Mucho se ha discutido sobre una posible burbuja en el sector inmobiliario (residencial) en Colombia, especialmente por el aumento que se ha venido registrando en precios, en algunas ciudades y en algunos estratos. Lo cierto es que no existe una métrica única de la formación de la burbuja, por lo cual cualquier teoría sobre este particular corre el riesgo de estar errada o de ser cierta. Tengo la mía propia, la cual quiero compartir con ustedes.
Debo decir que no tengo una evidencia científica que me sustente la teoría, y la baso más en la observación empírica. Cada vez son más frecuentes los avisos de ‘se arrienda’ o ‘se vende’ en apartamentos a lo largo de muchas ciudades. Eso de por sí solo no es una burbuja, pero sí muestra síntomas que, dentro de mi teoría, pueden ser inquietantes.
Mi teoría se basa en que una burbuja se conforma cuando, llegado un punto, los costos fijos llevan a que seguir con el aviso de ‘se arrienda’ o ‘se vende’, se vuelve insostenible. Explico: muchos compradores adquieren un inmueble con dos esperanzas conjuntas, la primera, una valorización en el precio, y la segunda, que el canon de arrendamiento amortigüe la cuota mensual del crédito incurrido para adquirirlo.
Si llegado un punto el inmueble no se arrienda, quizá prefiera venderlo. Porque la cuota del crédito sigue su marcha al igual que costos fijos como cuota de administración, impuestos y seguros. Mientras la capacidad económica se lo permita, el propietario pondrá de su propio bolsillo esos gastos, pero en el punto en que cuota más costos se vuelvan insostenibles, el dueño querrá vender el inmueble, con una ganancia, claro está.
Pero si la venta tampoco es fácil, y el taxímetro de cuota y crédito sigue corriendo, el propietario empezará a “sacrificar” parte de la ganancia por valorización con el fin de vender más rápido el inmueble. Con un detalle: vender en el mercado secundario es complejo, porque todos los que esperan la valorización prefieren comprar sobre planos, por lo que en este nivel la venta es más difícil aún.
Así creería que se forma la burbuja en el justo momento en que alguna parte de esta cadena, que se basa en pura teoría de juegos del mayor estilo Nash, se rompe. Y se rompe porque alguna parte no aguanta: así, si mi vecino empieza a bajar el precio de su inmueble para poder venderlo más rápido, empieza una espiral decreciente, pues si yo también debo salir a vender, con el fin de que alguien compre mi inmueble y no el de mi vecino, yo bajaré el precio aún más de lo que ya lo ha hecho él.
Esto se presenta cuando, repito, los costos de mantener un inmueble se vuelven en una carga para el propietario. Y ahí, justo en ese momento, cuando el efecto se multiplica por cientos o por miles, es que ha explotado la burbuja. Momento que es doloroso, pues básicamente no hubo tiempo previo para evitarla, pues como empecé diciendo, no existe una métrica única para saber cuándo hay burbuja. Entonces, lo que suele suceder, es que explota en el mismo instante que se formó. Y eso es un evento que, como la astronomía lo ha mostrado, tiene una descarga de energía muy alta.
Es mi teoría, y quizá alguno la comparta.
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Manuel Felipe García Ospina
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