Tradicionalmente, invertir en el sector inmobiliario global ha sido un reto desafiante ya que para hacerlo de forma significativa era necesario un alto patrimonio, experiencia y conocimiento de los mercados locales. La opción de hacerlo a través de un producto de inversión ha sido interpretada como una solución más atractiva para los inversores, ya que puede proporcionar acceso a bienes de una manera más eficiente y eficaz. Al menos esta es la conclusión a la que ha llegado UBS tras diez años de experiencia gestionando su fondo Global Real Estate Funds Selection. Justamente porque le avalan los años, la entidad considera que en el actual contexto de bajos tipos de interés, este tipo de activo puede aportar muchos beneficios a las carteras.
“No hay en el mercado otro producto similar al Global Real Estate Fund. Es un fondo de fondos inmobiliarios que se caracteriza por sus ventanas de liquidez, gran diversificación y estrategia core, obteniendo como resultado una volatilidad reducida”, señala Eoin Bastible, responsable de desarrollo de negocio para EMEA, Real Estate & Private Markets. En su opinión, el entorno actual ha vuelto a poner el valor en este tipo de soluciones como respuesta a la búsqueda de una mayor rentabilidad por parte de los inversores. “Creemos que es un buen momento porque los fundamentales del mercado inmobiliario core permanecen fuertes”, señala.
El escenario que contempla UBS está caracterizado por la recuperación paulatina del crecimiento económico a nivel global para los próximos tres años. Entre los aspectos positivos que impulsan el sector inmobiliario destaca, además de la evolución de la economía, los altos niveles de inversión en el sector inmobiliario. A esto se suma otros elementos, como la tendencia al alza del e-commerce que está beneficiando el sector logístico. “Creemos que el e-commerce va a tener y está teniendo un impacto positivo en el segmento logístico ya que un aumento de las ventas online requiere unas instalaciones logísticas sofisticadas. Es cierto que puede afectar de forma negativa a una parte del retail, pero somos positivos respecto a los grandes centros comerciales y a los activos con las mejores ubicaciones”, afirma Fergus Hicks, estratega del sector inmobiliario, Real Estate & Private Markets.
El optimismo que nuestra el análisis de UBS no deja de lado los aspectos políticos que les que les preocupan. Según apunta Hicks, “sin duda, 2017 será otro año con riesgos políticos importantes. Dos eventos importantes serán las elecciones francesas y el proceso de Brexit; ambos generan volatilidad”.
Expectativas de rentabilidad
Los dos expertos señalan en su análisis que este tipo de activo tiene valor si las condiciones económicas son positivas. En los próximos años, estiman que las rentas serán el motor de los retornos, mientras que la apreciación de capital disminuirá. “Esperamos ver un aumento de los cap rates en el mercado y el capital yield a nivel global, en los próximos años”, afirma Hicks tras señalar que los ingresos en Real Estate global sin apalancamiento se estima se reducirán a un 4,9% p.a para los próximos tres años y del 4,6% p.a hasta 2021.
Entre los mercados con mejores expectativas, UBS apunta a Australia por ser “el mercado con mejores retornos esperados, seguido de Estados Unidos, donde habrá algo menos rentabilidad por la subida de los tipos”, matiza Hicks. En cambio, se muestra más prudente respecto a Reino Unido donde es cauto por el impacto que tendrá el Brexit. En su opinión, “Londres es un importante centro financiero y la salida de la Unión Europea puede provocar que muchas firmas cambien de ciudad a favor de otras como Dublín, Frankfurt, Madrid; aunque UBS no considera que esto vaya a ocurrir de forma sustancial. Estamos en un momento en el que las entidades están considerando cuál será su siguiente paso”.
Respecto a España, Hicks valora el esfuerzo de recuperación económica que ha realizado el país y ve como un signo positivo el record de inversión que se logró en 2016. “Creemos que en 2017 continuará la senda del año pasado. El aumento del empleo será clave ya que es uno de los drivers principales del segmento de oficinas y a su vez del comercio retail, apoyando el crecimiento de las rentas”, añade Hicks.
Acceso al mercado inmobiliario
Todas estas tendencias son las que el equipo de Real Estate Multi-Managers de UBS estudia y tiene en consideración de cara a su fondo Global Real Estate Funds Selection, que lanzó en 2008 y que en los últimos cinco años ha logrado una retorno anualizado del 7,15%. “Estamos ante un fondo que solo invierte en fondos puros y no lo hace en regiones como China o Brasil; de hecho, no contempla invertir en mercados emergentes. Sus principales inversores son institucionales, Ultra High Net Worth Individuals y family offices”, explica Fabienne Piller, CFA, Head of Business & Content Management, Real Estate & Private Markets Multi-Managers de la firma.
La diversificación es una de sus principales características, ya que invierte en 26 fondos de países y sectores diferentes. Cuenta con una mayor exposición a Estados Unidos, casi un 50%, un mercado desarrollado, líquido y con fondos abiertos. En cambio Europa (inluyendo Reunido Unidos) representa un 30% aproximadamente, aunque durante 2016 redujeron sus posiciones en el Reino Unido debido al Brexit y la normalización de retornos.
Respecto a España, su peso en la cartera es bajo. “Por ahora supone algo menos del 5%, aunque no descartamos tomar más posiciones”, puntualiza Piller. Destaca la apuesta que han hecho en la región de APAC por la disponibilidad de fondos core, centrándose en Japón y Australia, que representan el 10,2% y el 11,8% respectivamente.
La estrategia del fondo también aborda este concepto de diversificación teniendo en cuenta el tipo de activos en los que invierte. El fondo está principalmente centrado en el segmento de oficinas, retail, industria y residencial. En este sentido Piller destaca los activos industriales, “los mayores yields que ofrece y los cambios estructurales que está viviendo, como por ejemplo con el alza del ecommerce, lo hacen muy atractivo”.
