Europa se encuentra en la cúspide de cambios significativos en su universo de inversión inmobiliaria privada. Las tendencias digitales y estructurales, catalizadas por la pandemia del COVID-19, están ampliando y mejorando el universo de la inversión inmobiliaria. En particular, esperamos que la expansión de las propiedades no tradicionales o de nicho sea una de las características que definan el sector inmobiliario europeo en la próxima década y más allá.
Las tendencias digitales que han impactado tan profundamente en EE.UU. y en los mercados inmobiliarios cotizados están comenzando a ejercer su influencia en Europa, y esperamos que las propiedades no tradicionales podrían constituir hasta el 10% del universo inmobiliario no cotizado en Europa para 2025.
Los mercados cotizados han liderado los tipos de inmuebles no tradicionales.
En Estados Unidos, el mercado inmobiliario cotizado ha incorporado las propiedades no tradicionales, que ahora constituyen el 65% de todo el índice. Aunque la escala de incorporación en los mercados cotizados europeos es menor, esperamos que se produzca una expansión importante en los próximos años a medida que los inversores adopten los temas seculares que sustentan su crecimiento.
Sólo en los últimos 10 años, el mercado inmobiliario cotizado en Europa para los tipos de propiedad no tradicionales ha pasado de ser una cantidad insignificante (menos del 1%) a más del 10% de la capitalización del mercado.
Los tipos de propiedad no tradicionales serán una parte integral del sector inmobiliario
Aunque se encuentra muy por detrás del mercado de REITs y de Estados Unidos en términos de escala e inclusión en las carteras de inversión, estamos viendo claros signos de apetito de los inversores institucionales por los tipos de propiedad no tradicionales en Europa. Tipos de inmuebles como los Data Centres, las naves frigoríficas, las oficinas sanitarias y las residencias para personas mayores han cobrado una gran importancia en los últimos 24 meses, contribuyendo a ampliar el tamaño del universo de inversión.
De hecho, prevemos que para 2025, los tipos de inmuebles no tradicionales podrían representar casi el 9% del índice MSCI, lo que supone un aumento sustancial respecto a los niveles actuales.
Los tipos de propiedad no tradicionales captan los impulsores DIGITALES del crecimiento
Los motores estructurales y digitales que hemos identificado para la demanda inmobiliaria han recibido un potente catalizador gracias a la pandemia. Aunque es demasiado pronto para saber si algunos de los cambios en el comportamiento humano son estructurales o cíclicos, confiamos en que la demanda de tipos de propiedad no tradicionales se mantendrá.
En nuestra opinión, los tipos de propiedad no tradicionales reflejan un cambio estructural dentro de la economía en el que los motores digitales se han convertido en los motores dominantes del crecimiento y la demanda.
Nuestros principales impulsores digitales de la demanda -la demografía, las infraestructuras, la globalización, la innovación y la tecnología– tienen una clara repercusión en el crecimiento de los tipos de inmuebles no tradicionales (y tradicionales) dada su gran escala. Pero si profundizamos un poco más, hay subtemas específicos dentro de nuestro marco digital más amplio que están directamente relacionados con el aumento de los tipos de inmuebles no tradicionales y su creciente importancia, que destacamos en el Gráfico 3.
Los resultados de los REITs demuestran los beneficios de disponer de una cartera inmobiliaria
Mientras que los tipos de propiedad no tradicionales son todavía relativamente nuevos en los mercados privados, los valores europeos cotizados tienen un historial más profundo que puede ayudar a identificar los beneficios potenciales para una cartera de bienes raíces tradicionales.
Empezando por el rendimiento, los datos de los REITs cotizados revelan que los mayores rendimientos absolutos de los últimos 10 años los han proporcionado los tipos de inmuebles no tradicionales (Recuadro 4). La logística y las residencias de estudiantes son los tipos de inmuebles con mayor rendimiento, pero también son convincentes desde el punto de vista del riesgo.
Para los inversores, la mejora del rendimiento ajustado al riesgo también debería suponer beneficios para la cartera y, de hecho, el análisis de correlación del mercado cotizado demuestra aún más el beneficio de la diversificación que supone añadir tipos de inmuebles no tradicionales (recuadro 5). Quizás también ayude el hecho de que muchos REITs no tradicionales son entidades operativas con un elemento de construcción de núcleo que añade diversificación a los REITs puros.
Los inversores europeos se beneficiarán a medida que los inmuebles no tradicionales amplíen el universo de inversión
El futuro del universo inmobiliario comercial europeo se ampliará considerablemente a medida que los sectores no tradicionales se abran paso. En nuestra opinión, se trata de un desarrollo innegablemente prometedor que profundiza y mejora el universo de inversión y crea oportunidades de crecimiento estructural.
El mercado inmobiliario que cotiza en bolsa ya ha demostrado las numerosas ventajas que ofrece el sector inmobiliario no tradicional a los inversores en forma de un sólido rendimiento ajustado al riesgo, impulsado en parte por los cambios estructurales DIGITALES que está experimentando la economía europea. Esperamos que los inversores inmobiliarios privados se adentren en estos tipos de propiedades en crecimiento, mejorando y ampliando el universo y permitiendo el potencial de generar alfa adicional.
Tribuna de Indraneel Karlekar, Doctor en Filosofía, director gerente senior y jefe global de Investigación y Estrategia de Principal Real Estate Investors (Principal Global Investors).
En España, Principal Global Investors distribuye sus fondos a través de Selinca AV Agencia de Valores. Las temáticas de inversión en las que la gestora es especialista son accesibles en el mercado local a través de algunos fondos destacables: renta fija emergente a través del fondo Finisterre Unconstrained Emerging Markets Fixed Income; renta fija high yield a través del fondo Principal Post Global Term High Yield; se puede invertir en acciones preferentes mediante el fondo Principal Preferred Securities; y el sector inmobiliario, a través de Principal Global Property Securities.
Principal Real Estate es el grupo dedicado a la inversión inmobiliaria dentro de Principal Global Investors. Nuestras capacidades inmobiliarias abarcan todo el espectro de inversiones de deuda y capital público y privado. Nuestro conocimiento especializado del mercado, equipos dedicados y experimentados en todo el mundo, y de los cuatro cuadrantes inmobiliarios apoyan nuestros esfuerzos para maximizar las oportunidades y encontrar el mejor valor relativo en nombre de nuestros clientes.
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