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Cómo analizar las rentabilidades de los activos inmobiliarios en un mundo globalizado

En su último informe, TH Real Estate presenta un marco para entender los riesgos del mercado inmobiliario en términos relativos en un contexto mundial. Puesto que los inmuebles, como clase de activo, están adoptando un carácter cada vez más globalizado, este sector, tradicionalmente localizado, ha tenido que cambiar de paradigma para adoptar una perspectiva internacional. El modelo presentado en el informe facilita un método para entender las oportunidades de inversión en activos inmobiliarios a escala global.

A ese respecto Torsten Steiner, analista senior en TH Real Estate, comentó que “a medida que el número de mercados de inversión aumenta, las posibilidades de estructuración de las carteras ascienden de forma exponencial, lo que implica que las estrategias de inversión a escala global se tornan cada vez más complejas. Por lo tanto, es clave contar con un enfoque estructurado que favorezca la comparación entre los diferentes mercados internacionales a la hora de buscar rentabilidades óptimas ajustadas al riesgo para los inversores».

Los mercados que abarca son los de Europa, Asia y Norteamérica, al nivel más local posible, centrándose en 59 ciudades de 29 países, en los sectores de oficinas, retail e industrial, comparando el riesgo de los activos inmobiliarios con la rentabilidad prevista y analizando más de 2.000 categorías de datos para crear un modelo de riesgo mundial.

El proceso de análisis recurre a cuatro factores de riesgo específico en el ámbito inmobiliario: la liquidez, la volatilidad, la seguridad de las rentas y la transparencia. Las primas de riesgo de los activos inmobiliarios se contemplan en los objetivos de rentabilidad exigidos en cada mercado. Los resultados ponen de manifiesto notables diferencias entre los mercados inmobiliarios consolidados, con primas reducidas, y los mercados emergentes, caracterizados por un riesgo inmobiliario mucho mayor.

Tras haber analizado el mercado de oficinas en función de los cuatro factores del modelo de riesgo, el informe concluye que el sector mundial de oficinas presenta una elevada correlación con el grado de consolidación de la economía y la envergadura del mercado. Reino Unido y Estados Unidos lideran claramente las variables de liquidez, transparencia y seguridad de rentas, mientras que Alemania se hace con el primer puesto en volatilidad, lo que refleja la demanda de ocupación en dicho mercado.

Asimismo, los resultados del modelo de riesgo de centros comerciales revelan una prima ligada al tipo de inmueble relativamente baja en comparación con otros sectores. Esto se basa en los resultados históricos registrados durante las últimas crisis, en las que los centros comerciales se mantuvieron más estables y mostraron una liquidez mucho mayor que los inmuebles de oficinas.

De acuerdo con el informe, el sector logístico en Estados Unidos es el mercado logístico de mayor envergadura a nivel internacional en cuanto a intercambios comerciales. En los últimos años, las rentabilidades totales esperadas se han reducido y la previsión para los próximos cinco años es relativamente baja. En contraste, Europa muestra unas perspectivas excepcionalmente positivas en este sentido gracias al actual contexto de rendimientos bajos en el universo de la renta fija. En lo que concierne a la región Asia-Pacífico, Australia es un ejemplo de país en el sentido de que la rentabilidad esperada supera la rentabilidad exigida.

El informe advierte sobre la importancia de no ser demasiado dogmático, puesto que los factores de riesgo específicos empleados incorporan juicios de valor sobre las primas de riesgo. También sugiere que dicho marco debe considerarse más bien como un punto de partida que pone de manifiesto la relatividad del riesgo en los distintos mercados. Asimismo, destaca que los inversores particulares divergirán en cuanto a sus actitudes frente a las valoraciones del riesgo. Por ejemplo, un inversor a muy largo plazo podría estimar que la liquidez y la volatilidad son menos importantes, por lo que necesitaría volver a ponderar la prima de riesgo en función de ello.

Puede ver el informe en el siguiente link.

Seis de las 10 mejores playas de Estados Unidos están en Florida

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Si es usted de los que disfruta de la playa y vive en La Florida, es un afortunado. No sólo por la cantidad y variedad de playas que hay, sino porque según los lectores del portal de información y recomendaciones para viajeros Tripadvisor, en Florida se encuentran seis de las 10 mejores playas de Estados Unidos. Desafortunadamente para los habitantes de Miami, no se puede acceder a ninguna de ellas sin previamente realizar un viaje en coche de, al menos, tres horas y media. Pero cualquiera de ellas puede ser una excusa perfecta para una escapada de fin de semana.

Situada a pocos kilómetros al sur de la ciudad de Sarasota, Siesta Beach es la mejor playa de los Estados Unidos y la más cercana a Miami de las cinco incluidas en el ranking. Otra playa de la costa oeste de Florida, Saint Pete Beach, se ha colocado en segunda posición. Esta playa se encuentra apenas a una hora de coche al norte de la anterior y próxima a la ciudad de St. Petersburg que, además, alberga el mayor museo de Dalí fuera de Europa.

La playa de Pensacola, en el extremo noroeste del estado y casi lindando con Alabama, cierra el Top 5; detrás, la playa de Clear Water, no muy alejada de la de Saint Pete y cercana a ciudad de Tampa, se coloca en octava posición; y, en novena, la playa de San Agustín, a más de cuatro horas y media de coche en dirección norte desde Miami y la única en la costa este del estado. La apabullante supremacía de las playas de Florida en el ranking de «mejores playas de Estados Unidos» la cierra la playa de Panama City, una localidad situada al noroeste del estado, entre Pensacola y Tallahassee.

Este es el detalle de las Top 10 de Estados Unidos:

Siesta Beach (Florida)
Saint Pete Beach (Florida)
Ka´aaplali Beach, en Lahaina (Hawaii)
Wai´anapanapa State Park, en Hana (Hawaii)
Pensacola (Florida)
La Jolla Cove, en La Jolla (California)
Kailua Beach Park, en Kailua (Hawaii)
Clear Water (Florida)
San Agustín (Florida)
Panama Beach (Florida)

Los hedge funds aguantan el tipo en septiembre

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El índice Lyxor Hedge Fund cayó un 1,4% en septiembre. Sólo tres de los 11 índices de la firma terminaron el mes en terreno positivo. Con un 4% de subida, el índice Lyxor CTA Long Term fue el que mejor evolución registró, seguido del Lyxor CTA Short, con un 2,3% arriba, y el L/S Equity Market Neutral.

En contraste con la oleada de ventas registradas el año pasado, el proceso de recuperación actual está resultando más laborioso. La continua publicación de débiles cifras económicas, varias microturbulencias (VW, Glencore, y el sector salud de Estados Unidos) y las señales de que la Fed podría estar más preocupada por el crecimiento mundial hicieron que los mercados volvieran a poner a prueba los mínimos de finales de agosto. Los fondos de L/S Equity Long y Event Driven fueron una vez más las principales víctimas. Por contra, las estrategias CTA y Global Macro así como los fondos L/S Equity cosecharon éxito en estos tiempos difíciles.

«El programa de expansión cuantitativa combinado con una regulación más estricta está siendo cada vez más cuestionado. El primero está impulsando el apalancamiento y el segundo está atrapando la liquidez en los bancos. Ambos factores están aumentando los riesgos de mercado. Con cada vez menos drivers de crecimiento a la vista, esperamos que la rentabilidad de los activos sea más moderada y de mayor riesgo», dice Jean-Baptiste Berthon, estratega senior de cross asset en Lyxor AM.

La presión permaneció en los fondos L/S Equity con sesgo largo, que continuaron por debajo del mercado, en medio de una caída de los mercados hacia los mínimos registrados a finales de agosto. El retroceso se aceleró a finales de mes como consecuencia de la debacle en el sector de la salud. Estas estrategias mantenían posiciones largas en los sectores consumidores no cíclicos (que incluye compañías de asistencia sanitaria). Un tuit del Hillary Clinton sobre la lucha contra la subida de los precios de los medicamentos dio lugar a una nueva e inesperada evaluación de los ingresos de todo el sector y de las perspectivas de fusiones y adquisiciones. De hecho, estas anomalías en los precios de los medicamentos reflejan una de las transformaciones más notorias del sector de la salud desde el año 2014. Desde entonces, las operaciones entre compañías de biotech y productoras de genéricos han concedido a las farmacéuticas mucho mayor poder de fijación de precios. La corrección actual podría estar trayendo de vuelta las primas de fusiones y adquisiciones y un régimen de rentabilidad más sostenible.

Por el contrario, los fondos variables continuaron registrando buenos resultados en un entorno difícil, sobre todo en Europa. Terminaron el mes sólo ligeramente negativos.

Los fondos Market Neutral se las arreglaron para capear el reposicionamiento visto a mediados de mes como consecuencia de la decisión de la Fed de no mover los tipos de interés. También se beneficiaron de factores cuantitativos de diferenciación más amplios, con Momentum superando a Value. El telón de fondo a corto plazo para la estrategia sigue siendo arriesgado, pues existen menos probabilidades de beneficiarse de un potencial rebote, pero está más amenazada por un riesgo más alto de rotación, sobre todo en el sector.

Los fondos Event Driven fueron de nuevo y, con mucho, los principales perdedores. La caza de gangas en los valores más afectados permitió a estas estrategias iniciar el mes con el pie derecho. Sin embargo, la recuperación de las valoraciones no duró, atrapadas por la incertidumbre tras la actas de la FOMC. Las pérdidas se aceleraron en las últimas dos semanas. Paralelamente a los fondos L/S Equity, se vieron afectados por las turbulencias en el sector de la salud.

La rentabilidad de los fondos estuvo en línea con los índices globales. La percepción del riesgo se mantuvo elevada, algo a tener en cuenta en la ampliación de los diferenciales high yield, especialmente en Estados Unidos. Los fondos Lyxor L/S Credit permanecieron razonablemente conservadores.

Las estrategias CTAs fueron las estrellas del mes. Después de verse inicialmente dañadas por sus posiciones cortas en el sector de la energía, las CTA empezaron a acumular ganancias derivadas de su exposición a deuda a largo plazo. Gracias a que sus posiciones en renta variable eran limitadas o negativas, estas estrategias esquivaron la mayor parte de las turbulencias del mercado. Registraron pequeñas pérdidas en el mercado de divisas y algunas materias primas.

La oleada de ventas registrada desde finales de agosto combinó factores fundamentales y técnicos. La responsabilidad de las estrategias CTA en la debacle ya ha sido debatido por Lyxor, que cree que hay poca evidencia de que sean un culpable sustancial de la oleada de ventas en renta variable importante para la equidad de venta masiva.

Al centrarse en el mercado de divisas y los tipos de interés, las estrategias Global Macro esquivaron la mayor parte de la volatilidad de la renta variable de septiembre. Con una exposición limitada a las materias primas y una asignación reducida a renta variable (desde el 15% a menos del 10% de exposición neta), Global Macro eludió la mayor parte de la volatilidad de septiembre. La mayor parte de su exposición direccional estaba en el espacio divisas con posiciones largas en el dólar frente al euro, la libra y el dólar canadiense.

“Considerando la volatilidad por la Fed y China, la forma más inteligente de invertir en renta variable es a través de convertibles”

| Por Alicia Miguel | 0 Comentarios

Hubert Lemoine, gestor del fondo Schelcher Prince Convertibles Global Europe, cuyos fondos están comercializados en España por Capital Strategies, es un convencido de los beneficios que en el actual entorno de volatilidad pueden aportar los bonos convertibles a las carteras. “Mientras los tipos de interés estén tan bajos y los diferenciales tan ajustados debes poner a trabajar tu dinero en bonos convertibles para tomar el potencial alcista de la renta variable y protegerte contra las caídas”, explica en esta entrevista con Funds Society, en la que desvela su preferencia por el mercado europeo frente a los demás, sobre todo por las valoraciones, aunque reconoce que en EE.UU. es donde está el crecimiento.

El escenario de tipos bajos pero tendencia al alza en EE.UU. y de volatilidad en renta variable, ¿favorece a los convertibles?

Primero de todo, uno de los factores que favorece esta clase de activo es el nivel de los tipos de interés. No tiene mucho interés poner el dinero a trabajar en renta fija pública si los tipos de interés están cercanos a cero, especialmente en Europa. Si nos fijamos en los términos que dijimos, desde cero a 10 años, los rendimientos van de 0 o menos a de 0 a 0,25%. Esto es claramente muy poco. Si miras al crédito puedes encontrar un poco más de rendimiento, pero si eliges la calidad, obtendrás retornos cercanos al 1 o 1,5%, lo cual no ayuda demasiado y si quieres obtener más puedes optar por alto rendimiento, convertibles o renta variable. Pero la renta variable, dado que los mercados son bastantes volátiles, entraña tensión a corto plazo. Si eres positivo en los mercados, en las valoraciones, en las perspectivas de los mercados, bien y si no, lo más seguro que se puede hacer para invertir en renta variable es invertir en bonos convertibles. Esta es la mejor manera de darse cuenta de que el mercado es bastante volátil, por la Fed, por las preocupaciones acerca del crecimiento de China… Si se consideran estos dos puntos, algo que puede ser bastante defensivo y reduce la volatilidad es invertir en bonos convertibles.

En general, ¿qué factores favorecen al activo en el actual entorno?

Hemos visto tres factores recientemente que han presionado las valoraciones de la renta variable. Hemos visto los eventos de China, hemos visto cómo la posibilidad de un subida de tipos de la Fed se ha incrementado y el caso de Volkswagen, factores que han puesto un poco más de presión en los mercados de renta variable. Podemos considerar ahora que las valoraciones de la renta variable están actualmente bastante baratas, porque que hay algunas incertidumbres en las expectativas de crecimiento de las compañías europeas por China y quizá por el sector de la automoción. Así que la forma más interesante y la más inteligente de invertir en renta variable es a través de bonos convertibles. Mientras los tipos de interés estén tan bajos y los diferenciales tan ajustados debes poner a trabajar tu dinero en bonos convertibles para tomar el potencial alcista de la renta variable y protegerte contra las caídas.

¿Por qué es recomendable incluirles en una cartera tradicional de renta fija y variable, qué aportan en términos de diversificación?

Claramente hay un interés real en los bonos convertibles. Probablemente muchos gestores podrían decirte que son capaces de hacer sus propias asignaciones, que pueden invertir en tipos o en renta variable y que no necesitan los bonos convertibles. La cuestión es que el producto está haciendo por sí mismo el trabajo.

Y en términos de riesgo, ¿qué aporta la cartera?

Normalmente, si eres capaz de evitar el riesgo de crédito, podrás capturar dos tercios de las subidas y un tercio de las caídas. Es lo que se denomina convexidad.

¿Cómo es la convexidad en su cartera y la exposición a renta variable?

La exposición a renta variable es cercana al 38% y la de los índices es del 30% así que hemos aumentado la sensibilidad a la renta variable en septiembre porque las valoraciones son bastante interesantes y los beneficios están todavía ahí para las compañías europeas y esa es la razón por la que encontramos bastante interesante invertir.

¿Es momento de ser más o menos agresivos?

Hemos incrementado el riesgo a la renta variable, pero no especialmente el riesgo de crédito.

Por geografías, ¿qué áreas le gustan más?

Claramente, se pueden separar las áreas en términos de crecimiento o en términos de valoraciones. Si se considera en términos de crecimiento, se puede considerar que las compañías de Estados Unidos son más interesantes que las europeas. Claramente, preferimos los mercados desarrollados en lugar de los emergentes, excepto el caso de China, que no es exactamente un mercado emergente. Las valoraciones en China están ahora bastante bajas y podríamos estar ahora un poco más positivos que antes, pero es solo el primer paso. Si se miran los países desarrollados, preferimos Europa a Estados Unidos en términos de valoraciones. Hay cierta presión sobre los beneficios en Estados Unidos por los salarios, la subida de tipos de la Fed… hay menos visibilidad en los beneficios en Estados Unidos que en Europa. Pero puede estar seguro de que el crecimiento está allí, el consumo está allí y el mercado financiero está más caro que en Europa.

¿O recomienda una aproximación e inversión en el activo de forma global?

Preferimos una aproximación global. Lanzamos a finales de 2011 el fondo global, el cual está diversificado en áreas geográficas: Europa, Estados Unidos, Japón y Asia, y está principalmente dedicado a Europa y Estados Unidos. Sobreponderamos Europa frente a Estados Unidos. Nosotros tenemos exposición a la renta variable en todas las áreas geográficas y en cuanto a las divisas, el 50% de la cartera está en dólares y el 35% en euros.

¿Entonces, no cubre la divisa?

No cubrimos el riesgo de divisa. Claramente lo que hemos hecho en el pasado era proteger a los clientes.

¿El nivel de efectivo es elevado?

Está actualmente alrededor del 5% y es menos importante que en el fondo europeo. El universo es mayor y hay más oportunidades para invertir. Y en el fondo europeo el efectivo se sitúa alrededor del 10%. Es lo que tenemos escrito en nuestros folletos.

¿Qué oportunidades ofrece el sector en Europa?

Como he mencionado anteriormente, pensamos que la reacción del mercado ha sido exagerada. En el mismo sentido, los sectores cíclicos se vieron realmente afectados por las preocupaciones sobre China y lo sucedido con Volkswagen por eso preferimos los sectores cíclicos dado que encontramos crecimiento todavía en Europa y beneficios también.

ROAM Capital abrirá oficina en Miami para cubrir el segmento de family offices e inversores de alto patrimonio de LatAm

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ROAM Capital está ultimando todos los preparativos para su llegada a Miami, principal destino de inversores de alto patrimonio de América Latina en Estados Unidos. La firma, que ya tiene presencia en Bogotá, contaría con una nueva oficina y un equipo de profesionales altamente especializados en inversiones alternativas.

Fundada en 2009 por Philippe Stiernon, ROAM Capital es la primera compañía de América Latina que opera como placement agent de forma exclusiva para fondos de private equity. La firma trabaja únicamente con gestores de “primer cuartil”, incluso de “primer decil”, proporcionándoles acceso a su red de inversores latinoamericanos y fuera de la región. Suele limitarse a unos 3 o 4 mandatos por año, ya que prima la filosofía de calidad frente a cantidad. “Al invertir en la brecha de los mejores, es muy difícil perder capital y la prima por escoger bien es muy alta, por eso sólo buscamos trabajar con gestores de primer cuartil ya que ante todo velamos por proteger el capital de los inversionistas”, comenta Philippe haciendo mención al riguroso proceso de “due diligence” al que la firma somete a los gestores. Utilizando cuatro dimensiones: evaluación de equipo, estrategia, trayectoria, términos y estructura, busca identificar segmentos de convicción con gestores que hayan demostrado consistencia en los retornos y que tengan una trayectoria exitosa y comprobada durante varios años y distintos ciclos económicos, con equipos estables y estrategias definidas. La firma también califica a los gestores y lleva un ranking actualizado de todos los fondos por estrategia y año de cosecha.

En los cinco años de historia de la sociedad, ROAM Capital ha logrado la colocación de más de 750 millones de dólares para los fondos de private equity para los que ha trabajado, dentro de los cuales se encuentran grupos como Quilvest, PineBridge, RCP Advisors, ICG, Asia Alternatives y Coller Capital, entre otros.

El objetivo inicial de la firma era hacer llegar a Latinoamérica las mejores estrategias de gestión alternativa. En aquel momento, la inestabilidad en los mercados americanos y europeos favoreció la migración de capital privado a mercados emergentes donde la empresa también capitalizó representando gestores latinoamericanos como fue el caso de Teka Capital en Colombia, Evercore en México, The Forest Company en Brasil y recientemente MAS Equity Partners de nuevo en Colombia, firma que actualmente se encuentra levantando su tercer fondo con la ayuda de ROAM Capital y en la cual el IFC es el inversionistas ancla.

Su primera etapa en Latinoamérica se desarrolla al mismo tiempo que ocurren los cambios regulatorios que permitían a las Administradoras de Fondos de Pensiones incursionar en inversiones alternativas y autorizaban una exposición designada a inversiones en fondos de capital privado, segmento en el cual se especializa ROAM Capital. “Logramos destacarnos y competir exitosamente a través de nuestro enfoque y alta especialización en private equity, ya que muchos de nuestros competidores tienen otras prioridades y han puesto las inversiones alternativas en un segundo plano. Es un universo demasiado amplio que requiere estudio permanente y dedicación de tiempo completo. Tampoco tenemos conflictos de interés ni hemos sufrido escándalos como algunos de nuestros competidores ya que solo hacemos una sola cosa, distribución de fondos de terceros y siempre nos guiamos por los más altos estándares de conducta y ética profesional”, comenta Philippe Stiernon, fundador de ROAM Capital.

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ROAM Capital, oficina en Bogotá / Foto cedida

La firma tampoco tardó en especializarse en el segmento de los family offices latinoamericanos, un mercado de alto crecimiento y puerta cerrada, donde la firma cuenta con reputación de liderazgo y un acceso privilegiado a los grupos industriales y financieros mas importantes de la región. Por política de confidencialidad, no revela los nombres de las familias con las que trabaja, pero muchas de ellas forman parte de la lista de multimillonarios de Forbes. “Trabajamos con un amplio grupo de aproximadamente 75 familias en la región, dentro de la cuales hay diversos niveles de sofisticación. Desde el inversionista individual de alto patrimonio hasta el single family office con infraestructura institucional. También trabajamos con varios multi-family offices que comparten nuestra filosofía de buscar los mejores gestores para cada segmento y hacen la tarea de due diligence de manera imparcial”.

Uno de estos es BigSur Partners, un multi-family office en la Florida con más de 1.000 millones de dólares en activos, asociado con ROAM Capital desde hace varios años en la construcción de su programa de fondos de private equity. Ignacio Pakciarz, CEO de BigSur, comenta: “Venimos trabajando con Philippe y su equipo hace 4 años y compartimos plenamente la filosofía de colaboración entre nuestras firmas, así como la de focalizarse en gestores del primer cuartil lideres en su segmento. Otra ventaja de trabajar con ROAM Capital es que su comisión no la paga el inversionista sino el gestor, con lo cual sus servicios no incrementan el costo transaccional para nuestros clientes. El beneficio de tener a ROAM Capital como fuente de apoyo durante todo el proceso de “due diligence” y suscripción es realmente tangible. Por medio de ellos, hemos logrado garantizar cupo en fondos de private equity para nuestros clientes que normalmente estarían sobresuscritos, lo cual nos ayuda plenamente a diferenciarnos”.

Actualmente, ROAM Capital se encuentra en proceso de expansión. Recientemente la firma realizó un par de alianzas estratégicas con un agente global y otro regional que le permiten incursionar en el mercado norteamericano y penetrar más a fondo las oportunidades de América Latina. La apertura de la oficina en Miami es simplemente la punta de lanza en su misión de consolidarse como la “boutique” latinoamericana líder en inversiones alternativas del Cono Norte de Latinoamérica.

En los últimos 18 meses, ROAM Capital ha conseguido atraer a tres importantes gestores a Miami: el primero de ellos fue Intermediate Capital Group o “ICG”, gestor europeo líder en crédito y fondos mezzannine, el segundo gestor es Asia Alternatives, firma especializada en fondos de capital privado asiático y el líder para inversiones en esa región, y el tercero de ellos es Coller Capital, firma pionera del mercado secundario que proporciona liquidez a inversionistas en fondos de capital privado.

“Todos estos gestores son líderes de sus respectivos segmentos en cuanto a retornos y lograron superar sus objetivos de captación para sus fondos mas recientes, todos sin excepción estuvieron sobresuscritos, una dinámica muy común con los famosos fondos de primer cuartil”, añade Philippe Stiernon.

En resumen, la historia de ROAM Capital es una historia de éxito en la que desde 2010 ha conseguido cada año duplicar los volúmenes de captación y tal vez mas destacablemente ha logrado ganarse la confianza y la credibilidad de los inversionistas institucionales y privados en Latinoamérica. Con la llegada a Miami, se espera un servicio más personalizado a los single y multi family offices y la creación de nuevos esquemas de trabajo al igual que oportunidades laborales para profesionales con las credenciales necesarias para desempeñarse en la industria de fondos de private equity.

Fondos inmobiliarios europeos de deuda: un arsenal completo en medio de un campo de batalla cambiante

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Los fondos inmobiliarios europeos de deuda han ido viento en popa en los últimos años. Sin embargo, un informe de Scope Ratings predice una tendencia a la baja. Así, aunque se espera que la demanda de fondos inmobiliarios se mantenga elevada e incluso aumente aún más, el incremento de la liquidez en los mercados de préstamos en el sector inmobiliario comercial europeo intensificará la competencia por activos, complicando encontrar activos adecuados que encajen con el perfil de riesgo-retorno de cada inversor. Para mantenerse delante de la curva, los fondos de deuda que invierten en activos inmobiliarios necesitan demostrar estrategias de financiación flexibles e innovadoras, así como solidez operacional para poder poner a trabajar el dinero de manera eficiente.

Este año 2015 está camino de ser un año récord para los fondos de deuda que invierten en activos inmobiliarios europeos, con el número de fondos y objetivo de capital crecientes y que a mediados de este año ya se situaba por encima del récord alcanzado en 2013. Con 53 fondos y un objetivo de capital agregado de 33.600 millones de euros a junio de 2015, el crecimiento de estos fondos ha mantenido este momentum desde finales de 2012. La positiva acogida del mercado a los fondos de este tipo también se refleja en los grandes volúmenes de colocación desde 2011, demostrando que los volúmenes reales son superiores a los niveles objetivos.

La creciente demanda de financiación alternativa y los cambios en el objetivo de préstamos de los fondos de deuda inmobiliarios ayudarán a dejar atrás la caída de las emisiones en 2014 y el capital previsto. Scope espera que el número de vehículos este año sea similar al del año pasado, pero con volúmenes de objetivos de capital notablemente mayores.

La demanda es elevada principalmente por dos razones:

Los inversores institucionales continúan buscando rentabilidad en un entorno de tipos de interés bajos.
Una enmienda favorable en el marco regulatorio para los inversores institucionales en Europa. En este sentido, destaca la fuerte demanda de las aseguradoras y fondos de pensiones alemanes debido a los cambios legales.

Esto ha acelerado las ratios de financiación de los fondos de deuda de activos inmobiliarios en Europa, pasando del 47% en febrero de 2014 al 86% en junio 2015.

¿Es positiva la depreciación de las divisas latinoamericanas para el empleo?

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El incremento que se registró en el precio del dólar frente a las monedas latinoamericanas puede ser visto desde muchos puntos de vista, los más populares como una ganancia en términos relativos de nuestra competitividad internacional al volvernos, lógicamente, más baratos frente a los productos directamente manufacturados en economías como Estados Unidos.

Si bien eso es cierto, el mundo ha ganado en complejidad y la economía de texto, que antes daba cuenta de procesos relativamente simplificados, ya puede ser revaluada. Deben empezar a funcionar variables como los retornos esperados del capital internacional —los cuales han sido altamente crecientes en los últimos años—, que pueden tener impactos en otras variables económicas que tradicionalmente no eran sujeto de análisis ante una situación como la actual.

Vamos a lo que comentamos al inicio y volvemos después sobre lo que estoy afirmando. Ante una depreciación de la moneda local, la ganancia en competitividad llevaría a las empresas locales a vender más afuera, mejorando temas de empleo, entre otras cosas. Sin embargo, la revisión a la teoría tradicional que propongo es que, cuando las empresas tienen principalmente capital extranjero, cambia un poco ese precepto.

Una de las principales necesidades del capital es generar retorno, y en ese orden de ideas, las utilidades de la casa matriz son una necesidad imperante en ese retorno del capital. Y eso lleva a que en economías en desaceleración —en las cuales se vende menos— y con depreciación de la moneda, las utilidades remitidas en dólares deben disminuir (con los mismos pesos se van a comprar menos dólares, que es los que se giran al exterior).

Como esto lleva a un efecto cascada, el menor giro de utilidades impacta el desempeño de la empresa en el exterior; por lo cual la clave está en tratar de que la disminución de utilidades, medidas en dólares, sea lo menor posible. Así, las empresas locales deben ajustarse, y es probable que esto impacte variables como el empleo —por reducción de costos—, que según la teoría tradicional debería subir.

Esto es particularmente importante cuando se tiene en cuenta que si se observa de dónde provienen las ganancias de las compañías del S&P 500, cerca del 47% de la mitad de las compañías, provienen del extranjero. Claro, la teoría económica fue realizada, en su mayoría, cuando las ganancias eran casi que exclusivamente locales, pero en un mundo en el que esto ya es totalmente diferente, nuevas teorías deben empezar a surgir para incluir los avances que ha tenido el mundo real.

Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no reflejan necesariamente la visión de Old Mutual sobre los temas tratados.

Opinión de Manuel García Ospina, gerente de la Escuela de Planeación financiera y comercial de Old Mutual.

Los profesionales del commercial real estate confían en el prometedor futuro de Miami

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Miami se ha convertido en uno de los principales destinos de inversión dentro del segmento comercial del real estate del mundo. El crecimiento de población de la zona, el de la industria turística y las mejoras en infraestructuras, sólo deberían provocar más expansión, según concluyó un grupo de expertos en la XV Commercial Super Conference, una reunión anual de profesionales del sector organizada por la Realtors Commercial Alliance de la Miami Association of Realtors.

El encuentro reunió a 21 ponentes y más de 150 miembros de la sección comercial de la asociación, bajo el título “el crecimiento de una ciudad global: Miami 215-2030”, para discutir sobre inversión global en Miami, su status de ciudad 24 horas, el crecimiento del nivel del mar, el renacimiento de la zona centro de la ciudad, los vecindarios emergentes y la evolución del retail.

“La conferencia enfatizó lo bien posicionada que está la ciudad de Miami para el crecimiento continuado del segmento comercial dentro del mercado del real estate” dijo Barbara Tria, presidenta para 2015 de la división comercial de la asociación de agentes inmobiliarios de Miami y bróker asociado de Kerdyk Real Estate. “El sur de la Florida está destinando miles de millones a mejorar sus autopistas, calzadas y puertos. Estas inversiones servirán para asegurar que la ciudad sigue atrayendo a la banca privada, hedge funds, firmas de private equity, crowdfunding, venture capital y startups”.

El continuo crecimiento de la población y el turismo en el condado de Miami-Dade está alimentando una gran parte del crecimiento de locales comerciales y oficinas en la región, dijeron varios de los conferenciantes. El condado se encuentra entre las cinco regiones de mayor crecimiento del estado, según los últimos censos publicados en los Estados Unidos. De 2013 a 2014, el condado sumó 21.008 nuevos residentes, hasta alcanzar la cifra de 2,68 millones de habitantes.

“En los próximos 15 años alcanzaremos los 3 millones de habitantes” dijo Jack Osterholt, primer teniente de alcalde de Miami-Dade County que fue uno de los conferenciantes destacados del encuentro. “La gente viene aquí porque somos un centro de tecnología e industria…así que estamos muy ilusionados con los próximos 15 años. Estamos en el inicio de todo tipo de crecimiento y cambios”.

Como hub de negocios global, la capital del sol suma incesantemente emprendedores en diversos campos. Hace unos meses, la Kauffman Foundation eligió a Miami como la segunda mejor gran ciudad para iniciativas empresariales. El sur de la Florida crea 520 nuevos emprendedores al mes, sólo superada por la ciudad de Austin, Texas, con 550 al mes.

“Parece que Miami siempre se recupera mejor” dijo Mindy McIlroy, vicepresidente ejecutivo de Terranova. “Incluso en situaciones de economía a la baja, la atracción de la zona no mengua. Los turistas seguirán viniendo. Miami sigue siendo una puerta de entrada a América Latina. Por esa razón nuestra población continua creciendo y nuestra industria con ella”.

Educación financiera: en busca de luz tras la tormenta

| Por Alicia Miguel | 0 Comentarios

Desde siempre me han apasionado las historias de aventuras. Explorar lugares remotos, acechando los riesgos en busca de secretos ocultos, de tesoros por compartir que nos abran la mente a una nueva realidad. Y en esta búsqueda, encontrar el éxito inversor se presenta tan apasionante como dar con el arca de la Alianza.

Con frecuencia solemos hablar de los “mercados” como el ente intangible que movido por la codicia es el causante de gran parte de los males que nos rodean, cuando en realidad han sido los “mercaderes”, escudados en cierta incompetencia o vagando en la coartada de los conflictos de interés, los que han perpetuado las imperfecciones sesgadas del dinero fácil hacia la faz que menosprecia los riesgos. Y es en este punto cuando nuestra aventura deviene tormentosa por el desengaño de la indefensión.

A lo largo del tiempo, se han aceptado como verdades absolutas en el ámbito de las inversiones financieras ciertas creencias que han condicionado nuestra forma de actuar. Convicciones erróneamente centradas en encontrar respuestas, en lugar de en hacer las preguntas adecuadas. Tan sólo los inversores privilegiados suelen disfrutar de un asesoramiento personalizado y analítico, donde se pone en práctica uno de los grandes secretos de las finanzas: el de sabernos seres racionales antes que adivinos.

En un mundo interconectado, cada día son más las variables que interactúan unas con otras. La economía financiera, como ciencia social, se ve influenciada por ellas, pero la predicción de su comportamiento y evolución no puede ser definida por una fórmula exacta. Por tanto, lo único que podemos hacer es conocer cuáles son algunas de las más importantes, definir su ámbito de aplicación y exponer posibles escenarios de evolución en base a su definición e influencia. Hasta hace no mucho, el comportamiento financiero se creía regido por unas cuantas leyes y modelos cuya validez se consideraba irrefutable. Influjos como el efecto globalización o el behavioral finance, han derivado en relaciones cada día más complejas que han favorecido la aparición de nuevas teorías a tener en cuenta en el campo inversor. Consecuentemente, no se trata tanto de predecir el futuro sino de reaccionar a tiempo ante los factores que influyen en el valor de los activos financieros.

Desde que nacemos hasta el último gran viaje, en todos sus ámbitos, la vida se convierte en un camino de obstáculos, en un trayecto de cruces binomiales que marcarán nuestro destino. Del análisis de esas decisiones y de la adecuada valoración de sus riesgos dependerá que la travesía sea más o menos llevadera. En este recorrido, con frecuencia nos escudamos en actuaciones de terceras personas para justificar errores que, en última instancia, son responsabilidad nuestra. Por responsabilidad sostenible entendemos la aplicación de aquella conducta moral, más allá del paradigma financiero, que nos allana el camino para conseguir un desarrollo, bienestar y progreso viables y continuados en el tiempo. Como parte de esta responsabilidad, en el ámbito financiero e inversor, la educación representa a día de hoy un claro déficit que es necesario equilibrar. La falta de unos conocimientos mínimos impide, en muchos casos, el seguir una visión crítica a la hora de tomar decisiones analíticas. Y es que, si bien es cierto que con educación financiera no vamos a eliminar la incertidumbre, también lo es que la podemos acotar significativamente. Las finanzas pueden ser muy complejas, pero pueden llegar a ser entendibles y útiles si asumimos el reto de adentrarnos poco a poco en ámbito de influencia.

Decía Séneca que ni el mejor viento es suficiente si uno no sabe hacia dónde va. Hagamos que la educación financiera constituya el faro que guíe esta aventura. Sólo así podremos evitar el volver a tener esa sensación de que alguien decidió por nosotros, sólo así podremos recorrer el largo camino que nos queda para ver la luz después de la tormenta.

Óscar Bastanchury. Profesor del IEB y autor del libro “Tierra de Mercaderes”.

Los expertos internacionales sostienen que cada vez habrá que destinar más ahorro privado para la jubilación

| Por Alicia Miguel | 0 Comentarios

Los expertos internacionales sostienen que cada vez habrá que destinar una mayor proporción de ahorro privado para la jubilación. Ésta es una de las principales conclusiones de la conferencia internacional “¿Hacia una crisis global de las pensiones? Cómo afrontar una creciente longevidad’’, organizada por Analistas Financieros Internacionales (Afi), en colaboración con el Instituto Aviva.

En la conferencia ha participado un grupo de expertos de talla internacional como el profesor James Vaupel, director ejecutivo y fundador del Instituto Max Planck de Investigación Demográfica; Nicholas Barr, profesor de Políticas Publicas de la London School of Economics; Clive Bolton, director de Retirement Solutions de Aviva UK & Ireland, y la profesora Elisa Chuliá, de la UNED.

El presidente de Afi, Emilio Ontiveros, y el consejero delegado de Aviva España, Ignacio Izquierdo, abrieron la conferencia destacando la necesidad de afrontar con decisión los retos que la creciente longevidad implica en el plano de las pensiones, en su dimensión financiera propiamente dicha, pero también de aseguramiento y de educación financiera de la población.

El profesor Vaupel realizó un repaso del tratamiento de la longevidad (senectud) y precisó que las ganancias en esperanza de vida son lineales y no presentan signos de desaceleración en el ritmo que han mantenido en las últimas décadas. En su opinión, vamos a vivir cada vez más, en mejor estado de salud a cada edad, vamos retrasar la discapacidad hacia edades cada vez más tardías y vamos a trabajar más años, pero menos horas.

Clive Bolton, basándose en las tendencias recientemente observadas en el Reino Unido, destacó que los productos tradicionales para afrontar la jubilación están sufriendo cambios radicales como consecuencia de nuevas regulaciones de los mercados. Por tanto, se van a multiplicar las opciones, pero los ahorradores deberán asumir un mayor control de sus finanzas e inversiones. Según Bolton, se echan en falta productos innovadores que permitan al ahorrador financiar su jubilación.

Por su parte, el profesor Nicholas Barr abordó en su ponencia el futuro de las pensiones y la eventualidad de una crisis global en esta materia. La naturaleza del problema radica, en su opinión, en que somos muy tardíos en reaccionar e instrumentar las adaptaciones necesarias. Incluso en ausencia de fenómenos demográficos como el baby-boom tendríamos problemas en las pensiones si no adaptamos los sistemas con la suficiente premura. La solución al problema creado por la creciente longevidad pasa, en su opinión, por reducciones de las pensiones mensuales, jubilaciones más tardías, mayores cotizaciones o ahorros y una mayor productividad, o una mezcla de todas ellas.

Finalmente, la profesora Chuliá recordó que las encuestas en diferentes países revelan la preocupación que causa la vejez entre la población y su desconfianza en que puedan disponer de suficientes recursos para afrontarla. En esa línea, dijo que desconcierta algo ver cómo la preocupación individual y social sobre la jubilación contrasta con una demanda incesante de apoyo públicos, una cartera creciente de servicios sociales y un debate casi plano sobre estos problemas.