Al 30 de junio del año 2012, el 20% de las compras residenciales en Florida fueron realizadas por inversionistas extranjeros. Según un estudio realizado por agentes de bienes raíces de la Florida, los extranjeros invirtieron más de 10.700 millones de dólares. La Ciudad de Miami y las hermosas playas de sus alrededores siguen siendo el punto de interés para los inversionistas internacionales, lo que representa el 31.3% de las ventas totales. Los compradores de América Latina y el Caribe en conjunto aportaron el 35% del total de las compras extranjeras, ganándoles a los europeos occidentales, quienes representan un 22%. Aproximadamente, el 82% de las ventas a extranjeros fueron en efectivo, en contraste con el 87% de los compradores estadounidenses quienes utilizaron financiamiento hipotecario [1].
En resumen, la titularidad extranjera de bienes raíces en EE.UU. ha aumentado significativamente en los últimos años debido a la disminución de los valores de la propiedad estadounidense, creando así una oportunidad de inversión lucrativa para los inversores extranjeros. Mientras que muchos individuos de alto patrimonio extranjero están aprovechando estas oportunidades, ¿estarán plenamente conscientes de las implicaciones fiscales realizadas con estos tipos de compra?
Cuando se planifica adquirir bienes raíces localizadas en los EE.UU., los extranjeros deben ser conscientes de que una compra directa se clasifica como «propiedad real». Como tal, está sujeta a impuestos sobre bienes estadounidenses al cual los extranjeros están limitados a una exención fiscal de $60.000 dólares. Por ejemplo, un escenario típico seria el comprador brasilero que busca comprar un condominio de $2.000.000 en South Beach. Presionado por el agente de bienes raíces, él compra bajo su nombre y piensa en hacer la planificación fiscal posteriormente. En este tipo de transacción, el comprador Brasileño tendría una exposición impositiva a su fallecimiento de $679.000 dólares.
Asesorando al cliente de manera correcta y siguiendo un protocolo de planificación fiscal adecuada, la exposición fiscal al cliente puede ser drásticamente reducida y posiblemente eliminada. El extranjero puede considerar varias alternativas en la planificación de la compra de bienes raíces y cómo se debe ejercer la titularidad de la propiedad para limitar su exposición, incluyendo:
· Posesión directa de la propiedad utilizando el seguro de vida para financiar la exposición de impuestos de bienes raíces: Esta solución es un mecanismo común, de bajo costo, que se utiliza generalmente para clientes quienes prefieren comprar directamente o aquellos clientes que hayan comprado propiedades de forma directa en el pasado.
· Compra a través de una sociedad de responsabilidad limitada basada en los Estados Unidos (US- LLC): De este modo, se limita la responsabilidad civil, pero todavía lleva el mismo cargo fiscal de impuesto a la renta y también la carga de impuesto al patrimonio estadounidense.
· Compra a través de una corporación extranjera: De esta manera, el impuesto sobre la ganancia de capital está expuesta, pero el individuo no está sujeto al impuesto estadounidense sobre el patrimonio.
· Compra a través de una combinación de una sociedad de responsabilidad limitada (US – LLC) con titularidad de una corporación extranjera: El enfoque escalonado se utiliza comúnmente y puede ser muy eficaz en la limitación de la responsabilidad civil y la protección de exposición del individuo.
Las alternativas que se enumeran aquí, tienen ventajas y desventajas. El entendimiento de las metas de planificación de transferencia patrimonial, objetivos financieros, y exposición impositiva determinaran la base para implementar la solución óptima para cada individuo en particular. El grupo de asesores de Wealth Protection Advisory está equipado para proporcionarle a los inversionistas que ya han comprado propiedades de bienes raíces, y aquellos que están considerando la oportunidad de inversión, con soluciones simples y de bajo costo que permiten evitar que el Sueño Americano se convierta en la Pesadilla Americana.
[1] The Miami Herald 8/27/12
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