Según la última encuesta a inversores JLL Living (1), elaborada en colaboración con Aberdeen Standard Investments, la demanda de activos que responden a necesidades residenciales se ha mantenido firme durante la pandemia. De hecho, en 2020, se invirtieron 83.400 millones de euros en Europa, un 10% más que en 2019. La encuesta realizada este año muestra que en 2021 el capital sigue buscando «activos refugio», una búsqueda de flujos de ingresos estables y una mayor competencia por los mejores activos.
Desde la gestora señalan que la pandemia está reconfigurando el futuro de este tipo de activos, pero no ha mermado el interés de los inversores. “Sigue habiendo cierta incertidumbre tanto desde el punto de vista del estilo de vida como del económico, así como preocupaciones a corto plazo sobre la regulación de los alquileres y los requisitos de construcción específicos en base a los criterios ESG. No obstante, la encuesta sugiere que las perspectivas siguen siendo brillantes para el sector, con amplias oportunidades para los inversores”, señalan.
Actualmente, representa el 25% de toda la inversión inmobiliaria directa en EMEA, frente al 9% de 2010. Si tomamos las respuestas de la encuesta como una representación del mercado en general, las cuotas podrían alcanzar más del 40% de la inversión inmobiliaria total. Según indican las conclusiones de la encuesta, muchos de los inversores buscan expandirse a nuevos segmentos de este sector o a nuevos mercados por completo, para diversificar y aprovechar nuevas oportunidades. “Para las nuevas inversiones, los inversores consideran que el subsector multifamiliar es el más accesible, seguido de las viviendas para estudiantes, mientras que el sanitario es el más complicado. La vivienda asequible y el coliving son más nichos, a menudo limitados por la regulación y la falta de liquidez del mercado”, arroja la encuesta.
Motores de inversión
Las conclusiones del documento identifican los tres factores impulsores de la inversión, que siguen siendo los mismos que había antes de la pandemia, pero “el equilibrio favorable de la oferta y la demanda supera el atractivo de los flujos de ingresos estables a largo plazo”, matizan. En este sentido, los ingresos estables siguen siendo un fuerte impulsor, dado que las recaudaciones de alquileres en muchos sectores inmobiliarios comerciales han sufrido tensiones.
Las cuestiones estructurales y demográficas también siguen siendo importantes, afirma las conclusiones de la encuesta: “Los inversores en el sector inmobiliario residencial suelen tener un horizonte de inversión a largo plazo, por lo que pueden centrarse en los factores estructurales de apoyo que sustentan la demanda de viviendas que se adaptan a las diferentes etapas de la vida”. Fuera de los tres principales factores, el 32% citó la diversificación de la cartera, lo que refleja el valor de los activos no correlacionados en estos tiempos de incertidumbre.
Obstáculos a la inversión
El apetito por las inversiones en el sector de la vivienda sigue siendo muy fuerte, ya que los objetivos de inversión declarados por los encuestados representan un total de 70.000 millones de euros de capital adicional. Sin embargo, la medida en la que se puedan alcanzar las asignaciones depende de que haya existencias adecuadas que se ajusten a las limitaciones de la inversión, como la geografía o los criterios de rentabilidad. En concreto, el 78% de los encuestados identificó la falta de oportunidades adecuadas de inversión como una barrera, frente al 60% en la encuesta de 2019, mientras que el 62% citó el perfil de baja rentabilidad del sector como un obstáculo importante para la inversión. “Los mercados de Core Living han experimentado una marcada reducción de la rentabilidad en los últimos 12-24 meses, especialmente en el caso de los multifamiliares”, apunta la gestora.
Por último, el 49% de los encuestados mencionó la dificultad de lograr un nivel de cartera eficiente, con relativamente pocas carteras grandes disponibles y la alternativa de adquirir solo un activo a la vez.
El efecto del COVID-19 en la demanda de vivienda
La pandemia ha cambiado sin duda los hábitos de trabajo y de vida de la gente a corto plazo, pero sus efectos a largo plazo son inciertos. La encuesta deja entrever cómo ven el futuro los mayores inversores europeos en vivienda. En particular, el 71% de los encuestados cree que la pandemia ha aumentado la demanda de ubicaciones en la periferia urbana, y el 37% espera que aumente la demanda de ubicaciones en el centro de la ciudad. Sin embargo, el 32% cree que las ubicaciones rurales también serán más populares. Los resultados reflejan la importancia que sigue teniendo la conectividad de las ciudades, aunque ahora es posible elegir una ubicación más amplia.
Más de uno de cada cinco hogares en Europa alquila actualmente a precios de mercado, y en muchas ciudades los niveles son mucho más altos. Pero las tensiones en las finanzas de los individuos van a alterar el modelo tradicional de propiedad de la vivienda que existe en muchos países. Más de la mitad de los encuestados (55%) considera que la demanda de viviendas de alquiler aumentará en el futuro, y solo el 3% está en desacuerdo. Las opiniones sobre la propiedad de la vivienda están más divididas, ya que el 32% está de acuerdo con que la demanda aumentará y el 29% está en desacuerdo.
“Una explicación de estos resultados es que, en muchos mercados, especialmente en las grandes ciudades, los precios de compra han aumentado más que los de los alquileres en los últimos años. A pesar de los bajos tipos de interés, muchos jóvenes profesionales, familias o personas que compran por primera vez no pueden ahorrar la entrada necesaria. Así que, cada vez con más frecuencia, el alquiler es más barato que la compra, y más flexible, una tendencia que probablemente continuará a buen ritmo tras la interrupción de 2020”, señalan desde la gestora.
Expectativas del mercado
Según queda reflejado en la encuesta, las perspectivas de inversión percibidas para los sectores residenciales son increíblemente positivas, aunque con variaciones entre los subsectores. La vivienda para estudiantes es el sector que se considera con más probabilidades de sufrir una caída interanual de la inversión. Un tercio de los encuestados espera un descenso, mientras que el 41% espera que la inversión aumente.
“La visión muy positiva de 2020 sobre el coliving se ha visto mermada este año. No obstante, el 59% de los encuestados sigue esperando una mayor actividad en este sector naciente en 2021”, señalan.
En concreto, las expectativas son más altas para el sector multifamiliar, ya que un 85% espera un mayor crecimiento después de un año récord en 2020 (62.400 millones de euros). Solo el 5% espera un descenso. “La sobreponderación prevista del capital destinado al sector comprimirá los rendimientos”, advierten.
A pesar de los retos operativos de 2020, los encuestados son muy optimistas sobre el sector sanitario, ya que el 66% espera un aumento de la inversión.
Sostenibilidad
Por último, la sostenibilidad y la inversión ESG son una prioridad para los inversores inmobiliarios. De hecho, el 95% de los encuestados está de acuerdo en que las futuras asignaciones dentro del sector inmobiliario favorecerán los activos sostenibles.
Cabe destacar el creciente número de inversores que ven los activos sostenibles en el sector de la vivienda como una oportunidad para obtener una prima de alquiler (69% de acuerdo; 7% en desacuerdo). Y es alentador que un número cada vez mayor de inversores tenga criterios de sostenibilidad integrados en sus perfiles corporativos o de fondos: el 85% de los encuestados, frente al 77% en la encuesta de 2020 y el 67% en 2019.
(1) Este estudio consolida las opiniones de más de 40 encuestados con más de 100.000 millones de euros invertidos en activos residenciales en toda Europa. La muestra incluye desde grandes gestores de fondos multinacionales hasta inversores y promotores locales especializados.
Por Funds Society, Madrid