Resulta que “ubicación, ubicación y ubicación” no son las únicas consideraciones para invertir en real estate, después de todo. En nuestra sección Chart Room comparamos los perfiles de rentabilidad/riesgo de dos modelos de cartera inmobiliaria en los últimos 15 años: una invierte en diferentes tipos de edificaciones, incluyendo casas, hoteles, oficinas y unidades minoristas, entre otros (la barra azul en el gráfico) y en otra que invierte en activos de diferentes mercados europeos (la barra naranja). En ambos escenarios, el análisis encontró una correlación directa entre la inversión en más países y sectores y el incremento de los retornos. En otras palabras, realmente merece la pena diversificar.
Esparcir las inversiones entre diversas ubicaciones y categorías tiende a mejorar el perfil de riesgo/recompense de una cartera inmobiliaria, de acuerdo con nuestro análisis. Pero nuestro modelo también sugiere que durante la última década y media, la diversificación por sectores ha ofrecido un perfil de rentabilidad/riesgo mejor que la diversificación geográfica.
Esto se explica parcialmente porque el mercado europeo cada vez se ha integrado más: por ejemplo, si una economía que va mal está dañando el mercado de oficinas en Alemania, es probable que se desarrolle una dinámica similar para las oficinas en Italia, Francia o Noruega.
También es significativa la manera en que pueden afectar distintas tendencias estructurales a las perspectivas para los diferentes tipos de edificaciones, lo que supone que una cartera compuesta por una mezcla de estos activos puede tener un perfil de rentabilidad/riesgo más fuerte. Por ejemplo, una desaceleración en los sectores de oficinas y hoteles inducida por el Covid coincidió con un incremento de las compras online que incrementó el valor de los almacenes de grandes superficies. Las dinámicas pueden variar incluso dentro de los propios sectores: aunque muchos minoristas que vendían en las calles más comerciales lo pasaron mal durante el Covid, a los comercios de productos “hágalo usted mismo” que no tienen una alta penetración en ventas online se les permitió permanecer abiertos, lo que favoreció los índices de recaudación de alquileres y aumentó los ingresos vinculados a la facturación.
Nuestros modelos propietarios se basan en datos de los mercados en los últimos 15 años, pero podrían cambiar muchas cosas en el próximo ciclo. Desde la Crisis Global Financiera, los bajos tipos de interés han comprimido los rendimientos globalmente, y al comparar las diferentes carteras modelo de real estate europeo hemos visto de la diversificación por sectores. Pero durante el siguiente ciclo, la rentabilidad podría empezar a divergir incluso más entre las diferentes economías. La inflación ya está subiendo más rápido en Reino Unido que en el resto de Europa, por ejemplo, y así hemos visto que el mercado de real estate comercial se ha revalorizado allí mucho más rápido que en el resto del continente.
Por tanto, este gráfico podría tener un aspect0 muy diferente dentro de diez años, y el perfil de rentabilidad/riesgo de las carteras diversificadas por geografías podría ser mayor. Pero, por ahora, invertir en diferentes sectores se mantiene como la apuesta clave para la diversificación.
Tribuna de Pete Anwyll, analista cuantitativo de Fidelity International, y Nina Flitman, senior investment writer de Fidelity.
Por Funds Society, Madrid
