El 2007 es recordado como el a帽o del gran boom inmobiliario en EE.UU., tanto as铆 que para nombrarlo se recurre a la expresi贸n 芦la burbuja de 2007禄. Si bien esos valores parec铆an imbatibles, la conjunci贸n de ciertas variables viabilizaron otra situaci贸n extraordinaria que comenz贸 a evidenciarse en 2021 y parece afianzarse iniciando el 2022, pero la coyuntura da indicios de riesgos, dice una columna de opini贸n de Mariano Capellino, CEO de Inmsa Real Estate Investments.
Los gr谩ficos presentados a continuaci贸n muestran el valor alcanzado por las propiedades en los recortes temporales entre 2020 y 2021, muy por encima del valor m谩ximo alcanzado en la burbuja de 2007. Estos valores son una clara expresi贸n de lo inflado que se encuentra el mercado actual.
Los activos comerciales (oficinas, industrias, retails, multifamily y hoteles), se encuentran en promedio 52,8% por encima del 2007 y a煤n subido en el 煤ltimo a帽o en promedio un 16,1% anual.
Las viviendas, por su parte, superaron en un 55% los m谩ximos alcanzados en la burbuja 2007, tambi茅n alcanzaron una variaci贸n anual del 16,8% en 2021.
Este fen贸meno ocurri贸 por la baja de tasas del 2019 que trajo como consecuencia una oleada de inversiones, sumado esto a los efectos de la pandemia (el ahorro 芦forzoso禄 de alguna manera) y a la enorme emisi贸n de moneda (un 25% del total del circulante), gener贸 un flujo de capital extraordinario. La capacidad adquisitiva junto a las bajas tasas provocaron un boom inmobiliario con activos creciendo anualmente en una proporci贸n inusitada. Tal como muestran los gr谩ficos, muy por encima de la burbuja anterior, agrega Capellino.
Adicionalmente datos recientes revelan que el incremento de precios residencial interanual a marzo 2022 fue del 20,9% anual en USA y del 31,4% anual en Florida.
Ante la actual suba de tasas es altamente probable que se produzca un freno en la escalada de los valores del mercado y hasta una posible correcci贸n de precios.
As铆 como cuando bajan las tasas, los inmuebles suben, pues hay m谩s intenci贸n de compra por accesibilidad para los usuarios y un mayor atractivo por el incremento en la rentabilidad para inversores. Cuando las tasas suben, los inmuebles suelen bajar porque se le exigen mayor retorno para competir con otras opciones, como por ejemplo los bonos del tesoro, que recientemente el rendimiento subi贸 del 2% al 3% anual y se espera que se siga incrementando los pr贸ximos meses.
La suba de tasas es claramente una variable que corrige los precios. 鈥淨uienes nos dedicamos a analizar los ciclos de mercados, estamos pendientes de los indicadores que advierten que la burbuja puede pincharse en cualquier momento, aunque es importante destacar que en esta ocasi贸n existen otras fuerzas que hacen de contrapeso y que est谩n deteniendo al menos por ahora, la correcci贸n de precios, algunas de ellas son: alta inflaci贸n, incrementos de costos en la construcci贸n, fuerte demanda existente por parte de los compradores, bajo nivel de inventario, exceso de liquidez, temor a que continue la suba de tasas, etc茅tera鈥, reflexiona el CEO de Inmsa .
Si se revisan datos recientes se puede ver que algunos indicadores empiezan a dar algunas se帽ales de enfriamiento del mercado, el inventario se redujo tan s贸lo en un 3% en abril, el 17% de los vendedores han bajado el precio en abril para poder vender, el volumen de ventas interanual baj贸 -4.5% anual en abril y abril en relaci贸n a marzo, 15% debajo, agrega el experto.
En conclusi贸n, el ciclo est谩 en la etapa final de expansi贸n. Estamos m谩s cerca de la correcci贸n, que de que contin煤en las subas y si lo hicieran ser谩 por corto plazo, entendemos que la correcci贸n ser谩 heterog茅nea y como siempre afectar谩 a algunos segmentos de activos m谩s que a otros. Lleg贸 el momento de salida ya que cuando todos quieran salir, en la puerta no habr谩 lugar para todos.
Por Funds Society, Madrid