Durante la pandemia del coronavirus, mercados como Estados Unidos o la Unión Europea mantuvieron políticas fiscales expansivas para reactivar sus economías. Por ello, por ejemplo, en Estados Unidos los créditos hipotecarios bajaron y se produjo un boom inmobiliario. Así, el stock de viviendas tocó su nivel más bajo en décadas y el volumen de ventas aumentó significativamente, lo que disparó los precios.
Además, la reducción de las tasas de interés impulsó a los grandes fondos globales de inversión a aprovechar dicha situación y decidieron invertir fuertemente en activos multifamiliares y logísticos. Debido a esto, los precios aumentaron más del 40% de 2020 a 2022. Por ello, como EE.UU. ya tuvo su boom, la conclusión es que los precios están en un nivel donde las oportunidades ya son muy escasas.
Pero hace aproximadamente un año, Estados Unidos experimentó su inflación interanual más alta en los últimos cuarenta años, incluso superando el 9%, lo que obligó a la Reserva Federal a incrementar sus tasas de interés en varias oportunidades.
Las herramientas utilizadas por la Fed han comenzado a dar resultados en la inflación, ya que en junio la tasa se situó en el 3%. Sin embargo, sigue estando muy por encima del objetivo de la entidad del 2%, por lo que es probable que continúe aumentando sus tasas de interés.
Como era de esperar, esto impactó en el mercado inmobiliario y EE.UU. cerró el año con una caída en sus ventas del 35% respecto al volumen alcanzado en el 2021.
Por otra parte, si comparamos la tasa de rendimiento de la renta de los activos versus la tasa de interés de los préstamos hipotecarios, podemos proyectar que en EE.UU. este año la diferencia de tasa continuará siendo negativa y el mercado se seguirá contrayendo.
Se suponía que esta tendencia provocaría que los precios de las viviendas en EE.UU. comenzarán a caer. Sin embargo, una reciente encuesta de Reuters reveló que los precios podrían bajar menos de lo esperado.
Esto estaría relacionado con que la demanda ha disminuido solo levemente a pesar de las expectativas de que las tasas de interés sigan subiendo, a lo que se suma que la oferta sigue siendo limitada, ya que quienes compraron inmuebles a tasas de interés históricamente bajas las mantuvieron.
Así, los precios de las viviendas, sensibles a las tasas de interés, solo han caído alrededor del 6% desde su máximo reciente.
La encuesta de Reuters pronosticó que los precios promedio de las viviendas, según el índice Case-Shiller, descenderían un 4,5% en 2023.
Asimismo, según la encuesta, la tasa hipotecaria fija a 30 años, actualmente en 6,9%, promediará 6,35% este año. Ante las elevadas tasas y los altos precios de las viviendas, acceder a una propiedad en EE. UU. parece ser un sueño lejano.
Y esto último, a su vez, está provocando que los alquileres también estén subiendo: la inflación de los precios de alquiler promediará un 2,1% este año y superará la inflación subyacente en 2024 y 2025.
Pero para los propietarios, ¿cuál es la clave para duplicar rendimientos por renta en un país desarrollado como Estados Unidos?
Lo primero que debemos aclarar es que no siempre los elevados precios de los inmuebles tienen su correlato en su rentabilidad por alquiler, ya que los precios de los alquileres suelen estar atados al poder adquisitivo de la clase media, el crecimiento de la economía y la tasa de inflación, entre otros.
Por ello, la clave para duplicarlos es contar con un análisis preciso y una metodología de inversión, lo que se logrará a través de tres pilares:
1.- La lectura de los ciclos económicos de los activos para ingresar luego del ajuste en la fase de recuperación.
2.- La adquisición de los activos en el mercado primario institucional (distress en bancos), lo que nos permite obtener descuentos desde el 20% hasta el 40% sobre el valor del activo actual.
3.- Agregarle valor al activo.
Respecto al punto 1, esto podría quedar más claro con un ejemplo: imaginemos que hay un activo en el que su valor histórico es de un millón de dólares y se renta a 60.000 dólares al año. Esto significa que brinda un retorno del 6% anual.
Pero supongamos que se hace la lectura de los ciclos y se identifica que este activo se ha depreciado un 10%, pasando a valer US$900.000: automáticamente, el rendimiento por renta pasa a ser mayor, ya que estaría recibiendo los mismos US$60.000 pero por un activo que ahora cuesta menos.
Adicionalmente, si este activo se pudiera adquirir de manera institucional, a través de bancos o casas de subastas, con un 30% de descuento sobre su valor actual de 900.000 dólares, el activo pasaría a valer 630.000 dólares.
Por lo tanto, los 60.000 dólares que se reciben anualmente por renta pasarían a representar cerca de un 10% anual, casi duplicándose el retorno por la renta.
Como mencionamos, esta estrategia parece difícil de aplicar hoy en día en Estados Unidos. Sin embargo, existen otros mercados, como el europeo, donde sí sería posible.
Al igual que en EE.UU., el Viejo Continente ha experimentado elevados niveles de inflación (fue del 6,1% en mayo), lo que ha obligado al Banco Central Europeo a subir sus tasas de interés.
Pero aunque este año en Europa podría ser recesivo, si las tasas comienzan a bajar, el año 2024 podría ser muy diferente: mientras que Estados Unidos está muy sobrevalorado, en Europa algunos países tienen potencial de apreciación, por lo que hay posibilidades de tener un rebote importante.
Por ejemplo, España no tuvo la fuerte apreciación de EE.UU. y representa una gran oportunidad porque hay mucho inventario en los bancos, en torno a 100.000 millones de euros. Así, ante el temor de que estos sigan aumentando, los fondos podrían acceder con grandes descuentos. Entre los sectores a destacar, podemos mencionar el retail, logística y turismo.
Tribuna elaborada por Mariano Capellino, CEO de Inmsa Real Estate Investments Management
