El enfriamiento de los precios de la vivienda tras la restricción de las autoridades a la compra desbocada abrirá una ventana única para quienes invierten en inmuebles residenciales. En ese contexto, este año buscarán valor activamente en las principales ciudades asiáticas.
Las tendencias demográficas, como son el crecimiento de la población y la migración rural, han impulsado la demanda de propiedades residenciales en los centros urbanos más prósperos de la región durante la última década. Los altos niveles de calidad de vida han atraído mano de obra cualificada y no cualificada tanto local como internacionalmente hacia ciudades globalmente conectadas, como es el caso de Hong Kong, Singapur, Tokio y Sidney, a las cuales nos referimos como “las ciudades asiáticas ganadoras”.
El precio de la vivienda en estos mercados ha aumentado un 25% de media a lo largo de los últimos cinco años, llegándose a elevar más de un 200% en Hong Kong y un 90% en Sidney en 2008. Los tipos de interés bajos han actuado como un catalizador, así como el aumento de la riqueza de asiáticos adinerados –sobre todo de China continental- que han buscado capitalizar su recién adquirida prosperidad.
Los Gobiernos y los reguladores han reaccionado: han impuesto medidas para frenar la subida de precios, temerosos de que los elevados niveles de deuda de los hogares presenten un riesgo económico sistémicoen el caso de que los aumentos de tipos desencadenen impagos de préstamos y perjudiquen el gasto de los consumidores. También son conscientes de las divisiones sociales exacerbadas que se han generado a raíz de que las viviendas se hayan vuelto inasequibles incluso para familias de ingresos medios.
Para restringir la demanda y amortiguar los precios, las autoridades han endurecido las normas para promotores, empresas y particulares,incluyendo un aumento de los impuestos sobre las transacciones para los no residentes y los compradores de segundas viviendas. El pasado julio, el Gobierno de Singapur aumentó el impuesto de timbre sobre la compra de propiedades y redujo el ratio préstamo-valor, incrementando así la cantidad requerida para los depósitos.
Al mismo tiempo, el Gobierno de Hong Kong ha anunciado una serie de medidas de enfriamento, que incluyen una tasa de vacante para las casas nuevas que queden vacías durante seis meses y la exigencia a los promotores de que descarguen al menos el 20 % de sus unidades durante la etapa de pre venta. Ambas decisiones están dirigidas a limitar la especulación y exponer a las constructoras a las fuerzas del mercado.
En septiembre, los bancos comerciales de la ciudad también aumentaron los tipos de interés de los préstamos hipotecarios por primera vez en más de una década. Con el dólar de Hong Kong vinculado al estadounidense, se prevén más subidas de tipos si la Reserva Federal estadounidense continúa normalizando su política monetaria.
Mientras, en Australia, el miedo de una burbuja inmobiliaria ha llevado a la Autoridad de Regulación Prudencial de Australia a endurecer en los últimos años sus criterios a la hora de conceder préstamos a los bancos, interviniendo los de inversores y limitando los préstamos de solo interés. Con todo, en el último año se han registrado caídas absolutas en los precios de la vivienda por todo el país.
Japón ha sido el único de los centros urbanos más desarrollados de la región que no ha intentado regular la demanda de vivienda, con precios que apenas han subido un 15% desde 2008.Pero se trata de un mercado único en el que el Gobierno promueve la densificación de viviendas –convirtiendo hogares de pocos pisos en torres de alta densidad- para incrementar la oferta.
Las restricciones normativas han comenzado a tener efecto y, acompañadas de un previsible aumento de tipos, parece que en 2019 los precios de las propiedades serán más moderados. Pensamos que esto presentará oportunidades para que los inversores capitalicen la ralentización de precios en las ciudades asiáticas ganadoras.
No anticipamos una ralentización prolongada en la demanda de viviendas ni vemos estos modestos descensos de precios como un presagio de una crisis más seria. La precariedad y el hacinamiento continúan siendo una realidad en estas ciudades, en las que la demanda de vivienda ha ido acumulándose durante varios años. Los precios altos han obligado a muchos hijos adultos a continuar viviendo con sus padres, al tiempo que el crecimiento de la población continuará generando presiones en el sector.
Los precios de las viviendas en Hong Kong comenzaron a caer en el último trimestre de 2018 y parecen listos para mantenerse a flote en Singapur en 2019. En estos mercados que se mueven tan rápido, podrían surgir fácilmente caídas en las valoraciones que presenten puntos de entrada potenciales.
En Australia, la creciente escasez de capital para los promotores está generando oportunidades para financiar el desarrollo de viviendas bien ubicadas pero asequibles para el mercado medio. En el caso de Japón, los bajos rendimientos le restan atractivo a la inversión en propiedades principales.
Vemos valor en el desarrollo o la rehabilitación de viviendas de calidad en las ciudades líderes para hacer frente a la demanda generada por el aumento de la migración local y extranjera. Por todo ello, anticipamos una demanda continuada en las localidades asiáticas ganadoras a medio plazo.Puede que los inversores quieran aprovechar esta ventana mientras tengan la oportunidad.
Tribuna de Milan Khatri, director de Property Research en Asia Pacífico para Aberdeen Asset Management
Por Beatriz Zúñiga