El tercer informe de DIZA Market, elaborado por DIZA Consultores, analiza la evolución del mercado residencial prime de Madrid entre 2014 y el primer trimestre de 2026. El estudio concluye que el precio medio por metro cuadrado ha aumentado un 153,7%, mientras que la accesibilidad real se ha reducido un 59,5%.
12 años del prime madrileño
DIZA Consultores ha presentado el tercer informe de DIZA Market, titulado “Mercado residencial prime de Madrid 2014 – Q1 2026: accesibilidad, revalorización e impacto geopolítico”, elaborado bajo la dirección técnica de Fernando Pinto Hernández, profesor de Economía Aplicada de la Universidad Rey Juan Carlos, y María Luisa Medrano García, profesora de Economía Financiera y Contabilidad de la Universidad Rey Juan Carlos.
El informe analiza la evolución del mercado residencial prime madrileño durante los últimos doce años, a partir de una muestra integrada por 20 zonas de referencia: seis municipios del área metropolitana, diez códigos postales prime de Madrid capital y cuatro urbanizaciones premium. El período estudiado abarca desde 2014 hasta el primer trimestre de 2026.
Una de las principales conclusiones del estudio es que el mercado prime de Madrid ha vivido una transformación estructural. En 2014, un inversor con un millón de euros podía adquirir de media 2,88 viviendas tipo en las zonas analizadas. En 2026, esa cifra se ha reducido a 1,17. Esto supone una caída del 59,5% en la accesibilidad real. Al mismo tiempo, el precio medio por metro cuadrado se sitúa en 6.445 euros, con una revalorización acumulada del 153,7% respecto a 2014.
Para medir esta evolución, DIZA Market utiliza el DIZA IAR, un índice propio de accesibilidad real que permite responder a una pregunta sencilla: cuántas viviendas tipo pueden adquirirse con un millón de euros en cada zona. El indicador se calcula a partir del precio medio por metro cuadrado y de la superficie media transaccionada, lo que permite ir más allá del dato unitario del precio y aproximarse al esfuerzo real de entrada en cada micromercado.
El informe muestra que la pérdida de accesibilidad ha sido prácticamente generalizada. En 2026, 9 de las 20 zonas analizadas exigen ya más de un millón de euros para acceder a la vivienda tipo, frente a ninguna en 2014. Entre ellas se encuentran La Moraleja, Recoletos, Castellana-Lista, Ciudad del Campo, Aravaca, Nueva España, La Finca, Plaza Castilla-Cuatro Torres e Ibiza-Niño Jesús.
El estudio también permite diferenciar entre precio y accesibilidad. El precio por metro cuadrado sigue siendo una referencia relevante, pero no siempre explica por sí solo la barrera real de entrada. Algunas zonas con precios unitarios más moderados pueden exigir tickets medios elevados debido al mayor tamaño de la vivienda tipo. Por ello, el DIZA IAR desplaza el análisis desde el precio por metro cuadrado hacia la vivienda efectivamente adquirible.
Desde el punto de vista de la revalorización, el informe identifica incrementos muy relevantes en el precio por metro cuadrado entre 2014 y 2026. Destaca especialmente 28009 Ibiza-Niño Jesús, con una subida acumulada del 195,1%, seguida de 28001 Recoletos, con un 186,3%, y 28046 Plaza Castilla-Cuatro Torres, con un 184,6%.
En 2025, el mercado prime madrileño volvió a mostrar una fuerte presión de precios. Aravaca lideró la subida anual, con un incremento del 23,6%, seguida de 28002 Prosperidad, con un 22,2%, y de 28004 Justicia e Ibiza-Niño Jesús, ambas con un 19,0%.
El informe concluye que la evolución del mercado prime madrileño no responde únicamente a factores coyunturales, sino a una tendencia estructural de largo plazo. La escasez de oferta, la limitada disponibilidad de suelo en enclaves consolidados, la presión de la demanda nacional e internacional y la consolidación de Madrid como capital patrimonial de referencia en el sur de Europa explican la persistente elevación de las barreras de entrada.
“Madrid prime ha dejado de ser solo un mercado caro para convertirse, de forma creciente, en un mercado más selectivo. El dato relevante no es únicamente cuánto han subido los precios, sino cuánto se ha reducido la capacidad real de acceso para el comprador con un presupuesto de referencia”, destacan los codirectores técnicos del informe.
Por Funds Society, Madrid
