Las razones tradicionales de la inversión en el sector inmobiliario -ingresos duraderos, protección contra la inflación, diversificación y baja volatilidad- se han visto desafiadas en este ciclo, a diferencia de capital y crédito privado e infraestructuras, que muestran altas valoraciones.
En opinión de Giorgia Baistrocchi, Head of Investor Relations -Real Estate & Infrastructure en Pictet Alternative Advisor, el sector inmobiliario global ha entrado en 2026 con descuento sustancial en comparación con otros activos de riesgo, como acciones cotizadas o crédito privado, que se han revalorizado. Si es correcto, se trata de una trampa de valor, pero todo apunta a que el descuento es en gran medida técnico y que genera el punto de entrada más claro en una generación.
La actividad lo indica
Según su análisis, el volumen global de operaciones inmobiliarias alcanzó 873.000 millones de dólares en 2025, 11,7% más respecto a 2024, el segundo aumento anual desde mínimos de 2023, concentrado en residencial, oficinas prime e industrial (fuente: McKinsey / RCA-MSCI), indicativo de que la demanda no es factor limitante.
«De hecho, el inmobiliario es la única gran clase de activo privado afectada más por dislocaciones técnicas que deterioro de fundamentales. Eso sí, en un entorno de mayores tipos de interés y menor liquidez se requiere disciplina en un universo invertible más estrecho. Las inversiones inmobiliarias más atractivas ya no se basan en una recuperación macroeconómica generalizada y los inversores institucionales están empezando a reconstruir su exposición de manera selectiva, no mediante la asignación pasiva», sostiene Baistrocchi.
Llegan a su fin cuatro de cinco fuerzas que han comprimido las valoraciones
Para Baistrocchi hay que tener en cuenta que llegan a su fin cuatro de cinco fuerzas que han comprimido valoraciones y liquidez en los activos inmobiliarios, que durante una década han gozado de tasas de capitalización muy por encima de la tasa libre de riesgo. Pero con la rentabilidad del bono estadounidense a diez años en 4,6% la diferencia se acerca a cero, de vuelta a la normalidad.
«En 2022 mientras que las carteras de valores cotizados cayeron, las tasaciones en el mercado inmobiliario privado se mantuvieron. Posteriormente acciones y crédito cotizaron al alza y los asignadores de activos, enfrentados a pagos a inversores, re balancearon las carteras con venta de inmuebles, no por estar sobre ponderados, sino porque era la clase de activos ilíquida más fácil de usar como fuente de financiación. Fueron flujos de desinversión forzados, que deben deshacerse a medida que se normalizan los pesos relativos. Además, el mecanismo habitual de tasación trimestral de activos inmobiliarios suprimió su volatilidad e hizo que su valor siguiera bajando mientras se recuperaban los mercados cotizados y de crédito.», resume la experta de Pictet Alternative Advisor.
El sector inmobiliario desplazado por el crédito privado
Y añade que «a ello se añade que el sector inmobiliario como fuente de ingresos quedó desplazado por el crédito privado, una clase de activos que ha llegado a un valor de 2,2 billones de dólares en deuda senior, pagadora de cupones flotantes, de menor sensibilidad a variaciones de tipos de interés». En su opinión, para algunos gestores ya es una porción mayor de activos bajo gestión que el capital privado.
Pero reconoce que han surgido limitaciones de reembolso, dudas de valoración y litigios en vehículos orientados al minorista –con descuentos de hasta 35 % en el mercado secundario respecto a valor neto declarado-. «Así que se ha revaluado la prima y la supuesta ventaja de liquidez del crédito privado. Además, activos inmobiliarios y crédito privado se vendieron como fuentes de ingresos independientes, pero están correlacionados, por ser ilíquidos y pueden tener posibles desajustes entre liquidez y reembolsos, con descubrimiento de precios retrasado», matiza.
Ahora bien, comenta que en el sector inmobiliario la valoración a la baja ya ha ocurrido en gran medida, mientras que en crédito privado está produciéndose -no implica riesgo sistémico, pues los impagos en préstamos directos están por debajo de las medias históricas y el estrés concentrado en vehículos semilíquidos para inversores minoritas- pero ahora el crédito privado supone una menor competencia como inversión para los activos inmobiliarios.
Infraestructuras: la cuestión es si protegerán frente a posibles desajustes de liquidez y credibilidad
En cuanto a infraestructuras, Baistrocchi afirma que la dispersión de rentabilidad entre gestores es sustancialmente menor que en inmobiliario. Se debe en parte a la obsolescencia y requisitos de gestión activa y reinversión de los inmuebles. «Las infraestructuras cuentan con tasas reguladas de larga duración, cláusulas por las que el comprador acepta pagar una capacidad mínima, contratos frecuentemente vinculados a la inflación y unas contrapartes soberanas o casi soberanas. Proporciona «ingresos previsibles y protegidos contra la inflación«, lo que el sector inmobiliario ha venido ofertando los últimos 30 años», arguemnta.
Desde la firma considera que las infraestructuras tienen una base contractual más sólida, mayor duración que el típico arrendamiento inmobiliario y un ajuste a la inflación más mecánico, como se puso de manifiesto en 2022–24. Y destacan que, actualmente centros de datos, activos para la transición energética, torres de telecomunicaciones, fibra óptica y, cada vez más, viviendas para mayores y residencias para estudiantes, son objetos de disputad por los gestores de infraestructuras. Incluso muchos han separado las infraestructuras en sus políticas de inversión para darles una ponderación estratégica, financiada por un menor peso del sector inmobiliario.
«Pero las características que han provocado estrés en el mercado de crédito privado -activos ilíquidos o vehículos semi líquidos orientados al minorista y brechas de valoración en mercados secundarios- están también presentes en las infraestructuras. La cuestión es si el flujo de caja de estas es capaz de proteger frente a posibles desajustes de liquidez y credibilidad. Por ahora es una fuerza competitiva sustancial para los activos inmobiliarios», afirma.
La dispersión
Por último, la experta pone el foco en la rentabilidad en el mercado inmobiliario: «En un mundo de tipos de interés más altos ya no procede de las menores tasas de capitalización, la expansión de múltiplos o un apalancamiento barato. El mercado ahora valora los edificios más como empresas en funcionamiento y menos como fuentes de ingresos similares a los bonos. Viene de hace décadas y se está ampliando. Hay que ser selectivos. No todos los bienes inmuebles corrigen y se recuperan por igual y actualmente la dispersión en sectores supera la que hay entre ellos».
En concreto, destaca que la cuota de inversión inmobiliaria institucional en estrategias de valor añadido -propiedades que generan ingresos, pero tienen problemas operativos, de gestión o requieren reformas- se ha disparado en la recaudación global de fondos inmobiliario hasta el 55 % el primer trimestre de 2026, mientras que las estrategias oportunistas -compra con grandes descuentos de activos deteriorados o en situaciones de estrés y construcción de obra nueva- se han reducido.
«En logística se observa demanda secular de cadenas de suministro resilientes y relocalización, si bien la especulación se ha contraído bruscamente. Por su parte el sector de oficinas está lejos de recuperar su atractivo, pero los préstamos -indicador adelantado- se han recuperado y los compradores oportunistas apuntan a dislocaciones de precios en oficinas prime con limitaciones de oferta, aunque los principales inversores se mantienen cautos», comenta Baistrocchi.
En conjunto los volúmenes de inversión el primer trimestre de 2026 han aumentado 15 % interanual, más en Norteamérica (19 %) que Asia-Pacífico (15 %) Europa, Oriente Medio y África (14%), aunque el impacto económico e inflacionario del cierre del Estrecho de Ormuz puede afectar las regiones de forma desigual. Por sector, la inversión se concentra en activos multifamiliares, industrial y oficinas prime, con variación significativa de la composición regional. El sector industrial ha alcanzado 47 % de los fondos recaudados a nivel global, mientras que los centros de datos se han normalizado en 25 %, destacando los flujos de inversión hacia Norteamérica (65%, frente a 30% anterior), indicativo de que los inversores demandan estrategias por región en lugar de globales.
En cuanto a la estructura del capital, señala que alas oportunidades más atractivas se dan en recapitalizaciones y emisión de acciones preferentes y estructuradas, así como vehículos de continuación de un solo activo. «La emisión de acciones preferentes es especialmente atractiva para adquirir activos sólidos con financiación heredada de un entorno de tipos de interés diferente. Por su parte la recapitalización se expandirá con el muro de la refinanciación. Pero la exposición a estrategias pasivas core -que prioriza activos estables de bajo riesgo- es una posición más débil, pues con el aumento de la tasa libre de riesgo los activos que tienen posibilidad limitada de mejora y revalorización pueden no generar suficiente exceso de rentabilidad», concluye.
Por Funds Society, Madrid
Por Beatriz Zúñiga