El negocio del ladrillo y el sector inmobiliario se perciben a menudo como una clase de activos tradicionales propios de la “vieja economía”, que se verán afectados negativamente por los avances tecnológicos. Aunque en algunos ámbitos es cierto, esta clase de activos también está evolucionando a la vez que las tendencias tecnológicas y los cambios en las necesidades del consumidor, lo cual brinda numerosas oportunidades de inversión atractivas.
Tim Gibson y Guy Barnard, responsables de renta variable del sector inmobiliario global en Janus Henderson, abordan cómo este sector se está reinventando y rejuveneciendo gracias a los rápidos avances tecnológicos y cómo sus carteras se están posicionando activamente para beneficiarse de estas dinámicas tendencias.
¿Qué está sucediendo en estos sectores?
La creciente sofisticación de la tecnología, la rápida urbanización y la evolución demográfica han cambiado fundamentalmente la conducta de los consumidores y modificado las necesidades y los usos de los bienes inmuebles. Se trata de un ámbito en que nos centramos cada vez más.
Es nuestro objetivo detectar los posibles ganadores y perdedores de los cambios estructurales desencadenados por el sector tecnológico y posicionamos activamente nuestras carteras para aprovechar el dinamismo de las tendencias.
¿Cuáles son las repercusiones?
Para empezar, la infraestructura de internet está brindando nuevas clases de activos. Los avances tecnológicos y el aumento de la digitalización están traduciéndose en una demanda ingente de potencia informática y en una explosión de datos.
Las infraestructuras físicas de internet, como los centros de datos y las torres de telecomunicaciones, están creciendo para satisfacer esta necesidad y se han convertido en una parte integrante del universo inmobiliario del siglo XXI, dando a su vez lugar a nuevas clases de activos.
¿Veis oportunidades en el sector?
Prevemos que el auge de la demanda de computación en la nube, el crecimiento de las aplicaciones del Internet de las Cosas (IoT), la aparición de ciudades inteligentes y el crecimiento de big data seguirán impulsando la demanda de centros físicos de almacenamiento de datos.
Por otra parte, el aumento de las expectativas de mejora en el rendimiento y el servicio de los dispositivos móviles está impulsando la inversión de las operadoras de telefonía en torres de telecomunicaciones.
¿Cómo están cambiando la infraestructura de internet al sector inmobiliario?
El auge del comercio electrónico ha cambiado la naturaleza del sector minorista, hasta el punto de que desde hace tiempo se escriben epitafios sobre la muerte de los centros comerciales físicos. Sin embargo, el crecimiento del comercio electrónico está impulsando la demanda de espacios logísticos modernos (por ejemplo, los tradicionales almacenes tipo “cobertizo” se han convertido en las nuevas tiendas del mundo).
El comercio electrónico puede exigir espacios logísticos hasta tres veces mayores que las tiendas físicas tradicionales. Los activos logísticos ubicados estratégicamente resultan cada vez más importantes para responder a las expectativas de plazos de entrega —cada vez más altas— para pedidos realizados a través de Internet: la entrega más rápida de Amazon en la víspera de Navidad se produjo en tan solo ¡13 minutos desde el clic!
¿Cambiará la demanda?
El sector logístico goza de fundamentales que se encuentran entre los más positivos de los ámbitos inmobiliarios tradicionales. El sector disfruta del persistente impulso que brinda el crecimiento del comercio electrónico, que se prevé que supere la capacidad de reacción —claramente disciplinada— de la oferta. Consideramos que esta positiva tendencia perdurará mientras el comercio electrónico siga careciendo de penetración en numerosos países de todo el mundo.
¿Cuál es el enfoque de Henderson al respecto?
Dado que estas tendencias suelen desarrollarse paulatinamente y rara vez surgen de un día para otro, nos hemos tornado muy selectivos en nuestras posiciones de propietarios de inmuebles dedicados al comercio minorista en los últimos años, centrándonos solo en agentes de explotación “óptimos” que, a nuestro juicio, han abrazado este cambio estructural y se han adaptado activamente a fin de erigirse en ganadores.
Mientras tanto, hemos incrementado nuestras posiciones en propietarios y promotores del sector logístico global que se encuentran a la vanguardia del desarrollo logístico moderno como, por ejemplo, Goodman en Australia, Segro en Europa y DCT Industrial en Estados Unidos.
También invertimos en diversos centros de datos y empresas especializadas en torres de telecomunicaciones como, por ejemplo, Equinix, InterXion y NextDC, en las que prevemos que las tendencias de crecimiento estructural sigan resultando altamente favorables de cara al futuro próximo.
¿Cuál será la evolución de cara al futuro?
Nuestra creencia fundamental es que la clave reside en detectar crecimiento estructural en los mercados inmobiliarios, concretamente, en un entorno en el que percibimos una inversión de la política monetaria y en que numerosos países y sectores avanzan hacia el final del ciclo inmobiliario, caracterizado por un aumento de la disponibilidad de inmuebles y de oferta.
Prevemos que el impacto tecnológico seguirá siendo un factor estructural de crecimiento para las empresas incluidas en nuestro universo inmobiliario y que abracen ese cambio en el seno de nuestras carteras, centradas y gestionadas activamente.
