Mientras aumentan las tasas de desocupación de oficinas en las principales ciudades de Estados Unidos y que los bienes raíces residenciales siguen siendo escasos, la solución podría parecer obvia: convertir los edificios de oficinas en residencias multifamiliares. Pero incluso en este mercado desequilibrado, existen grandes obstáculos físicos y financieros para tales conversiones, según Goldman Sachs Research.
Alrededor del 4% de los edificios de oficinas ya no son potencialmente viables para su uso previsto. Nuestros analistas definen una oficina no viable como un edificio que tiene más de 30 años, no ha sido renovado desde el año 2000 y tiene una tasa de desocupación superior al 30%.
El precio promedio de este tipo de oficinas ha caído un 11% desde 2019 a 307 dólares por pie cuadrado. Aun así, Goldman Sachs Research concluye que solo alrededor del 0,4% del espacio de oficinas se convertía en unidades multifamiliares por año antes de la pandemia, y solo aumentaría al 0,5% en 2023.
Convertir espacios de oficinas subutilizados en unidades residenciales es más difícil de lo que parece. Los costos de adquirir y convertir edificios comerciales son altos y las regulaciones a menudo hacen que la conversión sea lenta y difícil.
Los precios tampoco han caído para reflejar las tasas de desocupación, dice el analista Vinay Viswanathan. «No muchas propiedades están cambiando de manos, lo cual se debe a la limitada disponibilidad de financiación, ya que los bancos regionales se están retirando», afirma. “Y los bancos, en lugar de liquidar los préstamos morosos, los han estado modificando para dar tiempo a los propietarios a determinar sus planes. Así que tampoco estamos viendo muchas ventas de ejecuciones hipotecarias”.
Goldman Sachs Research estima que la tasa de conversión anual de oficina a multifamiliar seguirá siendo baja y solo aumentará al 0,6% en 2026 y al 0,7% en 2028. La conversión creará solo 20.000 unidades adicionales para el mercado multifamiliar por año, una pequeña cantidad en comparación con las 468.000 unidades multifamiliares que se construyeron en 2023.
Por Funds Society, Miami