Excepto en dos países, los precios de la vivienda cayeron en términos reales en todo el Espacio Económico Europeo (EEE) en los 12 últimos meses hasta el primer trimestre de 2023, con respecto al mismo periodo de un año antes. Las caídas fueron encabezadas por Suecia, con un descenso del 15,2%, y Alemania, con un 14%. En toda Europa, se produjo una caída real media ponderada del 8,4%.
Sólo 7 de los 30 países europeos sufrieron reducciones nominales del precio de la vivienda durante este periodo. Teniendo en cuenta las décadas de fuertes subidas de los precios inmobiliarios alimentadas por unos tipos de interés ultrabajos, los últimos acontecimientos son aceptables. En promedio, los precios de la vivienda en Europa han vuelto a los niveles de 2022. Sólo Finlandia ha visto caer los precios de la vivienda a niveles de 2020.
Según los últimos datos publicados por Eurostat, el crecimiento medio en la eurozona sigue siendo positivo (4,1%). El panorama no cambia mucho si se amplía a Europa, incluyendo Noruega, Reino Unido y Suiza.
Los precios de la vivienda en Europa revelan la diversidad de la inflación en la región: los últimos datos de inflación de la eurozona en el segundo trimestre oscilaron entre el 1,6% y el 11,3%. La evolución de los precios de la vivienda en términos ajustados a la inflación ofrece un panorama diferente. La inflación en Europa ha estado muy por encima del crecimiento nominal de los precios de la vivienda (si es que ha habido alguno), por lo que se produjo un descenso real medio ponderado del 8,4% en el año hasta finales del primer trimestre de 2023. Esto se observa con mayor claridad en los países que han sufrido tanto descensos en los precios nominales de la vivienda como una inflación elevada.
Crecimiento anual del precio de la vivienda 12 meses hasta el 1T de 2023: real vs nominal
En términos reales, hemos vuelto a los niveles de 2020, antes de que los efectos económicos de la pandemia impulsaran los precios de la vivienda. En Suecia, sin embargo, los precios en el primer trimestre de 2023 habían caído a niveles de 2016. Alemania retrocedió a niveles de 2019. Las repercusiones más graves se registran en Finlandia, donde los precios deflactados de la vivienda se sitúan en niveles no vistos desde hace más de 20 años.
Aunque los precios deflactados de la vivienda revelan una pérdida de valor real, en el lado positivo pueden ayudar a impulsar algunos mercados hipotecarios europeos hacia el modo de recuperación más rápidamente de lo esperado. Y si los asalariados pueden beneficiarse de los aumentos salariales ligados a la inflación, aunque sea marginalmente, los bajos precios reales de la vivienda pueden ayudar a impulsar la asequibilidad más rápidamente de lo esperado, a pesar de los tipos hipotecarios más altos.
Tribuna de Mathias Pleissner, subdirector de cédulas hipotecas de Scope Ratings.
Por Funds Society, Madrid