Hace apenas una semana anunciábamos la primera adquisición del nuevo equipo de TH Real Estate en Miami, la firma que aglutina y gestiona inversiones en real estate para Nuveen, el brazo de gestión de inversión de TIAA. Promenade Shopping Plaza en Palm Beach Gardens Florida, un centro comercial de 202.696 pies cuadrados, cambiaba de manos por un importe que podría estar próximo a 60 millones de dólares.
Manuel Martín es, desde enero de este año, el responsable de establecer la presencia física de la firma en la ciudad y de crear el equipo que gestionará las operaciones y los activos en cartera en la región sudeste de Estados Unidos y en América Latina. La cartera de real estate regional se valora en 10.500 millones de dólares, repartidos entre oficinas, inmuebles comerciales e industriales, y viviendas multifamiliares, ubicados en 11 estados del sudeste de los Estados Unidos(desde Texas, hasta Carolina del Norte, descendiendo hasta Florida), salvo una propiedad en Brasil.
Precisamente la monitorización y eventual ampliación de su presencia en LatAm ha sido una de las razones de la firma para abrir esta oficina. “Ahora empezamos a mirar en América Latina. Hay oportunidades en las grandes ciudades brasileñas, en Santiago de Chile –que es un enclave muy estable y muy bueno para el dinero- y en Ciudad de México”, dice Martín, quien opina que Brasil es muy grande y, aunque pueda estar teniendo ciertas dificultades, algunos sectores están muy fuertes. “Necesitamos estrategias para estas ciudades y es necesario un socio local”.
“El desafío está en el producto, no en el dinero. Si encontramos el producto adecuado, tenemos el dinero”, contesta Martín cuando le preguntamos por los recursos que incluye su mandato de gestión. En cuanto al tamaño medio de las operaciones de su firma, apunta que “ni fijamos un importe máximo por operación, ni solemos mirar activos de menos de 25 millones. El rango del capital es muy amplio y muy dinámico”.
Esos fondos que están buscando buenas oportunidades en las que invertir vienen del capital de TIAA (contribuciones de inversores particulares a planes de retiro/pensiones), y de grandes inversores institucionales externos (fondos de pensiones, fondos soberanos y compañías de seguros), algunos de los cuales pueden realizar co inversiones con TIAA, explica el directivo. Los ingresos que la cartera genera vienen de las rentas mensuales durante el periodo de tenencia del inmueble, que puede alargarse entre cinco y 10 años, así como de las plusvalías obtenidas en su enajenación.
En cuanto a las oportunidades, Martín opina que las hay en el segmento de oficinas de las grandes ciudades como Houston, Miami o Austin; en el de retail especialmente en el Sur de la Florida, donde el mercado se mantiene fuerte a pesar de la recesión -gracias a la enorme industria del turismo de compras-; y en el industrial en grandes mercados; pero no en el residencial de multi-family o condos.
Piensa que el mercado de Miami está en un fin de ciclo, sin embargo y dado que el apalancamiento es mucho menor, el rendimiento de los bonos es bajo, y hay una nueva administración la firma cree que habrá un aterrizaje suave. Según Martín, el comportamiento del segmento residencial ha estado por encima de lo esperado y, en este momento, los condos están a la baja, mientras los apartamentos para alquilar están bien. Con respecto de las oficinas, señala que “no hay muchas nuevas, pero tampoco hay inquilinos muy grandes en la ciudad”, y el retail «se está comportando muy bien».
Los planes de Martín, que ya cuenta con un equipo de cinco profesionales, son añadir dos más en el mes de junio, y cerrar el año con un total de nueve. Además, en el mes de mayo ocuparán sus nuevas oficinas en Brickell Key.
Por Fórmate a Fondo