Puesto que gestionamos carteras discrecionales en nombre de clientes, resulta importante para nosotros comprender los fundamentales de las empresas, sobre todo ante un entorno de inflación de gran incertidumbre. Los bienes inmuebles comerciales constituyen una clase de activos en la que el abanico de resultados varía según la subcategoría, y puede reducirse o ampliarse en función de las perspectivas de inflación. En consecuencia, el análisis fundamental y la implicación continua en la gestión cobran crucial relevancia en el proceso de toma de decisiones de inversión.
Para ponerlos en su contexto apropiado, los REIT son un híbrido de clase de activos que se halla en algún lugar entre la renta variable y la renta fija. Son considerados por los inversores como renta variable por su potencial de crecimiento real del capital, pero también como renta fija debido a sus flujos de ingresos y su énfasis en un rendimiento constante del capital mediante los ingresos por dividendos. En consecuencia, la inflación importa en esta clase de activos, aunque el comportamiento de los REIT durante los períodos inflacionistas ha sido desigual.
La siguiente ilustración compara el rendimiento de los REIT con el de la renta variable durante los periodos en los que la inflación subyacente aumenta. Aunque no cabe duda de que el tipo y el nivel de inflación son importantes para el rendimiento de los títulos de REIT en general, consideramos que los fundamentales (la heterogeneidad de las subcategorías dentro del sector y la calidad de las cúpulas directivas y los activos que gestionan) revisten más pertinencia.
Inflación y diferentes tipos de REITs
La forma más simple de pensar en REIT es pensando en que son arrendadores. Dado que son propietarios y explotadores de propiedades en alquiler, los detalles específicos de los edificios, como la ubicación, la dinámica de la oferta y la demanda a escala regional y la combinación de inquilinos, son importantes. También importan cuestiones como las estructuras de arrendamiento, incluida la duración de los contratos, la indexación de la inflación y los costes de sustitución.
Por lo general, los REIT con arrendamientos más cortos ofrecen una mayor protección frente a la inflación que los de mayor duración. Los REIT dedicados al alojamiento, por ejemplo, presentan los arrendamientos más cortos, ya que las tarifas de las habitaciones de hotel fluctúan a diario. Si bien pueden ajustar los precios para absorber unos mayores costes, el poder de fijación de precios va en función de la oferta y la demanda. En la actualidad, los fundamentales del sector del alojamiento revelan disparidad, con una demanda de ocio en aumento, pero con los viajes de negocios en niveles muy bajos.
Aunque alojarse en hoteles puede no ser una necesidad vital, tener un lugar para vivir sí que lo es, y los REIT residenciales se han convertido en una gran parte del universo de renta variable de REIT públicos. Como pasa con el alojamiento, la inflación del factor trabajo y de los materiales representan factores de riesgo. Asimismo, si los costes de sustitución para activos similares aumentan, lo que suele ocurrir durante los periodos de arrebato inflacionista, el valor intrínseco de las carteras de REIT residenciales también es probable que crezca. A su vez, si los alquileres aumentan debido a la mayor demanda de los inquilinos por la escasa oferta de viviendas, dada la duración relativamente corta de los arrendamientos (normalmente 1 año), los REIT de apartamentos deberían trasladar esa inflación de los activos mediante unos precios más altos, como han hecho durante los últimos 12 meses.
Las cortas duraciones de los arrendamientos también representan una característica de los REIT de auto almacenamiento. Este sector se ha beneficiado de la pandemia, ya que la dinámica del teletrabajo ha desembocado en que muchas personas liberen espacio en sus viviendas. La combinación de una mayor demanda y unos arrendamientos cortos se traduce en incrementos de precios y en el potencial de absorber mejor unos costes más altos.
Por el contrario, las subcategorías de arrendamiento largo como, por ejemplo, propietarios de tiendas de comestibles, comercios minoristas independientes y oficinas, corren más riesgo. Mientras que las tiendas de comestibles y los comercios minoristas se han beneficiado de los estímulos al consumo, los fundamentales de los inmuebles de oficinas siguen revelando dificultades. Las vacantes aumentan, con más y más inquilinos que reducen sus necesidades de espacio a medida que las empresas permiten a sus empleados teletrabajar. No obstante, hay matices, y los fundamentales del segmento de oficinas varían por región y país. Por ejemplo, en China, donde la COVID-19 está relativamente bien controlada, son pocos los empleados que teletrabajan. Sin embargo, en las ciudades y países que experimentan complicaciones para contener el virus, todavía no se vislumbra el momento del retorno a la oficina. Dejando a un lado el virus o el lugar, consideramos que los operadores de REIT con propiedades de baja calidad (aquellas que no permiten un distanciamiento social adecuado o carecen de sistemas de ventilación de alta calidad, por ejemplo), pueden encontrarse en una posición menos competitiva a la hora de atraer inquilinos.
Si bien los REIT han mostrado una trayectoria inferior a la de la renta variable desde el inicio de la pandemia, la mejora de los fundamentales ha hecho descender las tasas de capitalización y aumentar las valoraciones, convirtiendo a los REIT en los activos favoritos del mercado en 2021. Sin embargo, creemos que la evolución de su recuperación será dispar y desigual. Las demandas de los inquilinos estaban cambiando antes de la pandemia y no han hecho más que acelerarse desde entonces. Los costes de ocupación se revelan más importantes que nunca, y los inquilinos eficientes buscarán espacios con la mejor propuesta de valor. En este contexto, concedemos prioridad a los arrendadores de sectores esenciales como el de los hospitales, consultorios médicos, laboratorios, el residencial, el del almacenamiento, el de los centros de datos, el industrial y el de los centros logísticos, entre otros.
El tira y afloja de la inflación
Lo que escuchamos de las empresas es que la gestión «justo a tiempo» de la cadena de suministro está siendo sustituida por un enfoque «por si acaso», ya que muchos están cambiando eficiencia y margen por fiabilidad y cuota de mercado. Creemos que la rotación presenta un cariz inflacionista. Tras años de contención de costes laborales que han hecho que los trabajadores se sientan abandonados, la demanda de mano de obra está sobrepasando la oferta. El factor trabajo ha arrebatado el control al capital. Los trabajadores demandan una mayor compensación y la están obteniendo. Eso también es inflacionista.
Creemos que habrá un tira y afloja entre las fuerzas desinflacionistas seculares, como son la tecnología y el excesivo endeudamiento, que plagaron el último ciclo económico, y las fuentes mencionadas de las actuales presiones cíclicas que empujan los precios al alza. Con independencia de la posición de los inversores en este continuo, todos piensan en la inflación y, en particular, en su magnitud. Demasiada inflación tendría implicaciones diferentes que demasiada poca inflación, pero las implicaciones de cualquiera de las dos eventualidades serían negativas para los mercados y la sociedad.
Como cualquier otra clase de activos, los REIT se ven afectados por la inflación, pero el impacto varía dependiendo del tipo de inflación y de la subcategoría de REIT, como se ha indicado anteriormente. Para nosotros, lo que más importa son los fundamentales y la selección de valores, independientemente del entorno económico e inflacionista.
Tribuna de Robert M. Almeida, gestor de carteras, director de inversiones y estratega global en MFS Investment Management.
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El índice MSCI World Index mide la rentabilidad de los valores de mediana y gran capitalización en 23 mercados desarrollados.
El índice FTSE Nareit All Equity REITs Index es un índice de fondos de inversión inmobiliaria (REIT) de renta variable estadounidense, de libre flotación y ponderado por capitalización de mercado.
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