando salen a cotizar en bolsa, una actividad para la que tienen un margen de dos años. La tributación es muy ventajosa si bien están obligadas a repartir el 80% de los resultados por rentas en concepto de dividendos, que sí tributan. Es decir, están exentas del pago de impuestos a cambio de que sean sus accionistas los que tributen por los dividendos. Precisamente esos dividendos podrían ser el reclamo para los inversores. “Entrará mucho más dinero cuando las socimiestén claramente invertidas: los planes de pensiones y otros inversores institucionales querrán tener acceso al cupón que aporta la socimi”, dicen los expertos.
Por Funds Society, Madrid