Comprar uma residência de luxo em Miami e receber, além do apartamento, um escritório privado que pode ser utilizado, alugado ou mantido como um ativo independente está deixando de ser uma raridade imobiliária para se tornar uma nova fórmula de desenvolvimento.
A proposta modifica a lógica tradicional do condomínio de luxo. Já não se trata apenas de adquirir uma residência com um business center, uma sala de reuniões ou um espaço de coworking como parte das comodidades. Nesse novo modelo, o comprador obtém duas propriedades dentro de uma mesma operação, e o escritório possui escritura própria.
A diferença pode parecer sutil, mas, da perspectiva de um investidor, é significativa: uma comodidade é consumida; um imóvel pode preservar valor, ser vendido ou gerar renda.
O conceito começou a ganhar força em Brickell, o principal distrito financeiro de Miami, justamente quando os aluguéis dos escritórios de maior qualidade registraram aumentos extraordinários e a demanda corporativa se concentra cada vez mais em edifícios premium, bem localizados e com serviços de alto nível.
O caso mais representativo é o One Twenty Brickell Residences, desenvolvido pela Property Markets Group (PMG). O projeto contempla uma torre de 40 andares com 467 residências completamente finalizadas e mobiliadas, cada uma acompanhada por seu próprio escritório com escritura própria.
Os escritórios têm acesso privativo, salas de reuniões e serviços de concierge. Mas, acima de tudo, não fazem parte de um business center compartilhado: são espaços imobiliários independentes vinculados ao comprador.
A nova equação, portanto, não é apenas “morar e trabalhar no mesmo edifício”. É morar em um imóvel e possuir, simultaneamente, outro imóvel capaz de gerar renda.
O preço de ter um escritório em Brickell
O surgimento desse produto coincide com uma transformação do mercado corporativo de Miami. Segundo dados da CBRE referentes ao quarto trimestre de 2025, os aluguéis de escritórios Classe A em Brickell haviam aumentado aproximadamente 74% desde 2021, alcançando cerca de US$ 102 por pé quadrado ao ano.
O aumento ganha uma dimensão ainda maior quando se observa o segmento mais exclusivo. Nos edifícios de categoria mais elevada, os aluguéis podem chegar a US$ 225 por pé quadrado, ante aproximadamente US$ 60 em 2021.
A Cushman & Wakefield também identifica um forte aumento nos custos para os inquilinos. Empresas que, antes da pandemia, renovavam contratos a US$ 40 ou US$ 50 por pé quadrado podem enfrentar atualmente propostas de renovação entre US$ 120 e US$ 130.
O resultado é que os custos de ocupação dos escritórios premium de Miami começam a competir até mesmo com os de Manhattan. A comparação é relevante para entender por que um escritório incluído na compra de uma residência pode ter um valor econômico muito maior do que o de uma simples comodidade.
No entanto, o mercado não está crescendo de maneira homogênea. A CBRE reportou, para o segundo trimestre de 2026, uma taxa de vacância de 14,9% no conjunto do mercado de escritórios de Miami e um aluguel médio de US$ 68,60 por pé quadrado.
Ainda assim, durante esse trimestre, a cidade registrou uma absorção líquida positiva de 344 mil pés quadrados, acompanhada por um aumento dos aluguéis pedidos.
A Colliers, por sua vez, reportou uma taxa de vacância de escritórios de 10,8% em Miami-Dade durante o segundo trimestre de 2026 e um aluguel pedido recorde de US$ 73,37 por pé quadrado para imóveis Classe A.
A conclusão que surge de todos os dados é que não existe necessariamente uma escassez generalizada de escritórios. O que existe é uma diferenciação crescente entre os espaços de qualidade inferior e aqueles que possuem localização, serviços e características capazes de atrair os inquilinos de maior poder aquisitivo.
A Savills identifica uma tendência semelhante e destaca o papel de empresas de tecnologia, family offices e instituições financeiras na demanda por escritórios premium. É justamente nessa interseção entre moradia de luxo, atividade empresarial e escassez relativa de espaços corporativos de alta qualidade que surge o novo produto imobiliário.
De comodidade a segundo ativo
Durante anos, os desenvolvedores de condomínios de luxo competiram por meio da incorporação de restaurantes privados, academias, spas, bibliotecas, salas de reuniões e espaços de coworking. Tudo isso aumentava a atratividade da propriedade, mas nenhum desses elementos podia ser vendido separadamente.
Em contrapartida, um escritório com escritura própria muda a equação, porque o proprietário pode utilizá-lo para seu próprio negócio, transformá-lo em uma extensão de sua residência, alugá-lo a terceiros ou, dependendo das regras do imóvel e da legislação aplicável, eventualmente vendê-lo de forma independente.
Isso transforma o que tradicionalmente seria uma comodidade em um ativo imobiliário potencialmente gerador de fluxo de caixa. O One Twenty Brickell leva a fórmula a uma escala particularmente significativa: 467 residências e 467 escritórios privados com escritura própria.
Em termos patrimoniais, uma única operação residencial incorpora um segundo ativo; por isso, para um investidor, a pergunta deixa de ser exclusivamente quanto vale o apartamento. Também começa a importar quanto vale o escritório e quanto ele pode gerar.
A nova equação: morar, trabalhar e alugar
O conceito começa a evoluir ainda mais para além da ideia original; no Twenty Sixth & 2nd, em Wynwood, desenvolvido pela PMG e pela LNDMRK Development, o projeto contempla 233 residências e 122 escritórios com escritura própria.
O empreendimento representa uma nova etapa na expansão do modelo para uma das regiões que mais se transformaram em Miami durante a última década. A lógica pode ser resumida de uma maneira muito diferente do tradicional home office: moro aqui, trabalho aqui e tenho um ativo adicional que posso monetizar.
Em determinadas circunstâncias, o proprietário poderia ocupar o apartamento e alugar o escritório. Também poderia utilizar o escritório para seu negócio e alugar a residência quando não a utilizasse, desde que as regras do edifício e as disposições locais permitam.
A possibilidade de obter renda adicional é justamente um dos principais argumentos comerciais do novo modelo. Informações fornecidas pelos desenvolvedores indicam que um escritório pode representar um valor adicional de até US$ 80 mil por ano, acima do retorno que o apartamento poderia gerar.
Mas esse valor deve ser interpretado como um potencial de receita bruta, e não necessariamente como retorno líquido; o retorno real dependerá do preço pago pelo escritório, de seu tamanho, localização, demanda, aluguel efetivo, períodos de vacância, manutenção, impostos imobiliários, seguros, administração e demais custos associados à sua operação.
A pergunta financeira relevante, portanto, não é por quanto um escritório pode ser alugado, mas quanto realmente fica nas mãos do proprietário depois de todos os custos.
Esse cálculo será determinante para estabelecer se o escritório com escritura própria constitui uma verdadeira inovação imobiliária ou se simplesmente funciona como um novo argumento comercial para vender condomínios de alto padrão.
O modelo se expande
A fórmula já não parece estar restrita a Brickell.
Wynwood é um dos primeiros mercados onde começa a ser reproduzida, enquanto Downtown Miami também está incorporando projetos de alto padrão com escritórios privados em suas propostas imobiliárias.
A expansão geográfica é importante porque permitirá verificar se existe uma demanda estrutural por esse produto ou se sua atratividade depende fundamentalmente das condições extraordinárias do distrito financeiro de Brickell.
Também levanta uma possibilidade maior: que a integração entre moradia e escritório acabe se tornando uma categoria específica dentro do mercado de luxo. A ideia é particularmente atraente em um ambiente no qual o trabalho híbrido não eliminou a necessidade de espaços corporativos, mas modificou suas características.
As empresas podem precisar de menos metros quadrados do que antes, mas estão dispostas a pagar mais por espaços mais bem localizados, representativos e com serviços de qualidade. Nesse contexto, um escritório pequeno, privado e estrategicamente localizado pode ter um mercado potencial entre empresários, profissionais independentes, family offices e pequenas empresas que não precisam de grandes áreas, mas sim de um endereço e de um espaço corporativo de alto nível.
O componente latino-americano
O modelo também encontra um mercado natural entre os compradores internacionais, particularmente os latino-americanos.
Informações fornecidas sobre o mercado de novas construções indicam que os compradores latino-americanos representam 86% dos compradores de novas construções em Miami, uma proporção que ajuda a explicar por que os desenvolvedores estão criando produtos que atendem não apenas às necessidades residenciais, mas também patrimoniais e empresariais.
O dado deve ser analisado em conjunto com os números da MIAMI REALTORS, que mostram a enorme importância do capital internacional no mercado imobiliário do sul da Flórida. Durante 2025, compradores estrangeiros adquiriram imóveis residenciais no valor de aproximadamente US$ 4,4 bilhões no sul da Flórida, ante US$ 3,1 bilhões em 2024.
Em termos de unidades, compraram cerca de 5,3 mil propriedades, ante aproximadamente 4 mil um ano antes. A participação internacional é particularmente importante nas novas construções. Um estudo da MIAMI REALTORS sobre 9.115 unidades em 37 projetos constatou que compradores internacionais representaram 49% das vendas de novas construções, pré-vendas e conversões de condomínios durante os 18 meses encerrados em junho de 2025.
As duas medições correspondem a universos distintos, mas apontam na mesma direção: o comprador internacional é um componente central do mercado imobiliário de novas construções de Miami. Para um empresário latino-americano, a proposta de comprar uma residência e obter simultaneamente um escritório com escritura própria pode ter uma utilidade que vai muito além da comodidade.
Pode servir como residência nos Estados Unidos, espaço para atender clientes, sede para determinadas atividades empresariais ou ativo capaz de gerar uma segunda fonte de renda denominada em dólares. E, para um investidor, a possibilidade de incorporar um ativo produtivo a uma aquisição residencial introduz uma nova variável no cálculo do retorno.
De residência a plataforma patrimonial
A verdadeira inovação do modelo não está necessariamente no escritório, mas em transformar parte de uma propriedade residencial em uma plataforma patrimonial com dois ativos distintos; durante décadas, o valor agregado dos condomínios de luxo esteve relacionado às comodidades, mas agora surge uma pergunta diferente: uma comodidade pode se transformar em um ativo?
Por exemplo: uma piscina não pode ser alugada de maneira independente, uma academia não pode ser vendida, um lounge não possui escritura própria. Um escritório, por outro lado, sim, e essa característica permite que ele adquira um valor econômico potencialmente independente da residência.
O fenômeno também se encaixa em uma transformação mais ampla do mercado de escritórios dos Estados Unidos. A recuperação da demanda não tem sido uniforme: imóveis de qualidade, localizados nos principais corredores empresariais e capazes de oferecer uma experiência corporativa diferenciada estão apresentando um comportamento muito diferente do observado nos espaços secundários.
A Cushman & Wakefield informou que a atividade de locação de escritórios em Miami acumulava aproximadamente 830,5 mil pés quadrados durante o primeiro semestre de 2026, embora o volume fosse 28,5% inferior ao registrado no mesmo período do ano anterior.
No entanto, a atividade do segundo trimestre aumentou 44,4% em relação ao trimestre anterior; ou seja, o mercado continua passando por ajustes, mas os indicadores mostram que a demanda por espaços de qualidade continua sendo um componente importante da equação.
Mas também existem riscos, e um deles é que a inovação se torne padrão; além disso, a atratividade do modelo não elimina seus riscos, sendo o primeiro deles a liquidez.
Um escritório pequeno e especializado pode ter um mercado potencial muito menor do que um apartamento residencial. Seu valor dependerá de sua localização, dimensões, distribuição, regras do condomínio, usos permitidos e profundidade da demanda empresarial.
Outro risco importante é o custo de propriedade. A Flórida endureceu as exigências financeiras e de manutenção para os condomínios após o colapso de Surfside. Um estudo acadêmico publicado neste ano constatou que os maiores custos futuros relacionados às novas exigências regulatórias já se refletiram nos preços dos condomínios do estado.
Um terceiro risco é a concorrência futura; se mais desenvolvedores começarem a incluir escritórios com escritura própria em seus projetos, o conceito pode perder parte de seu caráter diferenciador, já que uma inovação imobiliária gera um prêmio enquanto é escassa, mas, quando se torna uma característica padrão, esse prêmio pode diminuir.
Por isso, o verdadeiro valor de um escritório com escritura própria não será determinado apenas pelo fato de possuir uma escritura independente, mas dependerá da existência de uma demanda real e sustentada por esses espaços.
Uma nova categoria para os investidores
Por enquanto, os escritórios com escritura própria representam um nicho dentro do mercado de condomínios de luxo de Miami. Mas o conceito é especialmente interessante porque reúne três mercados que tradicionalmente eram analisados separadamente: imóveis residenciais de alto padrão, escritórios corporativos e investimento imobiliário.
Dessa forma, Brickell funcionou como laboratório, enquanto Wynwood e Downtown Miami começam a mostrar a possibilidade de replicar a fórmula. E o enorme peso dos compradores internacionais proporciona um mercado natural para um produto que oferece algo além de uma residência.
A evolução pode acabar dando origem a uma nova categoria de real estate: propriedades projetadas não apenas para morar, mas também para trabalhar e gerar renda. Para os desenvolvedores, a vantagem é evidente ao diferenciar seus projetos e elevar o valor percebido de cada operação.
Para o comprador, a equação é mais complexa. Um escritório pode se transformar em uma fonte adicional de renda em dólares, mas somente se o aluguel obtido superar os custos de mantê-lo e se houver demanda suficiente para ocupá-lo. Para os investidores patrimoniais, especialmente aqueles que utilizam Miami como plataforma para diversificar capital internacional, a pergunta será ainda mais importante: estão comprando uma comodidade de luxo ou adquirindo um segundo ativo imobiliário capaz de gerar fluxo de caixa?
A resposta determinará se os escritórios com escritura própria são simplesmente a próxima estratégia de diferenciação dos desenvolvedores de condomínios de luxo ou se, pelo contrário, representam o início de uma nova maneira de estruturar o patrimônio imobiliário em Miami.
