La inversión en la parte logística del sector inmobiliario ha sido tradicionalmente un juego de ingresos: rendimientos decentes, pero poco emocionantes en términos de crecimiento de alquiler. Al fin y al cabo, la construcción de almacenes ha sido barata durante mucho tiempo, y las escasas barreras de acceso al mercado garantizaban que la oferta se mantuviera a la altura de la demanda. Hoy en día, la dinámica ha cambiado. Como muestra el gráfico de nuestra sección Chart Room, en los últimos tres años, el ritmo de crecimiento de los alquileres de los almacenes europeos se ha acelerado mucho más que el de los locales comerciales y las oficinas.
¿Por qué se están disparando los alquileres de los almacenes? Parte de la respuesta reside en el giro hacia las compras en línea, que también es en parte culpable del desplome de los alquileres en las calles principales durante los últimos años. Durante el transcurso de la pandemia, hubo una demanda mucho mayor de inmuebles logísticos a medida que se disparaba la actividad del comercio electrónico. Los cierres han terminado hace tiempo, pero este cambio de offline a online continúa. En Europa, esto es especialmente cierto en el sur del continente, donde la adopción de las compras en línea era tradicionalmente mucho menor que en otros mercados como el Reino Unido, y esto sigue impulsando la demanda de espacio de almacenamiento en toda la región.
La reciente demanda de espacio de almacenamiento también se ha visto impulsada por la relocalización (reshoring), al reforzar las empresas la resiliencia de su cadena de suministro. Esta tendencia se ha acelerado a raíz de las disrupciones en las cadenas de suministro provocadas por la pandemia y se ha acentuado aún más desde la invasión rusa de Ucrania en 2022. Las empresas están manteniendo niveles de inventario mucho más altos, pasando de un enfoque de almacenamiento «justo a tiempo» (just-in-time) a un enfoque de «por si acaso» (just-in-case), lo que está aumentando la demanda de inmuebles logísticos.
Pero hay otra dinámica que podría impulsar aún más los alquileres en este sector en los próximos 12 a 18 meses. Creemos que podría haber incluso un mayor impulso para el crecimiento de los alquileres en los próximos 18-24 meses, ya que la demanda aumenta junto con un repunte en el crecimiento del PIB, precisamente en un momento en que la oferta de nueva construcción ha descendido desde los máximos recientes.
Hay varias razones que explican la posible escasez de nuevos activos: las condiciones de financiación se han endurecido, los costes de los materiales de construcción están subiendo y los promotores han ido retrasando la construcción de nuevas instalaciones hasta que se clarifiquen las perspectivas económicas. Además, también hay más demanda de terrenos y más complicaciones a la hora de planificar nuevos almacenes, sobre todo en países más densamente poblados, como los Países Bajos, donde el uso del suelo puede controlarse más rigurosamente, o donde no hay mano de obra suficiente para dotar de personal a los nuevos edificios.
Tribuna de Cian O’Sullivan, analista sénior de real estate de Fidelity International, y Nina Flitman, redactora financiera sénior de Fidelity International.
