De cara a 2020, los flujos de rentas procedentes de alquileres de larga duración ganarán terreno frente a las estrategias de valor añadido y oportunistas, que dependen de las perspectivas económicas y la fortaleza del empleo. Estas son las previsiones de Savills Investment Management para el próximo año, según ha publicado en su informe de perspectivas para 2020.
Las perspectivas de los mercados de alquiler europeo se han debilitado con respecto a los últimos años en la actual fase tardía del ciclo de inversión y, ante el debilitamiento de la demanda mundial y la persistencia de los riesgos geopolíticos, los analistas esperan que el crecimiento económico se mantenga en niveles exiguos durante los próximos 12-18 meses.
No obstante, según las perspectivas de Savills IM los sectores de oficinas, retail y naves logísticas siguen albergando oportunidades, aunque “los inversores deben prestar atención a la asignación de activos, los cambios estructurales y los formatos resilientes, entre otras características”, recogen en su informe.
“En este punto del ciclo, estamos buscando flujos de rentas a largo plazo. Preferimos los distritos de negocios, las zonas aledañas a los distritos de negocios y las ubicaciones céntricas donde los inmuebles estén próximos a buenas infraestructuras de transporte. Los mercados donde exista escasez de superficies de oficinas modernas y optimizadas también pueden brindar algunas oportunidades interesantes. Los activos con múltiples inquilinos y alquileres de corta duración en ubicaciones céntricas ofrecen oportunidades para incrementarlas rentas a través de la gestión activa”, destaca Andreas Trumpp, director de Análisis para Europa en Savills IM.
Por otro lado, el informe también subraya la importancia de los activos comerciales que ponen el foco en la experiencia de compra, como los centros outlet, o los formatos comerciales de conveniencia, como los parques de medianas. Sobretodo aquellos que cuenten con una competencia próxima limitada y un fácil acceso desde los grandes núcleos de población.
“El acceso a las principales redes de transporte y la disponibilidad de trabajadores constituyen ingredientes esenciales en la receta logística”, afirma Trumpp. Por ello, desde Savills IM apuestan por naves de distribución modernas y de grandes dimensiones que se encuentren cerca de las principales redes de transporte, así como inmuebles urbanos más pequeños en grandes ciudades con alta densidad de población o en sus proximidades.
El informe destaca tres temáticas principales de cara a 2020: las oficinas, el retail y las naves logísticas.
Oficinas
“La escasez de superficies modernas de Grado A conlleva que todavía se pueda esperar cierto crecimiento de las rentas a medio plazo, aunque este será más limitado que en años anteriores”, determina el informe. Así, y debido a las expectativas de tipos de interés más bajos durante más tiempo, las rentabilidades inmobiliarias pueden tardar algo más de lo previsto en iniciar su senda alcista, ampliando así el ciclo, advierten.
En este caso, los volúmenes de inversión deberían aguantar según el informe, ya que persiste el atractivo diferencial entre las rentabilidades de las oficinas y las de la deuda pública. Los activos de elevada calidad con fuentes de rentas estables pueden constituir “refugios”, mientras que los mercados de oficinas regionales en los que la disponibilidad sea escasa podrían ser atractivos desde una perspectiva de los precios.
Así, desde Savills IM, apuestan por inmuebles de oficinas modernos en áreas bien comunicadas de Bruselas, Luxemburgo, las zonas aledañas a los distritos de negocios en las siete primeras ciudades alemanas, París, Lyon, Madrid o Barcelona, entre otros, y oportunidades core/core-plus en Copenhague, Estocolmo, Viena o Varsovia.
Retail
Los avances tecnológicos, la evolución demográfica y los cambios en el comportamiento de los consumidores están impulsando grandes transformaciones en todo el sector del retail en Europa. Los activos que ofrecen a los consumidores una experiencia de compra mejorada o más comodidad resisten mejor ante la disrupción derivada de los cambios en los hábitos de compra. “Siguen existiendo rentabilidades ajustadas al riesgo atractivas a disposición de los inversores que escojan activos que puedan resistir ante los cambios estructurales y beneficiarse de ellos; en este sentido, la gestión activa es clave”, asegura el informe.
Por ello, desde Savills IM, apuestan por parques de medianas prime en áreas con perspectivas de demanda positivas a largo plazo en los Países Bajos, Francia, Reino Unido o Suecia, entre otros, especialmente si tienen una locomotora de alimentación y abarcan servicios y experiencias. Además, también destacan el valor de los activos prime en grandes calles comerciales de Francia, de las siete primeras ciudades alemanas, Londres, Copenhague o Madrid y Barcelona, por ejemplo.
Naves logísticas
Gracias al debilitamiento de las perspectivas económicas en Europa y el aumento de los costes de explotación los factores que determinan la demanda de alquiler están moderándose, asegura el informe. Sin embargo, desde Savills IM esperan que el sector logístico se beneficie de las transformaciones estructurales, como la implantación de nuevas tecnologías, la automatización, los cambios en los hábitos de consumo y las iniciativas de desarrollo, como la nueva ruta de la seda entre China y Europa.
“El aumento de las entregas de proyectos pondrá en peligro el crecimiento de los alquileres”, advierten, pero se prevé que el mercado de inversión mantenga el buen tono en 2020 debido a los grandes volúmenes de capital disponibles y las rentabilidades atractivas frente a otros sectores.
Así, el informe destaca, como principales apuestas, los centros de distribución modernos a lo largo de los principales corredores de transporte europeos, los polos logísticos alemanes más grandes, el triángulo logístico sueco, algunos núcleos en Polonia (como Varsovia y Breslavia) y cerca de los principales puertos en Portugal, Madrid y Barcelona. Además, señalan las oportunidades en activos logísticos urbanos y naves pequeñas-medianas en los Países Bajos, Reino Unido, en las grandes conurbaciones alemanas o algunas oportunidades selectivas en Austria, por ejemplo.
Savills IM contempla un escenario donde los los inversores sigan mostrando un gran interés por el mercado de oficinas, por lo que las rentabilidades podrían seguir comprimiéndose a pesar de situarse ya en mínimos históricos. Además, prevén un incremento moderado de las rentas en las principales calles comerciales de grandes ciudades como Barcelona y Madrid y, dentro del mercado logístico, “existe margen para que la compresión de las rentabilidades se acentúe en 2020 debido a la escasez de productos de primera categoría y a la intensa competencia”, subraya el informe.
Por Funds Society, Madrid
