Uno de los grandes interrogantes del último año afecta al mercado inmobiliario en EE.UU.: si los tipos de interés han subido tan agresivamente, ¿por qué no bajan los precios de las viviendas unifamiliares? La clave para responder esta pregunta la tiene Ken Shinoda, CFA, administrador de carteras de DoubleLine Capital y director del equipo de la firma estadounidense que invierte en títulos respaldados por hipotecas no garantizadas por agencias gubernamentales. Shinoda ha detectado dos grandes tendencias que están dominando el comportamiento de este mercado. La primera es de naturaleza macroeconómica: durante la pandemia, los tipos de interés cayeron abruptamente en EE.UU. y muchas personas lo aprovecharon para suscribir hipotecas a tipo fijo en mínimos históricos. De hecho, hoy la mayor parte de los tenedores estadounidenses de hipotecas están pagando una tasa en torno al 3,5%-4%, mientras que las nuevas hipotecas se sitúan en torno al 6%-7%. “Las hipotecas con intereses bajos componen dos tercios del universo de prestatarios, así que muchos hipotecados son reticentes a vender sus casas, incluso cuando quieren hacerlo por razones exógenas”, explica Shinoda.
Aquí interviene la segunda gran tendencia, la estructura demográfica del mercado estadounidense de la vivienda. Por un lado, los “baby boomers” ya están entrando en la edad de jubilación, y muchos quieren mudarse a una vivienda más pequeña y con menos costos de mantenimiento. Por otro lado, muchos millennials han empezado una familia en los últimos años, y la primera casa que compraron les ha quedado pequeña. Shinoda constata que esta reticencia a vender para hipotecarse a tipos más elevados está restringiendo la oferta de vivienda, provocando que sus precios se mantengan elevados en EE.UU.
El experto recuerda, no obstante, que la escasez de vivienda ya era un problema previo: antes de la pandemia se situaba en torno a los 1,46 millones de unidades (datos a 29/2/2020, sin incluir oferta de vivienda nueva), y ahora el gestor señala que el inventario está en torno a un millón de unidades (datos a 31/12/2023). Considerando que había 3,5 millones de unidades durante la Crisis Global Financiera de 2008, Shinoda indica que los inventarios actuales están en niveles históricamente bajos. A esto se añade el encarecimiento de los materiales de construcción, por lo que tampoco se está construyendo suficientes viviendas nuevas para mitigar el problema.
El “número mágico”
“En algún momento los tipos hipotecarios caerán hasta un nivel en el que estos prestatarios estarán dispuestos a poner su casa en el mercado y mudarse, incluso si tienen que pagar un tipo hipotecario más alto y cuotas más elevadas, porque lo necesitan para mantener su estilo de vida”, apunta Shinoda. Su punto de vista es que en los próximos meses la economía estadounidense podría entrar en una situación paradójica. Si la Reserva Federal empieza a bajar los tipos de interés, lo que provocaría a su vez una caída en los tipos hipotecarios, el gestor cree que esto ayudaría a contener el alza en los precios de la vivienda: “Una financiación más asequible podría incentivar a los posibles vendedores que se han obstinado en mantener hipotecas del 3%-4%”. Concretamente, Shinoda cree que si los tipos hipotecarios cayeran a la zona del 5%, esto podría incrementar la oferta de vivienda disponible en el mercado estadounidense estableciendo nuevos precios de equilibrio a los que compradores y vendedores están listos para realizar transacciones. “La oferta y el volumen de transacciones desencadenados por unos tipos hipotecarios en la zona del 5% podrían reducir los precios de la vivienda en el país o, al menos, estabilizarlos”, resume.
De hecho, el experto considera que el mercado podría entrar en un ciclo virtuoso, incluso aunque la economía estadounidense entre en recesión: si se relajan los tipos hipotecarios y hay más vendedores, podrán bajar los precios de la vivienda, animando a otras personas a comprar, y esto reactivaría toda la industria en torno al sector residencial (reformas, decoración, muebles, etc.). “Pienso que sería bueno para el mercado inmobiliario, porque permitiría encontrar casa a la gente que está teniendo problemas en ello. Pero también retiraría presión de los alquileres”, explica el gestor, por lo que en último extremo también se reflejaría en el IPC estadounidense.
Oportunidades de inversión
Shinoda cree que, incluso si se cumple su predicción de una caída de los precios de la vivienda, esto no afectaría materialmente a los bonos hipotecarios: “Pensamos que las pérdidas potenciales son muy bajas, el mercado está reflejando muy pocas pérdidas en sus precios. Si los precios de las viviendas caen un 5%, o incluso un 10%, no seria un gran problema”, afirma. Esto se debe, explica, a que gran parte de los propietarios adquirieron sus viviendas en el entorno posterior al derrumbe inmobiliario de 2008 en EE.UU., marcado por una era de tipos muy bajos, y por tanto ya llevan un tiempo pagando sus hipotecas a tipos históricamente bajos: “Estos hipotecados no van a dejar de pagar solo porque el precio de la vivienda caiga. Ellos van a seguir viviendo sus vidas y pagando sus hipotecas”.
Sin embargo, lo cierto es que gran parte del universo de bonos hipotecarios está cotizando con descuento, observa el experto de DoubleLine. Si se cumple su previsión de que muchos propietarios vendan para adquirir otro tipo de casa, aunque tengan que pagar un poco más, cree que sería una gran noticia para esta clase de activo: “Gran parte del universo de bonos en el espacio hipotecario cotiza con tal descuento que cambios en el volumen de negocios, refinanciación, o que la gente simplemente se mude y compre nuevas casas, provocará pagos anticipados”, afirma.
El gestor insiste en que el índice más representativo de esta clase de activo está ahora cotizando en mínimos, cuando en los últimos 30 años lo habitual al invertir en MBS habría sido pagar una pequeña prima, por lo que afirma que actualmente “es un momento muy interesante para analizar detenidamente esta clase de activos en dólares”. Además, Shinoda calcula que los activos hipotecarios han registrado en los últimos cinco años un rendimiento anual de alrededor de 200 puntos básicos menos que el crédito, lo que destaca aún más lo atractivo de las valoraciones frente a los bonos corporativos, que han experimentado una fuerte apreciación en los últimos meses. Reiterando de forma resumida, afirma que “por valoración, pensamos que las hipotecas respaldadas por agencias son una apuesta interesante frente a bonos corporativos”. Shinoda también ve atractivo en el sector de hipotecas comerciales no respaldadas por agencias, que han sufrido por las preocupaciones en torno a la demanda de oficinas y el auge del teletrabajo. “Pensamos que hay una gran oportunidad para los gestores que analizan con detenimiento y por ende pueden asumir riesgos de manera estratégica a través de una cuidadosa selección de activos”, concluye el gestor.
Conozca más sobre la visión de DoubleLine sobre mercado de la vivienda en Estados Unidos.
Por Cecilia Prieto
Por Funds Society, Miami