En el mercado inmobiliario francés cabe distinguir dos submercados con distinto comportamiento. Por un lado, el mercado comercial atraviesa dificultades debido al aumento de las tasas de desocupación, especialmente fuera de París y La Défense[1] ; una tendencia que viene impulsada por el auge del teletrabajo. A ello se suma la fuerte subida de los tipos de interés que ha depreciado el valor para las grandes compañías de seguros de vida, fondos de pensiones y fondos de inversión, históricamente propietarias de estos activos.
De aquí a finales de 2023, esperamos que se produzcan depreciaciones en las carteras de los propietarios de inmuebles comerciales, lo que nos brindará la oportunidad de adquirir estos activos con grandes descuentos con la intención de transformarlos en unidades residenciales. Actualmente hay una gran escasez de disponibilidad[2] de inmuebles en el sector residencial, por lo que prevemos un incremento de los precios. Esta oportunidad de compra con descuento, que no ha existido en los últimos 15 años, abre la opción de adquirir inmuebles en ubicaciones privilegiadas cerca de los nudos de transporte.
Mirabaud Sustainable Cities, nuestra estrategia centrada en el nicho de oportunidad del mercado residencial en Francia, ofrece importantes oportunidades de revalorización a largo plazo, con riesgos a la baja limitados. La estrategia se está viendo beneficiada por el impulso de los cuatro perfiles de comprador, que contribuyen a que la demanda sea resistente y los precios atractivos.
Los operadores de vivienda social (VS) representan actualmente entre el 40% y el 45% de las ventas de viviendas nuevas[3]. Los mayores operadores franceses de VS compran programas de viviendas nuevas directamente a los promotores, y se enfrentan a la presión gubernamental para aumentar el número de unidades que ofrecen, lo que está impulsando la demanda de futuras promociones.
Los principales operadores de la tendencia de co-living son importantes firmas de gestión estadounidenses que buscan expandir sus operaciones en Europa, especialmente en Francia y España. Estos operadores fueron grandes compradores de activos comerciales con descuento durante la década de 1990 y ahora siguen la misma estrategia para los activos residenciales. Centran sus esfuerzos de compra en programas de nueva construcción de más de 200 unidades para proporcionar alojamiento a familias, estudiantes y personas mayores –todos ellos sectores bastante nuevos en el mercado francés y que ofrecen un importante potencial de crecimiento.
Un ejemplo de operación de gran envergadura en este ámbito es el protagonizado por la mayor empresa estadounidense del sector, que tiene previsto invertir 2.000 millones de euros en el mercado francés a lo largo de tres años para adquirir programas de nueva construcción. En la misma línea, otro operador estadounidense tiene previsto adquirir y gestionar 3.500 viviendas en los próximos tres años.
Otro gran comprador son las compañías de seguros de vida, que abandonaron el mercado residencial hace unos 20 años para dedicarse a estrategias comerciales. Ahora, buscan vender esos activos comerciales y hacerse con unidades residenciales de nueva construcción. La demanda actual es modesta, pero esperamos que aumente de forma constante en los próximos años, gracias a las medidas impulsoras del Gobierno en forma de ventajas fiscales en la compra de viviendas de nueva construcción por parte de las aseguradoras de vida.
Por último, cabe destacar el papel de los compradores particulares. Este segmento de compradores sufrió un amplio descenso a partir de marzo de 2022 en respuesta a las subidas de los tipos de interés. Sin embargo, tanto los compradores de “nivel de entrada” como los “premium” –situados en ambos extremos del mercado– han demostrado ser más resistentes que los que se encuentran en el tramo de precio intermedio (EUR 1.400-6.000 por m2). Prevemos que los niveles de compra volverán a la normalidad a medida que los tipos de interés se estabilicen. Ya hemos visto indicios positivos que indican que los problemas hipotecarios se han estabilizado y esperamos que la demanda de viviendas de nueva construcción por parte de particulares aumente significativamente en los próximos meses.
Las restricciones de la oferta impulsan la revalorización de los precios
En cuanto a la oferta, el número de viviendas de nueva construcción sigue siendo extremadamente limitado, ya que los promotores han ralentizado la producción debido al entorno de tipos elevados. La demanda está superando a la oferta creando una nueva y –en nuestra opinión– muy atractiva oportunidad de inversión.
Para ilustrarlo, podemos fijarnos en el mercado estadounidense, que le saca unos 6-9 meses de ventaja al europeo. Los precios de las viviendas estadounidenses de nueva construcción empezaron a repuntar en el cuarto trimestre de 2022 y el volumen de ventas aumentó a partir del primer trimestre de 2023[4]. Esperamos que la misma tendencia se repita en Europa y, por eso, los inversores estadounidenses están buscando capital a escala internacional en una fase temprana.
En este contexto, nuestra estrategia Mirabaud Sustainable Cities aprovecha la adquisición de edificios de oficinas en desuso a precios rebajados con el fin de transformarlos en unidades residenciales de nueva construcción que saldrán al mercado dentro de 2-3 años para aprovechar la estabilización de los tipos y la fuerte demanda. Cabe destacar nuestra capacidad para proporcionar financiación para la adquisición de terrenos y la reestructuración de edificios existentes, con un objetivo de tasa interna de rentabilidad (TIR) neta del 12% en un horizonte temporal de 3 a 6 años a nivel de proyecto sobre un múltiplo de 1,6x del capital invertido (MOIC). Asimismo, colaboramos con los 15 principales promotores de Francia, aprovechando el equipo de miles de estrategas y analistas sobre el terreno para identificar las oportunidades potenciales de inversión más atractivas.
Columna de Olivier Seux, director de Real Estate en Mirabaud Asset Management
Notas
[1] Knight Frank, 2023.
[2] Data.gouv.fr, septiembre 2023.
[3] Federación de Promotores Inmobiliarios de Francia, febrero 2023.
[4] Oficina del Censo y Departamento de Medio Ambiente de EE.UU., septiembre 2023.
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