El informe Prime Global Forecast de Knight Frank de 2021 apunta a Shanghai y Ciudad del Cabo como las capitales en las que se espera una mayor subida de los precios durante este año. De las 22 ciudades analizadas en el informe, se estima que 20 de ellas mantendrán los precios estables o en aumento, al contrario de lo que se prevé al cierre de este ejercicio, cuando nueve de los mercados registrarán previsiblemente un descenso de los precios de las propiedades prime.
Así, se espera que en 2021 emerjan tres grandes grupos. En primer lugar aquellos mercados con tasas de interés bajas, demanda acumulada, moratorias fiscales o fundamentales sólidos, en los que se prevé que haya un rebote de los precios. Este sería el caso de Madrid, y también de Londres, Sídney, París o Berlín. Para la ciudad de Nueva York se espera también una mejora a medida que se absorba el exceso de oferta y que los compradores reconozcan el valor relativo. Como añadido, la nueva administración Biden puede dar marcha atrás en el retroceso de las deducciones fiscales estatales y locales (State and Local Taxes – SALT) que reducían los impuestos en lugares como Nueva York o California.
En segundo lugar, el informe habla de mercados donde la pandemia tendrá un menor impacto en el precio de las viviendas prime, bien porque el crecimiento ya era escaso y continuará siéndolo (Buenos Aires), porque el mercado ya ha repuntado desde donde se quedó antes de la pandemia (Shanghái), o bien porque los precios prime estaban acelerándose y se espera que lo hagan de nuevo gracias a una fuerte inversión en infraestructuras (Lisboa).
Y, por último, tercer grupo lo formarían algunos mercados que inesperadamente van a registrar un aumento de los precios prime en 2020, como consecuencia de una mayor búsqueda, por parte de los residentes, de propiedades más grandes y con más espacio abierto (Auckland, Vancouver, Ginebra, Los Ángeles y Miami). “En estas ciudades el crecimiento de los precios prime se moderará ligeramente después de un frenético final de 2020, pero se mantendrán en el terreno positivo”, sostiene el documento de Knight Frank.
A este respecto, Kate Everett-Allen, Head of international residential research de Knight Frank, explica que “desde la salud a la economía, 2020 ha trastocado todo el mundo. A pesar de ello, nuestros últimos datos muestran, que el mercado de propiedades prime ha sido especialmente resiliente. Ahora que miramos a 2021, está claro que los retos están ahí”.
“Algunos mercados europeos se encuentran actualmente con medidas de confinamiento, y muchos de los estímulos fiscales actuales se ajustarán a principios de 2021. La preocupación de los inversores es que los alquileres están bajando en muchas ciudades clave, debido en parte a la ausencia de estudiantes internacionales, pero también por un aumento de la oferta provocada por propietarios que se enfocaban al segmento vacacional y que ahora se han pasado a los alquileres a largo plazo. Los impuestos y políticas fiscales serán uno de los grandes temas a seguir el próximo año, con un cuidado análisis de los planes de los gobiernos para volver a llenar las arcas públicas. Desde modificaciones propuestas en los impuestos sobre el patrimonio (España o Canadá) a un aumento de los impuestos sobre las plusvalías (EEUU y Reino Unido), el panorama impositivo está a punto de cambiar”, continúa Everett-Allen.
Principales tendencias
Según el informe de Knight Frank, se observan una serie de tendencias en el mercado de real estate prime durante 2021, pero que se pondrán a largar más allá de este año. En primer lugar, existe un impulso de los criterios ESG, que se han convertido en elementos básicos para filtrar muchas inversiones en el mercado inmobiliario global.
También se observa una tendencia hacia la ciudad mixta, es decir, Con el aumento del trabajo digital, habrá un acercamiento on y offline entre el trabajo y nuestros estilos de vida, que se traducirá en un mayor stock residencial en el centro de las ciudades y más comercios y servicios en los barrios de la periferia. Además, la ubicación y características de las segundas residencias cambiará, y se dará una tendencia a buscar un “refugio” a relativa poca distancia en coche de la vivienda habitual, de forma que la línea entre los dos tipos de vivienda quedará más difuminada.
Por último, el informe advierte de que, como consecuencia de un horizonte de tipos bajos de interés, los prestamistas serán más cautelosos, elevando los ratios entre préstamo y valor, haciendo más costosa la financiación para los clientes altamente apalancados. A esto se añade una última tendencia: un panorama fiscal cambiante. “Los próximos meses irán revelando más información sobre las rutas de los gobiernos para reponer las pérdidas derivadas de la pandemia”, concluye el informe.
Por Marcelo Soba
Por Funds Society, Madrid