El volumen de inversión inmobiliaria comercial europea alcanzó un récord en el tercer trimestre de 2022, en gran parte debido a las transacciones iniciadas entre seis y doce meses antes. Sin embargo, el deterioro del entorno macroeconómico y geopolítico y la volatilidad de los mercados financieros sugieren un panorama diferente para finales de año.
Virginie Wallut, directora de análisis e inversión sostenible de La Française Real Estate Managers, tras analizar el mercado de las principales ciudades europeas (Bruselas, Lille, Lyon, París, Berlín, Fráncfort, Hamburgo, Múnich, Dublín, Milán, Ámsterdam y Madrid) considera que estamos ante un nuevo escenario: «La inflación ha llevado a los bancos centrales a aplicar políticas monetarias más restrictivas y los rendimientos inmobiliarios han empezado a subir, la magnitud de la subida depende en gran medida de la calidad y el tamaño del activo, así como de la vacancia del mercado».
Según explica la experta, la selección más exhaustiva de los inversores está dando lugar a la polarización de los mercados, centrando la demanda de ubicaciones céntricas y mayor desocupación en ubicaciones periféricas. «Los activos inmobiliarios alternativos (como los sanitarios), no correlacionados con el ciclo económico, siguen ofreciendo un perfil de riesgo/rendimiento relativamente competitivo y ofrecen oportunidades de diversificación de la cartera», matiza.
El volumen de inversión inmobiliaria comercial en Europa alcanzó un máximo en doce meses de 283.000 millones de euros, a finales de septiembre de 2022. Los datos de su análisis muestran que el sector minorista fue el que más creció (+23%), seguido del logístico (+12%) y el de oficinas (+10%). Por países, Reino Unido, Alemania y Francia siguieron atrayendo a la mayoría de los inversores, con volúmenes de inversión de 66.000 millones de euros, 63.000 millones de euros y 34.000 millones de euros, respectivamente, en un periodo de 12 meses.
Aunque el mercado sigue invirtiendo predominantemente en oficinas, «se está reequilibrando hacia otras clases de activos, en un contexto de hiperselectividad por parte de los inversores, es decir, una concentración de compradores en unos pocos mercados consolidados» afirma Wallut.
Otra de sus conclusiones es que los plazos de las transacciones aumentan debido al debate en curso sobre la valoración justa de los activos. «2022 ha estado marcado por el endurecimiento de las políticas monetarias. La subida de los tipos sin riesgo, es decir, los bonos alemanes, franceses y británicos a 10 años al 2,1%, al 2,7% y al 3,2% (a 30 de septiembre de 2022) respectivamente, ha hecho subir automáticamente los ingresos inmobiliarios. La magnitud de la subida varía según los activos y los mercados. París, Bruselas y Ámsterdam experimentaron el mayor crecimiento interanual con 50 puntos básicos (pb), seguidos de Hamburgo, Berlín y Múnich (35 pb)», señalan.
Repunte de la demanda de alquiler de oficinas
En el informe, la experta considera que se ha confirmado la recuperación del mercado europeo de alquiler de oficinas, ya que la contratación a 12 meses en Europa ha aumentado un 36% interanual, superando la media de diez años en un 5%. Según indica, las principales ciudades europeas registraron un aumento de la demanda, con Dublín, Londres y Múnich a la cabeza, respectivamente, con un crecimiento del 178%, 83% y 56%. Ámsterdam, por el contrario, registró un descenso de la demanda del 8% interanual.
En cambio, la oferta en Europa ha comenzado a descender, concretamente en Múnich, Madrid, Lyon, Bruselas y Fráncfort. «Los mercados europeos se están comportando a dos velocidades, es decir, las ubicaciones céntricas se enfrentan a una gran demanda y ofrecen poca oferta, mientras que las ubicaciones periféricas están experimentando una caída de la demanda», determina Wallut.
Por último, concluye que, impulsada por la amplia difusión del teletrabajo, la oficina se considera más que nunca un lugar para promover la integración, el pensamiento colectivo y la creatividad. «La ubicación céntrica sigue siendo clave, como refleja el crecimiento de los alquileres prime en la mayoría de los mercados. Los alquileres prime suben año tras año en todas las ubicaciones céntricas de las principales ciudades europeas», apunta en este sentido.
Por ejemplo, Londres, Bruselas, Berlín, Ámsterdam y Milán registraron nuevos aumentos en los valores de los alquileres prime durante el tercer trimestre. Sin embargo, la diferencia entre los edificios de categoría A situados en las zonas céntricas y los situados en las zonas periféricas sigue aumentando. Las ubicaciones periféricas se enfrentan a una mayor presión a la baja de los alquileres.
«El aumento de los costes energéticos está dirigiendo la atención de los usuarios hacia el rendimiento energético. Dada la falta de edificios energéticamente eficientes para satisfacer esta elevada demanda, los valores de los alquileres podrían ser más altos para este tipo de inmuebles energéticamente eficientes», concluye Wallut.
Por Funds Society, Madrid
